Spółka jako czynny podatnik VAT prowadzi działalność budowlaną dotyczącą wnoszenia obiektów mieszkaniowych, usługowych oraz przemysłowych. Poza tym jako deweloper realizuje wiele inwestycji. Spółka w celu dostosowania się do sprzedaży mieszkań na nowych zasadach założyła zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego.
Procedura zakupu mieszkania na zmienionych zasadach
Zgodnie z założeniami, nabywca zainteresowany zakupem mieszkania podpisuje umowę rezerwacyjną, w dalszej kolejności umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, a następnie umowę przenoszącą własność – tym razem również w formie aktu notarialnego. Podpisanie umowy rezerwacyjnej z klientem wiąże się z wpłaceniem przez przyszłego nabywcę opłaty rezerwacyjnej w wysokości do 1 proc. wartości lokalu mieszkalnego na bieżący rachunek bankowy spółki. Tym samym wnoszona opłata rezerwacyjna stanowi kaucję, która nie podlega VAT i nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Jednakże w chwili zawarcia umowy przedwstępnej z nabywcą, wpłacona uprzednio opłata rezerwacyjna podlega zaliczeniu na poczet ceny lokalu, a następnie zostaje przekazana przez spółkę na indywidualne konto zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego nabywcy.
Czytaj w LEX: Niedozwolone klauzule umowne w umowach deweloperskich >
W dalszej kolejności już na etapie sporządzania umowy przedwstępnej zostaje ustalony harmonogram wpłat, których nabywca również dokonuje na indywidualne konto zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wpłata całej wartości lokalu mieszkalnego jest równoznaczna z podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność. Tym sposobem nabywca otrzymuje od przedstawiciela spółki klucze i uzyskuje faktyczną możliwość dysponowania lokalem, z kolei spółka w terminie siedmiu dni od dnia podpisania aktu notarialnego wystawia fakturę VAT dokumentującą sprzedaż lokalu. Całą wartość lokalu bank w ciągu siedmiu dni od otrzymania aktu notarialnego przelewa z indywidualnego konta zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego na bieżący rachunek bankowy spółki. Od tego czasu środki pieniężne są do wyłącznej dyspozycji spółki.
Czytaj w LEX: Umowa rezerwacyjna i prospekt emisyjny według nowych zasad >
Zobacz również: Gminy nie kontrolują rozliczeń podatku od nieruchomości >>
Chwila podpisania aktu notarialnego kluczowa dla obowiązków podatkowych
Spółka nie jest pewna, czy prawidłowo rozpoznaje przychód podatkowy z tytułu sprzedaży mieszkań na dzień zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego. Wychodziła z założenia, że zarówno obowiązek podatkowy z tytułu VAT, przychód podatkowy w CIT z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, jak i podstawa do wystawienia faktury VAT powstają z chwilą podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu. Dodatkowo, biorąc pod uwagę, że środki pieniężne wpłacane są przez nabywcę na indywidualne konto zamkniętego rachunku powierniczego, spółka nie ma możliwości dysponowania nimi do czasu przeniesienia własności na nabywcę i ich uwolnienia.
Przychód trwały, definitywny i bezwarunkowy
Dyrektor KIS odnosząc się do treści wniosku wskazał, że ustawa o CIT nie definiuje pojęcia przychodu, jednakże wymienia przykładowe rodzaje przychodów i wyłączenia z katalogu przychodów, a także wskazuje na moment ich powstania. Przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, a także różnice kursowe - ogólnie mówiąc przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe, a przede wszystkim należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Ważny jest fakt samego prawa do otrzymania przychodu, stanowiącego trwałe przysporzenie majątkowe podatnika. Co do zasady o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do kategorii przychodów decyduje definitywny charakter przysporzenia, który ostatecznie i faktycznie powiększa aktywa podatnika i którym podatnik rozporządza jak właściciel.
Zobacz procedurę w LEX: Moment rozpoznania przychodu dla celów CIT >
Co do zasady, przychodu nie stanowią pobrane wpłaty lub zarachowane należności – przedpłaty, zadatki i zaliczki na poczet dostaw towarów i usług, których wykonanie jest odroczone w czasie i dopiero po realizacji łączącej strony umowy wystąpi przychód podatkowy wpływający na podstawę opodatkowania. Mimo tego, zaliczki powinny zostać prawidłowo udokumentowane tak, aby można było przyporządkować je do danej usługi, danego towaru i konkretnego nabywcy.
Jeśli chodzi o datę powstania przychodu, organ interpretujący uznał pierwszeństwo dnia dokonania czynności – wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi w kształtowaniu daty powstania przychodu. Dzień wystawienia faktury lub uregulowania należności jest ostatecznym terminem, który stanowi o dacie powstania przychodu. Jeżeli wskazane przesłanki nastąpią po dacie wystawienia faktury albo dokonania zapłaty należności, o momencie powstania przychodu decydują konkretne dni, a nie sam fakt zaistnienia danego zdarzenia.
Data powstania przychodu nie taka oczywista
Powstanie przychodu należnego jest uzależnione od skutecznego przeniesienia prawa własności, które możliwe jest w wyniku zawarcia dwustronnie zobowiązującej umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości. Taka umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Dlatego dyrektor KIS stwierdził, że datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień zbycia prawa na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. Jego zdaniem, sam obowiązek podatkowy w CIT powstaje w momencie przeniesienia własności lokali mieszkalnych. Tym samym wnioskodawca zawarł we wniosku prawidłowe stanowisko (interpretacja dyrektora KIS z 14 kwietnia 2023 r., nr 0111-KDIB1-2.4010.51.2023.3.EJ).
Na marginesie organ wskazał, że opłata rezerwacyjna w postaci kaucji i kolejne wpłaty przekazane na indywidualne konto zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego nie będą stanowiły przychodu, ponieważ nie spowodują definitywnego przysporzenia majątkowego po stronie wnioskodawcy.
Sprawdź w LEX: Jak opodatkować VAT zbycie praw i obowiązków do umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości? >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
