Pytanie
Podatnik nabył spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego w drodze dziedziczenia. Przy sprzedaży prawa okazało się jednak, że własność gruntu, na którym posadowiony jest budynek, w którym mieści się opisany powyżej lokal mieszkalny, nie jest na dzień dzisiejszy dokładnie uregulowana. W związku z powyższym przy sprzedaży powyższego prawa notariusz w akcie notarialnym zapisał, że przedmiotem sprzedaży jest tytuł prawny w postaci ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Jak należy rozpatrywać przychód z tytułu sprzedaży takiej ekspektatywy na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych?
Czy okres posiadania prawa przez 5 lat wchodzi tutaj w grę?
Czy możliwe jest zastosowanie ulgi mieszkaniowej?
Odpowiedź
Ekspektatywa jest prawem majątkowym, którego zbycie podlega opodatkowaniu także po upływie 5 lat. Nie ma też możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej.
Uzasadnienie
W myśl art. 172 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Problem jednak w tym, że zgodnie z uchwalą siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r., III CZP 104/12: "Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia".
Powyższa uchwała zburzyła system. Przed jej wydaniem, powszechnie uznawało się, że nawet jeśli kwestia gruntu jest nieuregulowana, spółdzielcze prawa do lokalu istnieją i mogą być przedmiotem obrotu. Nie było też większych problemów z założeniem księgi wieczystej.
Uchwała powyższa wywołuje także istotne skutki w zakresie podatku dochodowego. W myśl bowiem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.
W katalogu powyższym nie ma ekspektatyw (oczekiwań prawnych), czyli w naszym przypadku roszczenia o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tymczasem sądy orzekają, że zbycie ekspektatywy nie jest zbyciem nieruchomości, tylko prawa majątkowego, a tym samym nie obowiązuje tu zasada, że po upływie 5 lat sprzedaż jest nieopodatkowana – zob. np. wyrok NSA w Warszawie z 13 maja 2015 r., II FSK 929/13, lub wyrok WSA w Gdańsku z 16 października 2012 r., I SA/Gd 711/12. Nie ma też możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej.
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
PIT. Komentarz
|