Czy spółka prowadząca działalność deweloperską, która ponosi koszty związane z planowaną budową, powinna na koniec roku wykazać stratę w deklaracji CIT?

Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Doradcy PodatkowegoSpółka komandytowa zamierza prowadzić działalność developerską. Obecnie ponosi koszty ogólne związane z planowaną budową budynku mieszkalnego tj. koszty notarialne związane z podpisywaniem umów, koszty projektów budynku, zakup działki, na której planowana jest budowa. W trakcie roku obrotowego ponoszone wydatki zaliczane są do kosztów uzyskania przychodów. Czy na koniec roku firma powinna wykazać stratę w deklaracji CIT? Czy związku z tym, że sprzedaż będzie miała miejsce w kolejnych latach obrotowych, powinna poniesione koszty rozliczyć w chwili sprzedaży?

Odpowiedź:

Większość lub całość wymienionych kosztów spółka będzie mogła zaliczyć do podatkowych kosztów uzyskania przychodów dopiero w momencie sprzedaży budowanego budynku lub znajdujących się w nim lokali. W zakresie tym spółka nie jest zatem uprawniona do wykazania straty w zeznaniu CIT składanym obecnie.

Uzasadnienie:

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że spółki komandytowe nie są podatnikami podatku dochodowego, w tym podatku dochodowego od osób prawnych. Podatnikami podatku dochodowego są wspólnicy spółek komandytowych. Zakładam w związku z tym, że pytanie dotyczy spółki komandytowo-akcyjnej (spółki komandytowo-akcyjne są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych).

Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że ponoszone przez podatników podatku dochodowego od osób prawnych koszty dzielą się na koszty bezpośrednio związane z przychodami oraz koszty inne niż bezpośrednio (a więc pośrednio) związane z przychodami. Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne, co do zasady, w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (zob. art. 15 ust. 4 ustawy z 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1888 ze zm.) - dalej u.p.d.o.p.). Natomiast koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami są potrącalne, co do zasady, w dacie ich poniesienia (zob. art. 15 ust. 4d u.p.d.o.p.).

Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że koszty projektów budynków ponoszone przez deweloperów zaliczane są do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami (zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 30.03.2015 r., IBPBI/2/423-1474/12/14/IZ). W konsekwencji koszty takie spółka, o której mowa, może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów dopiero w momencie sprzedaży budowanego budynku lub znajdujących się w nim lokali.

Podobnie ma się rzecz, jeżeli chodzi o koszt zakupu działki, na której planowana jest budowa. Wynika to z art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.d.o.p.

Natomiast w przypadku kosztów notarialnych związanych z podpisywaniem umów sposób postępowania zależy od tego czego dotyczą te umowy. Zapewne przynajmniej częściowo również będą to koszty bezpośrednio związane z przychodami, a więc potrącalne dopiero w momencie sprzedaży budowanego budynku lub znajdujących się w nim lokali.

Reasumując – większość lub całość wymienionych kosztów spółka będzie mogła zaliczyć do podatkowych kosztów uzyskania przychodów dopiero w momencie sprzedaży budowanego budynku lub znajdujących się w nim lokali. W zakresie tym spółka nie jest zatem uprawniona do wykazania straty w zeznaniu CIT składanym obecnie.

Tomasz Krywan

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie Vademecum Doradcy Podatkowego Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów