Nabycie nieruchomości, jej darowizna i zbycie przez obdarowanego

Po nowelizacjach przepisw w ciągu ostatnich kilku lat, tak w zakresie podatku dochodowego od osb fizycznych, jak i podatku od spadkw i darowizn, bardzo zrżnicowane mogą być skutki podatkowe takich samych de facto zdarzeń. Zrżnicowanie to może wynikać chociażby z pozycji osoby obdarowanej, a dokładniej z relacji, jakie łączą ją z darczyńcą. Poniżej przedstawione zostały dwa przykładowe zdarzenia, dotykające obydwu wspomnianych wyżej podatkw, w kontekście nieruchomości mieszkalnej.

1. Nabycie nieruchomości i darowanie jej najbliższej rodzinie

Załóżmy sobie, że osoba fizyczna kupuje w 2009 r. mieszkanie o powierzchni 70 m2. Gdyby chciała je w tym samym roku sprzedać, to oczywiście wiązałoby się to, co do zasady, z koniecznością zapłaty 19% podatku dochodowego. Bez podatku mogłaby to uczynić albo inwestując uzyskane ze sprzedaży środki w kolejne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat (np. kupując kolejne mieszkanie lub spłacając kredyt zaciągnięty na cele mieszkaniowe), albo dopiero po 5 latach kalendarzowych.

Ma jednak inny zamiar. Postanawia to mieszkanie podarować w tym samym roku synowi, który chce założyć rodzinę. Zgodnie z przepisem art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768) – u.p.s.d., de facto wszystkie nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych przez zstępnych podlegają zwolnieniu od tego podatku. Warunkiem jest jednak zgłoszenie otrzymania darowizny właściwemu dla obdarowanego naczelnikowi urzędu skarbowego, w ciągu 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Ale uwaga: obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. A przypomnieć należy, że tylko umowa zawarta w takiej formie przenosi własność nieruchomości. Notariusz, przed którym taki akt jest zawierany, jest płatnikiem ewentualnego podatku, jaki tutaj wystąpi, a poza tym ma on obowiązek przekazać odpis podpisanego aktu m.in. urzędowi skarbowemu. W ten zatem sposób następuje faktycznie zawiadomienie o dokonaniu czynności.

Zatem zbycie nieodpłatne nieruchomości nie będzie się wiązało dla podatnika z zapłatą podatku dochodowego, a dla jego syna – podatku od darowizny. Podatek może się pojawić dopiero w przypadku syna, jeżeli zbędzie odpłatnie mieszkanie i nie wydatkuje uzyskanej ceny w ciągu 2 lat na własne cele mieszkaniowe, a jednocześnie nie upłynie 5 lat kalendarzowych od darowizny (od nabycia mieszkania).

Zgodnie z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) – u.p.d.o.f., podatek dochodowy wyniesie wtedy 19% uzyskanego przez niego dochodu. Jak go policzymy? Od ceny określonej w umowie sprzedaży (przychód) odejmiemy koszty uzyskania przychodu, którymi mogą tutaj być udokumentowane fakturami nakłady poczynione na lokal w czasie jego posiadania i koszty samej transakcji sprzedaży (art. 19 i art. 22 ust. 6d i 6e u.p.d.o.f.). Ponieważ nabycie lokalu na podstawie umowy darowizny było zwolnione od podatku, to podatek od darowizny jako koszt nie wystąpi.

Przypomnę tylko, że do końca 2006 r. zbycie nieruchomości nabytej w drodze darowizny korzystało ze zwolnienia od podatku dochodowego, ale nie było jednocześnie tak szerokiego zwolnienia od podatku od darowizny.

2. Nabycie nieruchomości i darowanie jej dalszej rodzinie

Wyobraźmy sobie teraz taką sytuację, że osoba fizyczna postanawia nabyć niewielkie mieszkanie i podarować je siostrzeńcowi, który przyjeżdża na studia do jej miasta.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn, darowizna taka nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 4a u.p.s.d. (nie jest to najbliższa rodzina). Siostrzeniec nie skorzysta także z innego rodzaju ulgi, przewidzianej w art. 16 u.p.s.d., gdzie możliwe jest wyłączenie z podstawy opodatkowania 110 m2 powierzchni użytkowej lokalu. Siostrzeniec należy bowiem do II grupy podatkowej, a ta, niestety, nie korzysta z ulgi w przypadku nabycia nieruchomości lub praw w drodze darowizny. Zatem zależnie od wartości mieszkania, konieczne będzie zapłacenie podatku ponad kwotę wolną (dla II grupy wynosi ona 7276 zł), według stawki 7, 9 lub 12%.