Hipoteka bez odpowiedzialności za cudze długi

Obciążenie hipoteką części ułamkowych wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział nieruchomości, której część ułamkowa była przed podziałem obciążona hipoteką, jest niezgodne z konstytucją - orzekł we wtorek Trybunał Konstytucyjny.

Trybunał Konstytucyjny orzekał w sprawie konstytucyjności art. 76 ust. 1 zd. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przewiduje on, że po podziale nieruchomości hipoteka, która na niej była ustanowiona, obciąża wszystkie nieruchomości utworzone na skutek podziału (jest to hipoteka łączna).
Trybunał Konstytucyjny rozpoznał pytanie prawne Sądu Rejonowego Poznań-Stare Miasto w Poznaniu Wydział XII Cywilny dotyczące podziału nieruchomości i obciążenia hipoteką.
Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 76 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 21 ust. 1 konstytucji oraz jest zgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 konstytucji. W pozostałym zakresie Trybunał umorzył postępowanie.
Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że kwestionowany przepis rozstrzyga konflikt dwóch praw: prawa własności oraz zabezpieczonej hipoteką wierzytelności, na korzyść drugiego z wymienionych. Ochrona konstytucyjnych praw wierzyciela udzielana jest kosztem praw współwłaścicieli nieruchomości, których udziały przed podziałem nie były obciążone hipoteką.
W ocenie Trybunału, choć kwestionowane rozwiązanie niewątpliwie ogranicza prawa właścicieli, nie narusza ono istoty prawa własności. O niezgodności z konstytucją przesądza natomiast negatywny wynik testu  proporcjonalności z art. 31 ust. 3 konstytucji, rozumianego jako suma trzech zasad składowych: zasady przydatności, zasady konieczności oraz zakazu nadmiernej ingerencji.
Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, wątpliwości budzi już przydatność rozwiązania wprowadzonego przez kwestionowane zdanie drugie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. dla ochrony praw wierzyciela hipotecznego. Wprowadzenie kwestionowanego przepisu na pewno nie było konieczne, istnieją bowiem inne rozwiązania prawne, których zastosowanie chroniłoby wierzytelność zabezpieczoną hipoteką na udziale we współwłasności, bez naruszania praw pozostałych współwłaścicieli. Ograniczenie prawa własności jest sprzeczne także z zakazem nadmiernej ingerencji, ponieważ współwłaściciele nie dysponują skutecznym środkiem ochrony przeciw grożącej im egzekucji z nieruchomości, zwłaszcza w przypadku obciążenia hipoteką przymusową.
W świetle poczynionych ustaleń Trybunał stwierdził, że ustawodawca rozstrzygnął konkurencję dwóch praw konstytucyjnie chronionych (art. 64 ust. 1 konstytucji) w sposób sprzeczny z podstawowymi założeniami ustawy zasadniczej. Z założeń tych wynika szczególna pozycja własności (art. 21 ust. 1 konstytucji) w porównaniu z innymi prawami majątkowymi. W sytuacji konfliktu praw - własności i wierzytelności zabezpieczonej hipoteką - ochronie winna podlegać przede wszystkim własność. W świetle art. 31 ust. 3 konstytucji "cena", jaką na podstawie art. 76 ust. 1 zdanie 2 u.k.w.h. właściciele płacą za wzmocnienie wierzytelności, jest nieproporcjonalnie wysoka w stosunku do korzyści uzyskiwanych przez wierzyciela.
Trybunał Konstytucyjny nie podzielił poglądu sądu pytającego co do naruszenia przez kwestionowaną regulację zasady równości, wyrażonej w art. 64 ust. 2 konstytucji w związku z art. 32 ust. 1 konstytucji.
Rozprawie przewodniczył sędzia TK Adam Jamróz, sprawozdawcą była sędzia TK Małgorzata Pyziak-Szafnicka.

Źródło: TK