SA: należy udowodnić, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej narusza interes właściciela

Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z powodu sprzeczności z interesem właściciela może nastąpić, gdy zostanie wykazane, że uchwała z formalnego punku widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla członka niekorzystna z gospodarczego lub osobistego punktu widzenia, a istniejący konflikt między dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka wymaga ochrony tego ostatniego - stwierdził Sąd Apelacyjny w Gdańsku.

Powódki były współwłaścicielkami lokalu użytkowego znajdującego się w budynku o charakterze wypoczynkowo-turystycznym w Gdańsku. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła na wniosek jednego z właścicieli lokali uchwałę, w której wyraziła zgodę na wykonanie drugiego etapu przebudowy istniejącej w budynku kawiarni na restaurację i zwiększenie jej powierzchni kosztem powierzchni wspólnej. W uchwale zadecydowano też, że wyodrębnienie powiększonego lokalu na rzecz inwestora nastąpi nieodpłatnie oraz o zmniejszeniu udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Powódki żądając jej uchylenia wskazały, że uchwała narusza ich interes majątkowy.

Utrata pożytków tylko wtedy, gdy nieruchomość wspólna przynosiła dochód

Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który ponownie rozpoznawał sprawę w zakresie zaskarżenia apelacją wniesioną przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, podkreślił, że zarzucając uchwale wspólnoty naruszenie słusznych interesów właściciela należy wykazać, na czym dokładnie miałoby ono polegać. Zmiana udziału w nieruchomości wspólnej jest konsekwencją zmiany powierzchni przebudowywanego lokalu - wskazał Sąd Apelacyjny. Zmienia się jednak wówczas nie tylko udział właściciela lokalu w prawie do gruntu, ale też w pożytkach i innych przychodach, jak i obciążających go kosztach. Kwestia utraty ewentualnych pożytków z tytułu zmniejszenia części wspólnej budynku, wykorzystanej przez inwestora, mogłaby stanowić podstawę do uchylenia uchwały, wobec naruszenia interesów skarżących, w sytuacji gdyby nieruchomość wspólna przynosiła dochód, który w związku z powyższym uległby zmniejszeniu. Taka okoliczność nie została jednak przez powódki wykazana.

Wspólnota może zrezygnować z dochodu

Sąd Apelacyjny w Gdańsku uznał też, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej nie narusza prawa własności powódek. Ustawa o własności lokali wprost dopuszcza bowiem możliwość ingerencji w prawo własności nieruchomości wspólnej, przewidując, że decyzję w sprawie zmiany wysokości udziałów, związanych z wyodrębnionymi lokalami, podejmuje wspólnota mieszkaniowa większością głosów (art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali). Jej zakres obejmuje także zadysponowanie dochodem, jaki może przynieść przebudowa czy nadbudowa lokalu. Wspólnota może zatem nie tylko określić wysokość tego dochodu, ale również z niego całkowicie zrezygnować, podejmując, tak jak w tej sprawie, uchwałę, zgodnie z którą wyodrębnienie powiększonego lokalu ma nastąpić na rzecz inwestora nieodpłatnie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 24.01.2017 r., sygn. akt I ACa 979/16

Opracowanie: Marek Sondej