W jaki sposób opodatkować sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku?

Przychód ze sprzedaży tej nieruchomości w 2013 r. będzie w połowie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako w 1/3 przychód żony oraz po 1/3 przychód dzieci zmarłego

Pytanie

Małżeństwo pozostające we wspólności majątkowej wybudowało dom jednorodzinny w 2001 r. i tam przez ten cały okres zamieszkiwało razem. W październiku 2012 r. jeden z małżonków umarł. Nie pozostawił testamentu. Majątek, jaki pozostawił to dom jednorodzinny (obciążony hipoteką). Dziedziczyć będą: żona, syn (26 l) i córka (29 l).
Czy po uregulowaniu prawnym własności domu jego sprzedaż w 2013 r. będzie korzystała ze zwolnienia z podatku dochodowego?
Jeżeli nie to kto i ile będzie miał zapłacić?

Odpowiedź

Przychód ze sprzedaży tej nieruchomości w 2013 r. będzie w połowie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (w tej bowiem części odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie) jako w 1/3 przychód żony oraz po 1/3 przychód dzieci zmarłego (a zatem u każdej z tych osób przychód powstanie w wysokości 1/6 przychodu ze sprzedaży nieruchomości). Przychód ten będzie najprawdopodobniej jednocześnie dochodem opodatkowanym 19 proc. podatkiem dochodowym (chyba że dochód ten zostanie przez spadkobierców wydatkowany na własne cele mieszkaniowe).

Uzasadnienie

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przychód z tego źródła powstaje, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - dalej u.p.d.o.f.).

W przedstawionej sytuacji sprzedawana jest nieruchomość (grunt z wybudowanym na nim budynkiem mieszkalnym) nabyta przez małżonków przed 2001 r. (skoro w 2001 r. wybudowany został dom). W momencie nabycia tej nieruchomości - jak zakładam - między małżonkami istniała wspólność majątkowa, a więc nieruchomość ta weszła w skład majątku wspólnego małżonków i stała się ich współwłasnością łączną, czyli współwłasnością bezudziałową. Wspólność ta ustała na skutek śmierci męża, a jednocześnie śmierć męża spowodowała, że żona w drodze spadku nabyła - oprócz przypadającego na nią połowy udziałów we własności nieruchomości - 1/3 udziałów we własności nieruchomości przypadających na męża. Po 1/3 udziałów przypadających na zmarłego ojca nabyły również dzieci (zob. art. 931 § 1- Kodeksu cywilnego. Nabycie to nastąpiło z chwilą śmierci żony (zob. art. 925 w zw. z art. 924 k.c.). Powoduje to, że przedmiotowa nieruchomość:
1) została nabyta przez żonę w 1/3 przed 2001 r., a w 1/6 w październiku 2012 r.,
2) została nabyta przez dzieci w październiku 2012 r.
Powyższe oznacza również, że przychód ze sprzedaży tej nieruchomości w 2013 r. będzie w połowie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (w tej bowiem części odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie) jako w 1/3 przychód żony oraz po 1/3 przychód dzieci zmarłego (a zatem u każdej z tych osób przychód powstanie w wysokości 1/6 przychodu ze sprzedaży nieruchomości).

Do kosztów uzyskania tego przychodu nie będzie można niestety zaliczyć choćby wydatków na nabycie przedmiotowej nieruchomości (gruntu) czy wybudowanie na niej domu. Jak bowiem stanowi art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f. , za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f. , nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (uznać należy, że chodzi o posiadanie od dnia nabycia) oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. W konsekwencji najprawdopodobniej osiągnięty przez poszczególnych spadkobierców przychód (1/6 przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości) będzie jednocześnie dochodem opodatkowanym 19 proc. podatkiem dochodowym (zob. art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f. ) (chyba że dochód ten zostanie przez spadkobierców wydatkowany na własne cele mieszkaniowe - zob. art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. ; wydatkiem takim dla żony jest, przykładowo, wydatek poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu, jeżeli taki kredyt został zaciągnięty - zob. art. 21 ust. 25 pkt 2 u.p.d.o.f. ). Nie istnieje bowiem obecnie przepis zwalniający od podatku przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku (przepis taki istniał przed 1 stycznia 2007 r.).

Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Doradcy Podatkowego

Przywołane akty prawne:

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych  (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 późn. zm)