Kto zatem jest zobowiązany do rozliczania i odprowadzania podatku VAT za lokale użytkowe i świadczenia?
Wszystkie czynności wykonywane przez zarządcę nieruchomości (spółkę) są realizowane w ramach działalności gospodarczej właściciela nieruchomości (gminy) i na jego rachunek, tyle że w wyniku decyzji podejmowanych przez zarządcę. Zarządca nie jest jednak uprawniony do prowadzenia dla właściciela nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych, w tym również w zakresie czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Podatnikiem podatku VAT pozostaje gmina jako właściciel nieruchomości.
Czynsze oraz opłaty za media pobierane przez spółkę w ramach obowiązków zarządcy, stanowiące dochody gminy, nie są zatem obrotem zarządcy w rozumieniu podatku VAT, a zobowiązanym do rozliczania i odprowadzania podatku VAT za lokale użytkowe i świadczenia jest właściciel nieruchomości (gmina).
Zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego określa ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n.,
Zgodnie z art. 184 ust. 1 u.g.n., zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w u.g.n.
Na podstawie art. 185 ust. 2 i 3 u.g.n., zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3 u.g.n., działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów u.g.n., z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.
Z kolei stosownie do art. 185 ust. 1 pkt 1 u.g.n., zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości. Zatem zarządzanie nieruchomością obejmuje czynności związane z prawidłowym prowadzeniem spraw dotyczących powierzonego majątku, również z uwzględnieniem m.in. przepisów prawa podatkowego.
Wszystkie czynności wykonywane przez zarządcę nieruchomości są realizowane w ramach działalności gospodarczej właściciela nieruchomości i na jego rachunek, tyle że w wyniku decyzji zarządzających i rozporządzających podejmowanych przez zarządcę. Zarządca nie jest jednak uprawniony do prowadzenia w zastępstwie za właściciela nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Tak więc także w zakresie czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podatnikiem pozostaje właściciel nieruchomości.
Z treści pytania wynika, że gmina zawarła ze spółką umowę o zarządzanie budynkami mieszkalnymi i użytkowymi stanowiącymi własność gminy. Dochody od najemców i dzierżawców wpływają do spółki, a następnie są przez spółkę przekazywane gminie. Spółka dokonuje również opłat za świadczenia (media), a następnie obciąża z tego tytułu gminę. Spółka w imieniu gminy zawiera umowy z najemcami i dostawcami mediów.
Oznacza to, że spółka jako zarządca została upoważniona do zawierania umów najmu w imieniu gminy, do naliczania i pobierania czynszów i opłat z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz do zbierania opłat za media należnych właścicielowi tj. gminie - za wynagrodzeniem.
Zgodnie z przepisami art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u., obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Zatem obrotem spółki z tytułu świadczenia usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi i użytkowymi stanowiącymi komunalny zasób gminy jest kwota należna za wykonanie tych usług tj. kwota wynagrodzenia należnego zarządcy pomniejszona o kwotę należnego podatku.
Natomiast kwoty czynszów oraz opłaty za media, pobierane przez spółkę w ramach obowiązków zarządcy, stanowią dochody gminy. Nie są one obrotem zarządcy w rozumieniu art. 29 ust. 1 u.p.t.u.
Uwagi
Podobnie wyjaśnił m.in. Naczelnik Urzędu Skarbowego Tarnobrzegu w postanowieniu w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 23 lutego 2006 r., U.S.V-443/53/2005.
Potwierdził to WSA w Kielcach, który w wyroku z dnia 29 listopada 2006 r., I SA/Ke 255/06, stwierdził, że podatnikiem wykonującym samodzielnie działalność gospodarczą jest właściciel nieruchomości, tyle że zastępowany przez zarządcę działającego na jego rzecz. Właściciel jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Wykonuje on czynności podlegające temu podatkowi za pośrednictwem zarządcy, a działania zarządcy są działaniami na rzecz właściciela. W związku z tym, czy właściciel działa samodzielnie, czy za pośrednictwem zarządcy, spoczywają na nim te same obowiązki z zakresu rozliczania podatku od towarów i usług. Tak więc sama istota tego rodzaju zarządu przesądza, że zarządca nie może być podatnikiem podatku od towarów i usług, oczywiście w zakresie czynności wykonywanych nie na swoją rzecz.