Pytanie użytkownika Vademecum Głównego Księgowego:
Spółka z o.o. planuje nabyć kamienicę. Sprzedawca oświadczył, że wystawi fakturę VAT na tą transakcję. Kamienica składa się z lokalu przeznaczonego na wynajem 250 m2 oraz kilku mieszkań o łącznej powierzchni 300 m2, które spółka również zamierza wynajmować.
Jak powinna postąpić spółka: czy może odliczyć VAT od całości transakcji, czy od części tylko dotyczącej metrażu sklepu przeznaczonego na wynajem?
Odpowiedź
Jeśli nabyta kamienica ma być wykorzystywana przez spółkę w części do świadczenia usług podlegających opodatkowaniu VAT (wynajmowania sklepu o powierzchni 250 m2), a w części do świadczenia usług zwolnionych z VAT (wynajmowania lokali mieszkalnych o powierzchni 300 m2 na cele mieszkalne), spółka ma prawo do odliczenia VAT naliczonego tylko od tej części kwoty podatku naliczonego, która przypada na nabycie sklepu.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług – dalej u.p.t.u. – w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 u.p.t.u., przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W sytuacji opisanej w pytaniu nabyta kamienica składa się z lokalu (sklepu) przeznaczonego na wynajem oraz kilku mieszkań również przeznaczonych na wynajem.
Wynajmowanie sklepu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23%. Stanowi o tym art. 41 ust. 1 i art. 146a pkt 1 u.p.t.u.
Natomiast wynajmowanie lokali mieszkalnych na cele mieszkalne, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u., stanowi czynność zwolnioną od podatku VAT. Z tym zastrzeżeniem, o którym mowa w art. 43 ust. 20, że zwolnienie to nie ma zastosowania do wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do u.p.t.u. usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 55).
Na podstawie art. 90 ust. 1 u.p.t.u., w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.
Jeśli nabyta kamienica ma być wykorzystywana w części do świadczenia usług podlegających opodatkowaniu VAT, a w części do świadczenia usług zwolnionych z VAT, spółka ma prawo odliczenia VAT naliczonego tylko od tej części kwoty podatku naliczonego, która przypada na nabycie sklepu.
Jak opodatkować sprzedaż kamienicy, w której są lokale mieszkalne i usługowe?
Wynajmowanie lokalu usługowego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23 proc., natomiast wynajmowanie lokali mieszkalnych na cele mieszkalne stanowi czynność zwolnioną od podatku VAT, z pewnym zastrzeżeniem.
