Ponieważ zasady ustalania tych opłat rodzą w praktyce wiele pytań i problemów, stale przybywa orzeczeń sądowych wydanych na kanwie tych instytucji. Przedmiotem niniejszego opracowania jest analiza najnowszego orzecznictwa dotyczącego instytucji renty planistycznej i opłaty adiacenckiej.
Uwagi wstępne
Instytucję renty planistycznej reguluje art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p. Renta planistyczna jest jednorazową opłatą stanowiącą swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przesłanki uprawniające gminę do obciążenia zbywcy nieruchomości rentą planistyczną budziły liczne problemy interpretacyjne w praktyce, stąd też orzecznictwo sądów administracyjnych powstałe na tle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest dość bogate i dotyczy bardzo wielu wątków, m.in. możliwości ustalenia renty planistycznej w przypadku zbywania nieruchomości w drodze umowy darowizny, podstaw prawnych ustalenia stawek procentowych opłaty, czy interpretacji poszczególnych przesłanek uprawniających gminę do obciążenia dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego rentą planistyczną. Przedmiotem niniejszego opracowania jest przedstawienie najnowszej linii orzeczniczej dotyczącej instytucji renty planistycznej. Pokrótce omówione też zostanie orzecznictwo odnoszące się do opłaty adiacenckiej, która – choć ma zupełnie inny charakter prawny – bardzo często bywa mylona z rentą planistyczną.
2. Przesłanki ustalenia renty planistycznej
Art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowi, że możliwość ustalenia renty planistycznej w związku ze sprzedażą nieruchomości powstaje wówczas, gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany wartość nieruchomości wzrosła. Jak wskazuje NSA w Warszawie w wyroku z dnia 14 stycznia 2009 r. (sygn. akt II OSK 1810/07), wydanie decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej – w przypadku zbycia nieruchomości – następuje w związku z każdym wzrostem wartości nieruchomości, choćby tylko nieznacznie podnoszącym jej dotychczasową wartość, przekładającą się na atrakcyjność i cenę. Wysokość opłaty ustalonej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości powinna odzwierciedlać różnicę między wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego a jej wartością w dniu zbycia nieruchomości. Różnica ta, a co za tym idzie renta planistyczna, powinny wiązać się z obiektywną zmianą wartości nieruchomości, a nie z ceną ustaloną przez strony umowy (wyrok NSA w Warszawie z dnia 15 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1600/07).
Co ważne, wzrost wartości nieruchomości musi pozostawać w bezpośrednim związku przyczynowo-skutkowym z uchwaleniem planu miejscowego. Innymi słowy, wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego. Wymóg ten podkreślił WSA w Warszawie w wyroku z dnia 9 lipca 2009 r. (sygn. akt IV SA/Wa 629/09). Sąd ten w swoim innym wyroku (z dnia 29 września 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 803/08) wskazuje z kolei, że przy ustalaniu tego wzrostu można brać pod uwagę tylko takie okoliczności, które mają bezpośredni związek i są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany i wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Sam fakt uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiana nie muszą bowiem powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości, tym bardziej, kiedy zmiana przeznaczenia terenów w nowym planie w porównaniu z poprzednim planem, jest wątpliwa (wyrok NSA w Warszawie z dnia 19 marca 2009 r., sygn. akt II OSK 254/08).
(...)
Pełna treść artykułu dostępna jest w Serwisie Budowlanym >>>
Uwagi wstępne
Instytucję renty planistycznej reguluje art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p. Renta planistyczna jest jednorazową opłatą stanowiącą swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przesłanki uprawniające gminę do obciążenia zbywcy nieruchomości rentą planistyczną budziły liczne problemy interpretacyjne w praktyce, stąd też orzecznictwo sądów administracyjnych powstałe na tle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest dość bogate i dotyczy bardzo wielu wątków, m.in. możliwości ustalenia renty planistycznej w przypadku zbywania nieruchomości w drodze umowy darowizny, podstaw prawnych ustalenia stawek procentowych opłaty, czy interpretacji poszczególnych przesłanek uprawniających gminę do obciążenia dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego rentą planistyczną. Przedmiotem niniejszego opracowania jest przedstawienie najnowszej linii orzeczniczej dotyczącej instytucji renty planistycznej. Pokrótce omówione też zostanie orzecznictwo odnoszące się do opłaty adiacenckiej, która – choć ma zupełnie inny charakter prawny – bardzo często bywa mylona z rentą planistyczną.
2. Przesłanki ustalenia renty planistycznej
Art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowi, że możliwość ustalenia renty planistycznej w związku ze sprzedażą nieruchomości powstaje wówczas, gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany wartość nieruchomości wzrosła. Jak wskazuje NSA w Warszawie w wyroku z dnia 14 stycznia 2009 r. (sygn. akt II OSK 1810/07), wydanie decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej – w przypadku zbycia nieruchomości – następuje w związku z każdym wzrostem wartości nieruchomości, choćby tylko nieznacznie podnoszącym jej dotychczasową wartość, przekładającą się na atrakcyjność i cenę. Wysokość opłaty ustalonej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości powinna odzwierciedlać różnicę między wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego a jej wartością w dniu zbycia nieruchomości. Różnica ta, a co za tym idzie renta planistyczna, powinny wiązać się z obiektywną zmianą wartości nieruchomości, a nie z ceną ustaloną przez strony umowy (wyrok NSA w Warszawie z dnia 15 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1600/07).
Co ważne, wzrost wartości nieruchomości musi pozostawać w bezpośrednim związku przyczynowo-skutkowym z uchwaleniem planu miejscowego. Innymi słowy, wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego. Wymóg ten podkreślił WSA w Warszawie w wyroku z dnia 9 lipca 2009 r. (sygn. akt IV SA/Wa 629/09). Sąd ten w swoim innym wyroku (z dnia 29 września 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 803/08) wskazuje z kolei, że przy ustalaniu tego wzrostu można brać pod uwagę tylko takie okoliczności, które mają bezpośredni związek i są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany i wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Sam fakt uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiana nie muszą bowiem powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości, tym bardziej, kiedy zmiana przeznaczenia terenów w nowym planie w porównaniu z poprzednim planem, jest wątpliwa (wyrok NSA w Warszawie z dnia 19 marca 2009 r., sygn. akt II OSK 254/08).
(...)
Pełna treść artykułu dostępna jest w Serwisie Budowlanym >>>