Skarbówka szybciej dowie się, kto nie płaci podatku od najmu

Przychody z krótkoterminowego najmu mieszkań, oferowanych na platformach internetowych, można rozliczać ryczałem od przychodów ewidencjonowanych – potwierdza Ministerstwo Finansów. Obowiązujące od lipca przepisy, dotyczące raportowania handlu oraz najmu przez internet, nie zmieniają sposobu opodatkowania ani nie wprowadzają dodatkowych kontroli. Jednak dzięki nim skarbówka szybciej zyska dane, kto nie płaci podatku od najmu. Pierwsze raporty trzeba złożyć już w styczniu 2025 roku.

Obowiązujące od 1 lipca przepisy o raportowaniu handlu i najmu przez internet, wdrażające dyrektywę DAC7, budzą w praktyce szereg obaw podatników. Chodzi o nowelizację ustawy o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami, zgodnie z którą operatorzy platform internetowych będą informować szefa Krajowej Administracji Skarbowej, ile zarobili za ich pośrednictwem sprzedający oraz wynajmujący. Celem jest ograniczenie szarej strefy. Operatorzy przekażą pierwsze raporty do końca stycznia 2025 r. za 2023 r. i za 2024 r. Dane będą raportowane wstecz, ponieważ Polska spóźniła się z wdrożeniem unijnej dyrektywy.

Skarbówka pozna więc nie tylko dane o handlu, ale także o rynku najmu nieruchomości. Platformy takie jak Airbnb, Booking.com czy Your.Rentals przekażą dane osób, które za ich pośrednictwem udostępniają m.in. mieszkania na doby. Przepisy przewidują wyłączenie tylko dla podmiotów działających na większą skalę, jak hotele, które mają powyżej 2000 transakcji rocznie.

Czy będą nowe podatki i kontrole

Powstają jednak obawy, czy wejście w życie tych przepisów będzie oznaczać nowe podatki i dodatkowe kontrole dla osób, które wynajmują nieruchomości za pośrednictwem internetowych platform. Ministerstwo Finansów uspokaja, że nie. To odpowiedź na wątpliwości posłów Sebastiana Kalety i Dariusza Mateckiego, którzy zapytali, na jaką skalę mają być prowadzone przez Krajową Administrację Skarbową kontrole osób wynajmujących mieszkania krótkoterminowo oraz czy wynajmujący muszą rozliczać się z działalności gospodarczej. 

Jak wyjaśnia resort finansów, na gruncie przepisów o podatku dochodowym, przychody z najmu są zaliczane:

• do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy),
• do przychodów z tzw. najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy).

- Przychody z najmu mieszkania, które jest oferowane na wynajem za pośrednictwem serwisu internetowego, mogą być zaliczane do przychodów z tzw. najmu prywatnego - przepisy nie wyłączają takiej możliwości – poinformował wiceminister finansów, wiceszef KAS, Zbigniew Stawicki w odpowiedzi na interpelację poselską nr 4750. 

Powołał się na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21), zgodnie z którą przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z uchwałą:

• zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem,
• wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - kwalifikuje przychody do pochodzących z działalności gospodarczej.

Zobacz w LEX: Źródło przychodu z najmu  > >

- Uchwała ta jest nadal obowiązująca, a Ministerstwo Finansów nie przekazywało żadnych wytycznych w sprawie zmiany stanowiska dotyczącego rozliczania dochodów z najmu krótkoterminowego – zaznaczył wiceminister. 

Wiceminister poinformował też, że wynajem mieszkań jest jednym z wielu obszarów tematycznych, którymi interesują się organy KAS. -  Obszar ten podlega weryfikacji w ramach bieżącego i stałego realizowania zadań ustawowych. Przy czym należy pamiętać, że kontrole w obszarze prawidłowości wywiązywania się z obowiązków podatkowych podejmowane są u konkretnych podatników w oparciu o wynik analizy ryzyka, który decyduje, czy działania weryfikacyjne powinny zostać uruchomione. Natomiast rodzaj działalności czy źródło przychodu nie stanowi samodzielnej podstawy do wszczęcia działań kontrolnych - poinformował Zbigniew Stawicki.

Dodał, że sprawozdawczość MF nie pozwala na wyodrębnienie danych w zakresie liczby i wyników kontroli dotyczących tylko osób wynajmujących mieszkania w ramach krótkoterminowego najmu.

Czytaj również w LEX: Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych w związku z najmem pokoi gościnnych > >

Meritum Podatki 2024

Aleksander Kaźmierski

Sprawdź  

Skarbówka zyska nowe dane do typowania do kontroli

Jak podkreśla Magdalena Jaworska, doradczyni podatkowa, radczyni prawna, partnerka w Quidea, nowe przepisy nie zmieniają zasad opodatkowania handlu i najmu w internecie. Administracja skarbowa zyska jednak nowe dane, które wykorzysta do sprawniejszego typowania podatników do kontroli.

- Najem nieruchomości to jeden z typów transakcji, które powinny być raportowane przez platformy. Chodzi zarówno o wynajem (zarówno krótko-, jak i długoterminowo) nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych. W praktyce mogą to być transakcje takie jak wynajmowanie powierzchni wspólnych (co-working), miejsc parkingowych czy nieruchomości wakacyjnych. Ale uwaga – jeżeli sprzedawca za pomocą platformy umożliwia w okresie sprawozdawczym wykonanie w tym zakresie ponad 2000 takich transakcji, wówczas będzie wyłączony z zakresu raportowego (będzie to „wyłączony sprzedawca”). W praktyce chodzi o to, by „namierzyć” mniejszych usługodawców działających na rynku nieruchomości poprzez takie platformy jak np. Airbnb, Booking.com lub Your.Rentals, a nie podmioty takie jak hotele – mówi Magdalena Jaworska.

- Co ciekawe, wynajmujący muszą udostępnić platformie oprócz standardowych danych ich dotyczących również adres nieruchomości oraz numery ksiąg wieczystych i liczbę dni udostępniania nieruchomości. Z tej perspektywy widać więc, jak bardzo szczegółowe dane dotyczące transakcji nieruchomościowych mają być przekazywane – dodaje Magdalena Jaworska.

Paweł Lewandowski, ekonomista zajmujący się doradztwem biznesowym, zaznacza, że nowe przepisy nie zmieniają też uprawnień w zakresie prowadzenia kontroli przez organy podatkowe. Skarbówka już teraz sprawdza, czy wynajmujący płacą podatki. 

- Dzięki ustawie wdrażającej przepisy DAC7 organy podatkowe otrzymają jednak szczegółowe raporty na temat rynku najmu, w tym również krótkoterminowego. Dzięki temu fiskus szybciej powiąże te dane z danymi o rozliczeniach poszczególnych podatników. Szybciej więc ustali, czy ktoś unika płacenia podatków. To powinno zmobilizować wynajmujących do wykazywania przychodów z najmu i rzetelnego rozliczenia - mówi Paweł Lewandowski.  

Czytaj również: Nowe przepisy skomplikują handel w internecie

Sprawdź wzór dokumentu w LEX: Umowa o podatkowe rozliczenie przychodów z najmu (zakres pełny) > >

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.