Pytanie:
Czy zarządca nieruchomości zarządza całą nieruchomością, czy tylko budynkiem?
Odpowiedź:
Zakres przedmiotu zarządzania powinna określać umowa o zarządzanie. Co do zasady jednak, zarządca zarządza całą nieruchomością, a nie tylko budynkiem.
Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n., zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Zgodnie z poglądami wyrażanymi w doktrynie, umowa o zarządzanie powinna zawierać: ustalenie stron umowy, przedmiotu zarządzania, zakresu obowiązków zarządcy (dokładnego spisu czynności, które obowiązany jest wykonywać zarządca), uprawnień zarządcy (np. jakie czynności może on wykonywać w imieniu właściciela lub we własnym imieniu, do czego ma pełnomocnictwo, ale także czy i jakie pożytki może pobierać z nieruchomości we własnym imieniu), ustalenie zakresu obowiązków właściciela (m.in. za co, kiedy i w jaki sposób ma płacić właściciel, ale też, jakie dokumenty lub dokumentacje powinien dostarczyć zarządcy itp.), wysokości lub sposobu ustalania wynagrodzenia zarządcy oraz sposobu jego pobierania (wypłacania), sposobu opłacania kosztów utrzymania nieruchomości, zamierzeń w zakresie remontów, modernizacji i inwestycji oraz sposobu opłacania ich kosztów, sposobu i terminów rozliczeń z tytułu zarządzania oraz sposobu i terminów przekazywania właścicielowi przez zarządcę dochodu lub przychodu z nieruchomości, możliwości dokonywania przez właściciela kontroli wykonywania umowy oraz sposobu, w jaki kontrola ta może zostać przeprowadzona, ustalenie, czy i jakie sprawozdania oraz w jakich terminach ma składać właścicielowi zarządca, ustalenie czasu trwania umowy, ustalenie, co ma się dziać po zakończeniu (rozwiązaniu) umowy, jakie czynności i rozliczenia powinny zostać wykonane, jakie dokumenty i rzeczy powinny zostać przekazane, przez kogo, komu i w jakich terminach itp., ustalenie możliwości wypowiedzenia umowy i terminów jej wypowiedzenia, ustalenie kar za nienależyte wykonanie umowy oraz ewentualnych odszkodowań związanych ze złym wykonywaniem lub niewykonywaniem umowy, albo z zerwaniem lub przedwczesnym wypowiedzeniem umowy, ustalenie mechanizmów kontrolowania wykonywania umowy przez właściciela. – por. Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz aktualizowany do art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan prawny: 01.01.2017, publ. LEX.
Przed udostępnieniem nieruchomości zarządcy wskazane jest spisanie protokołu, w którym strony dokładnie określą stan nieruchomości i jej poszczególnych elementów (części, urządzeń). Podobny protokół, spisany po zakończeniu zarządzania, stanowić powinien podstawę ostatecznych rozliczeń między właścicielem a zarządcą.
Z powyższego wynika, iż zakres przedmiotu zarządzania powinna określać umowa o zarządzanie. Co do zasady jednak, zarządca zarządza całą nieruchomością, a nie tylko budynkiem.
