SN: można podważyć wpis do księgi wieczystej dokonany z mocy samego prawa

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa wobec tych, którzy nabyli własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości na podstawie przepisów prawa, bez zawierania umowy - orzekł Sąd Najwyższy.

Spór dotyczył działki w rejonie ul. Narutowicza w Łodzi, której użytkownikiem wieczystym jest Uniwersytet Łódzki. Przed wojną sporna działka należała do prywatnych właścicieli narodowości żydowskiej. Po zakończeniu wojny działkę użytkował Skarb Państwa, który ostatecznie w 1977 roku uzyskał w drodze sądowej własność działki wskutek zasiedzenia. Następnie teren działki państwo przekazało w użytkowanie Uniwersytetowi.

We wrześniu 1990 roku Uniwersytet Łódzki, na podstawie obowiązującego wówczas art. 182 ustawy o szkolnictwie wyższym, uzyskał na użytkowanej działce prawo użytkowania wieczystego. Przepis ten ustanawiał dla wszystkich uczelni, użytkujących wówczas grunty państwowe, prawo użytkowania wieczystego z mocy samego prawa, bez konieczności zawierania umów lub wydawania decyzji administracyjnych. Na tej podstawie Uniwersytet Łódzki uzyskał też wpis użytkowania wieczystego działki do księgi wieczystej.

Nieco ponad dziesięć lat później pojawili się spadkobiercy przedwojennych właścicieli działki i w 2001 roku udało się im podważyć postanowienie sądowe z 1977 roku o zasiedzeniu przez Skarb Państwa ich działki w Łodzi. Dysponując nowym postanowieniem sądowym jeden ze spadkobierców skierował sprawę do sądu, żądając uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – tzn. wpisania go jako właściciela spornej działki.

Uniwersytet Łódzki przed sądem bronił się, wskazując, że wpis uzyskał z mocy prawa i jest on zgodny z przepisami. Obowiązujący art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza natomiast zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Polega ona na tym, że to księga wieczysta – treść wpisu w księdze rozstrzyga o tym, kto jest właścicielem lub uprawnionym do korzystania z danej nieruchomości. W efekcie uczelnia uzyskała korzystne orzeczenia tak w pierwszej, jak i w drugiej instancji – sądy oddaliły bowiem kolejno powództwo i apelację spadkobiercy przedwojennych właścicieli.

Jednak rozpoznający skargę kasacyjną spadkobiercy Sąd Najwyższy orzekł inaczej – wyrokiem (sygn. II CSK 451/12) uchylił orzeczenie sądu II instancji i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. W uzasadnieniu wskazał, że Skarb Państwa utracił już tytuł prawny do nieruchomości, w wyniku postanowienia zapadłego w 2001 r. Skoro tak, to traci podstawę także prawo użytkowania wieczystego na spornej działce. Zaś UŁ nie może w takim wypadku powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych – gdyż nabył użytkowanie nie na podstawie umowy, ale przepisów prawa.

„Aby użytkownik wieczysty korzystał z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, musi dojść do rozporządzenia prawem do nieruchomości przez czynność prawną” – wskazała sędzia Maria Szulc. Dodała, że instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych ma charakter wyjątkowy. Zaś w przepisie ustawy o księgach wieczystych wyraźnie jest mowa, że „treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.”

„Nabycie użytkowania wieczystego przez UŁ nastąpiło z mocy prawa, nie musiało być potwierdzone umową, a to oznacza, że rękojmia wiary publicznej nie ma zastosowania do nabycia uprawnień do nieruchomości ex lege” – stwierdziła w konkluzji Szulc, dodając, że dotyczy to wszystkich przypadków nabycia uprawnień do nieruchomości z mocy samego prawa, bez umowy.