SA: rozliczenie nakładów na cudzą nieruchomość wg stanu zainwestowania i cen z daty wyrokowania

Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził, że jeżeli zwrot nakładów na cudzą nieruchomość następuje w pieniądzu, to ustalenie ich wartości następuje przez odniesienie się do stanu zainwestowania i cen z daty wyrokowania.

Powód domagał się od swojej byłej żony zapłaty sumy pieniężnej z tytułu nakładów na stanowiącą jej własność nieruchomość. Strony przed zawarciem związku małżeńskiego uzgodniły, że wybudują dom ze środków powoda na działce, która docelowo miała stanowić majątek wspólny stron, ale w czasie budowy była własnością najpierw matki pozwanej, a potem na podstawie umowy darowizny - pozwanej.

Cel świadczeń powoda przestał istnieć

Istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miał fakt, że strony zawarły wstępne porozumienie, które przewidywało, że powód będzie czynił nakłady na nieruchomość, ze środków, które otrzymał od swoich rodziców, do wysokości wartości działki. Celem tych świadczeń było wybudowanie domu jednorodzinnego, w którym miały być zaspokajane potrzeby mieszkaniowe powoda i pozwanej oraz rodziny, którą wkrótce mieli założyć zawierając związek małżeński. Porozumienie przewidywało także, że po ślubie zabudowana nieruchomość zostanie przeniesiona do majątku wspólnego powoda i pozwanej. Zdaniem Sądu Okręgowego, oznaczało to, że matka pozwanej oraz sama pozwana były uprawnione do zachowania nakładów poczynionych przez powoda tak długo jak cel tych świadczeń był możliwy do osiągnięcia. Skoro jednak małżeństwo stron zostało rozwiązane przez rozwód, to cel ten już nie może być osiągnięty. W rezultacie świadczenia spełniane przez powoda były świadczeniami nienależnymi, a po stronie pozwanej istnieje wzbogacenie powstałe bezpodstawnie kosztem powoda.

Pozwana bezpodstawnie wzbogacona kosztem powoda

Sąd Okręgowy przyjął, że rozliczenie nakładów, jakie rodzina powoda i on sam łożyli na nieruchomość pozwanej, powinno nastąpić według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu i nienależnym świadczeniu, zawartym w art. 405 k.c., art. 407 k.c. i art. 410 § 2 k.c., jako że stron nie łączył żaden stosunek umowny. Zdaniem Sądu, do tej sytuacji nie mogły mieć zastosowania przepisy art. 224-230 k.c., gdyż relacje, jakie zachodziły między powodem a pozwaną i jej matką, były inne niż stosunek łączący właściciela rzeczy z czyniącym na niej nakłady posiadaczem samoistnym lub zależnym. W związku z tym, że powód czynił nakłady na nieruchomość zarówno w momencie, gdy jej właścicielem była jego teściowa, jak i gdy prawo własności przysługiwało już pozwanej, na mocy umowy darowizny zawartej z jej matką, Sąd uznał, że powód mógł dochodzić od pozwanej rozliczenia również tych nakładów, które poniósł zanim pozwana stała się właścicielką tej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 407 k.c. jeżeli ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, rozporządził korzyścią na rzecz osoby trzeciej bezpłatnie, obowiązek wydania korzyści przechodzi na tę osobę trzecią.

LEX Linie Orzecznicze Artykuł pochodzi z programu LEX Linie Orzecznicze Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami

Wartość rynkowa nakładów bardziej miarodajna

Do oceny wartości nakładów powoda na nieruchomość pozwanej Sąd przyjął ustaloną przez biegłego ich wartość rynkową, która była jednak niższa, aniżeli kwota zainwestowana przez powoda w wybudowanie domu.

Nie wysokość zainwestowanych pieniędzy, ale liczy się wartość istniejących nakładów

Sąd Apelacyjny wskazał, że wartość, którą pozwana powinna zwrócić powodowi, odpowiada wartości nakładów poczynionych na nieruchomość dzięki środkom powoda. Wartość tych nakładów nie musi jednak odpowiadać kwocie zainwestowanej przez powoda, ale wyrażać wartość sfinansowanych prac i ich efektu finalnego w postaci wzniesionego budynku. Określenie tej wartości powinno nastąpić przez odniesienie się do wartości rynkowej nakładów na dzień wyrokowania przez Sąd. O wysokości wzbogacenia pozwanej decyduje zatem stan zainwestowania przez powoda na nieruchomości, ustalony wg cen, które obowiązują w dacie orzekania przez Sąd.

Odsetki ustawowe najwcześniej od daty wyroku

Odnosząc się do zarzutu powoda, kwestionującego prawidłowość zasądzenia przez Sąd I instancji odsetek ustawowych, Sąd Odwoławczy podkreślił, że odsetek za opóźnienie przy spełnieniu świadczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia można domagać się dopiero od daty wyroku. Świadczenie z tego tytułu należy się bowiem dopiero od tej chwili, zatem dopiero od tego momentu można mówić o opóźnieniu się dłużnika w zapłacie kwoty pieniężnej. W związku z tym, że sąd zasądza wartość nakładów przyjmując ceny z daty wydania wyroku, zasądzenie odsetek ustawowych za opóźnienie od daty wcześniejszej prowadziłoby do wewnętrznej sprzeczności takiego rozwiązania i naruszałoby stosowany w drodze analogii przepis art. 363 § 2 k.c. w związku z art. 405 k.c. oraz prowadziłoby do zasądzenia kwoty przewyższającej wzbogacenie istniejące w dacie wyrokowania.

Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 28 września 2016 r., sygn. akt I ACa 233/16.

Opracowanie: Marek Sondej