Chodzi o umowy przewłaszczenia na zabezpiecznie wierzytelności. Dłużnik lub osoba trzecia przenosi własność rzeczy na wierzyciela, który zobowiązuje się względem zbywcy do korzystania z nabytego prawa wyłącznie w zakresie, w jakim jest to potrzebne dla zabezpieczenia wierzytelności, pozostawiając możliwość korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela – dłużnika lub osobę trzecią. Są popularne wśród przedsiębiorców, ale wykorzystywane też w obrocie konsumenckim - przez oszustów. Ci ostatni, pożyczając kwoty rzędu 10 - 20 tysięcy złotych, są w stanie przejąć mieszkanie osoby, która znalazła się w trudnej sytuacji finansowej.
Brak regulacji, niespójne orzecznictwo
Jak mówi portalowi Prawo.pl Lech Borzemski, notariusz, b. prezes Krajowej Rady Notarialnej, kwestie te są obecnie jednym z największym problemów notariuszy i wymagają szybkiego uregulowania.
- Nie może być tak, że umowa opiera się na niespójnym orzecznictwie Sądu Najwyższego i sprzecznych poglądach doktryny. Bo wszyscy mówią, że w zasadzie można dokonać takiego przewłaszczenia, ale co do warunków to panuje wolna amerykanka. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, że nie musi być zachowana ekwiwalentność między kwotą pożyczki, a kwotą zabezpieczenia. W kolejnym - stwierdził, że jeśli jest drastycznie zróżnicowana, można unieważnić umowę. Co jednak oznacza drastyczne zróżnicowanie? Czy jeśli mieszkanie jest warte 300 tys. złotych, a pożyczka opiewa na 50 tys. złotych, to taki warunek jest spełniony? - pyta Lech Borzemski.
Notariusze podkreślają, że zmiany w prawie nie mogą też uderzyć w swobodę umów. Przyznają, że próbują sami chronić klientów, stosując zabezpieczenia - np. poprzez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o powrotne przeniesienie własności po spłacie pożyczki. Dodają jednak, że wynika to z dobrego zwyczaju, a nie obowiązku.
Umowy zgodne z prawem, notariusz nie może odmówić
Z kolei notariusz Ilona Sądel-Bendkowska zwraca uwagę, że jeżeli dana czynność jest zgodna z prawem, to notariusz nie może jej odmówić. Taka decyzja podlega zaskarżeniu do sądu.
To - jak dodaje - powoduje, że notariusze w przypadku umów dotyczących pożyczek zabezpieczanych nieruchomością o znacznie wyższej wartości, mają konflikt etyczny.
- Nie możemy odmawiać dokonania czynności, ale z drugiej strony, widzimy albo powinniśmy widzieć, że jest ona dokonywana z istotnym pokrzywdzeniem jednej ze stron - mówi. Przypomina, że notariusz ma też obowiązek zadbania o należyte zabezpieczenie interesu obu stron umowy. Problem w tym, że przepisy takiej ochrony nie dają.
- Ja wykonania takich umów odmawiam, ale robię to nielegalnie. Inni notariusze mogą się na to nie zdecydować. Bo muszą odmówić na piśmie i liczą się ze skargą do sądu - dodaje Borzemski.
Cena promocyjna: 79.2 zł
|Cena regularna: 99 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
Zastraszeni dłużnicy nie mówią prawdy
Kolejny problem, według notariuszy, polega na tym, że osoby, które decydują się na pożyczkę pod zastaw mieszkania lub domu, często są w tak trudnej sytuacji, że zatajają podstawowe informacje.
- Bywa, że nas okłamują co do kwoty pożyczki. Podają np. 50 tys. złotych, a w rzeczywistości dostają 10 tys. złotych. Lichwiarze są dobrze przygotowani. Przed wizytą u notariusza informują ich co mogą, a czego nie mogą powiedzieć. Jakie kwoty mogą podać. Jak człowiek ma nóż na gardle, to się na to godzi - mówi jeden z notariuszy.
Co proponują notariusze?
Krajowa Rada Notarialna wystąpiła z propozycją zmian do Ministerstwa Sprawiedliwości. Jedną z nich jest wprowadzenie do kodeksu cywilnego nowej umowy przeniesienia własności rzeczy w celu zabezpieczenia wierzytelności. Chcą regulacji, zgodnie z którą przeniesienie to następuje wyłącznie w celu zabezpieczenia istniejącej wierzytelności oraz zapisania obowiązku zwrotu przeniesionej własności z chwilą spełnienia świadczenia przez dłużnika (czyli np. spłaty pożyczki).
Wskazują, że powinien też zostać wprowadzony zakaz rozporządzania daną rzeczą przez wierzyciela - do momentu upływu terminu na spełnienie świadczenia przez dłużnika.
- Bardzo istotnym celem jest wprowadzenie przepisów, które zabezpieczą społeczeństwo, zwłaszcza osoby fizyczne, będące konsumentami, przed negatywnymi konsekwencjami zawierania umów przewłaszczenia, których przedmiotem są nieruchomości. W związku z tym proponowana regulacja przewidywałaby przepis, iż nieważna jest umowa przenosząca własność nieruchomości jako zabezpieczenie wierzytelności, której stroną jest konsument - uzasadniono.
Zdaniem notariuszy, umowy przewlaszczenia powinny być zakazane w sytuacji gdy wartość nieruchomości znacznie przewyższa kwotę wierzytelności.
Czytaj: Zatrzymano 5 notariuszy podejrzanych o wyłudzanie nieruchomości>>
Obowiązek zwrotu nadwyżki
W ocenie Lecha Borzemskiego, dobrym rozwiązaniem mogłoby być też wprowadzenie obowiązku rozliczania nadwyżki w sytuacji, gdy dłużnik nie jest w stanie spłacić pożyczki i nieruchomość zostaje sprzedana.
- Załóżmy, że mieszkanie jest warte 300 tysięcy złotych. Dłużnik pożyczył 100 tysięcy złotych i nie jest w stanie ich zwrócić. Wierzyciel sprzedaje mieszkanie za 400 tys. zł, bo jest dobra koniunktura. Obecnie wygląda to tak, że sprzedaje mieszkanie i może zatrzymać pieniądze, bo nie ma odpowiednich przepisów obligujących do zwrócenia nienaleznej mu kwoty. Nawet uwzględniając odsetki, powinien zwrócić nadwyżkę i powinno to wynikać z przepisów - mówi notariusz.
Ministerstwo Sprawiedliwości: pracujemy
Ministerstwo sprawiedliwości informuje, że trwają prace nad projektem zmian w przepisach, które pomogą w skutecznej walce z lichwą w jej różnych formach.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.