Jak ująć w kosztach podatkowych zakup ekspektatywy sprzedaży mieszkania wraz z wkładem budowlanym?

Koszt zakupu ekspektatywy, nie stanowi kosztu uzyskania przychodów bezpośrednio, lecz powiększa wartość początkową mieszkania jako przyszłego środka trwałego. Podobnie ma się rzecz w przypadku kosztu zakupu wkładu budowlanego.

Pytanie

Podatnik w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej nabył ekspektatywę sprzedaży mieszkania z zasobów spółdzielni za kwotę 55.000 zł. Strona sprzedająca oprócz samej ekspektatywy zbyła za ww. kwotę również wniesiony przez siebie wkład budowlany w kwocie 11.000 zł, który przeszedł na rzecz podatnika. Spółdzielnia oświadczyła, że po wpłaceniu całości ceny za mieszkanie spółdzielnia wystawi fakturę ujmując na niej również wkład budowlany "przejęty" przez podatnika.
Jak należy potraktować zakup ekspektatywy w wysokości 44.000 zł?
Na jakiej podstawie podatnik może zaksięgować ww. 44.000 w koszty?
Czy zapłacone 44.000 pomniejszają np. wartość amortyzacji nieruchomości?

Odpowiedź

Uważam, że – zakładając, iż przedmiotowe mieszkanie stanowić ma środek trwały podatnika – koszt zakupu ekspektatywy, o której mowa w pytaniu, nie stanowi kosztu uzyskania przychodów bezpośrednio, lecz powiększa wartość początkową mieszkania jako przyszłego środka trwałego. Podobnie ma się rzecz w przypadku kosztu zakupu wkładu budowlanego. Zarówno koszt nabycia ekspektatywy, jak i koszt nabycia wkładu budowlanego będą mogły zostać przez podatnika uwzględnione w wartości początkowej mieszkania jako środka trwałego na podstawie umowy zbycia tych praw.

Uzasadnienie

Ekspektatywą w prawie cywilnym nazywane jest prawo oczekiwane, prawo tymczasowe, którego treścią jest jedynie przygotowanie i zabezpieczenie ostatecznego nabycia określonego prawa. Nabyciu ekspektatywy nie towarzyszy zatem nabycie ostatecznego prawa (np. prawa własności), lecz roszczenie o przekazanie tego prawa.

Przykładowo art. 19 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.) stanowi, że ekspektatywa odrębnej własności lokalu to roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, które powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu. Ekspektatywa jest zatem w tym przypadku podstawą do uzyskania prawa własności lokalu po zakończeniu jego budowy, jednakże uzyskanie ekspektatywy prawa do lokalu w żadnym wypadku nie jest równoznaczne z nabyciem tego prawa.

Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się, między innymi, wydatków na nabycie środków trwałych (zob. art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm. - dalej u.p.d.o.f.). Za cenę nabycia środków trwałych (stanowiącą ich wartość początkową – zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f.) uważa się przy tym – zgodnie z art. 22g ust. 3 u.p.d.o.f. – kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (w przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku).

Zwrócić należy uwagę, że na cenę nabycia środków trwałych składają się również koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania. Takim kosztem jest według mnie koszt zakupu ekspektatywy, o której mowa w pytaniu. Uważam zatem, że – zakładając, iż przedmiotowe mieszkanie stanowić ma środek trwały podatnika – koszt zakupu ekspektatywy, o której mowa w pytaniu, nie stanowi kosztu uzyskania przychodów bezpośrednio, lecz powiększy wartość początkową mieszkania jako środka trwałego (po nabyciu i oddaniu go do używania mieszkania).
Analogicznie ma się rzecz w przypadku poniesionego przez podatnika kosztu na nabycie wkładu budowlanego. Również ten koszt nie stanowi kosztu uzyskania przychodów bezpośrednio, lecz powiększa wartość początkową mieszkania jako środka trwałego (po nabyciu tego mieszkania i oddania go do używania).

Na zakończenie pragnę wyjaśnić, że zarówno koszt nabycia ekspektatywy, jak i koszt nabycia wkładu budowlanego będą mogły zostać przez podatnika uwzględnione w wartości początkowej mieszkania jako środka trwałego na podstawie umowy zbycia tych praw. Nie jest konieczne sporządzanie w tym celu jakiegoś szczególnego dokumentu (chyba że zbywający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i w związku ze zbyciem działał w charakterze podatnika; wówczas dodatkowo konieczne było sporządzenie przez niego faktury).