Wykonawca odpowiada za wady ujawnione przy odbiorze

Odbiór końcowy robót jest elementem przełomowym w stosunkach pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane. Z jednej strony potwierdza on wykonanie robót budowlanych, otwierając tym samym wykonawcy prawo żądania wynagrodzenia, bądź też wskazuje na niewykonanie lub nienależyte wykonanie robót wobec istnienia wad, rodząc w związku z tym odpowiedzialność wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

Z drugiej strony odbiór robót budowlanych wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady dzieła.

Zauważmy jednak, że etap odbioru końcowego robót niekoniecznie musi oznaczać obowiązek dokonania przez inwestora odbioru robót budowlanych. Tak właśnie może się zdarzyć przy wystąpieniu wad nieusuwalnych. Zob. w tej sprawie m.in. wyrok SA w Katowicach z dnia 21 kwietnia 2009 r., V ACa 88/09, LEX nr 523881:

„Ujawnienie wad robót budowlanych nie wpływa na obowiązek inwestora dokonania odbioru robót zgodnie z art. 647 k.c., a z tą chwilą inwestor nabywa uprawnienia z tytułu rękojmi przewidziane w art. 637 i art. 638 k.c. Oddanie robót z wadami istotnymi może mieć jedynie wpływ na wymagalność roszczenia wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia.”


Według wyroku SN z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 336/05, LEX nr 191144:
„Ochrona zamawiającego na podstawie przepisów o rękojmi za wady (art. 637 § 1 i 2 k.c. przy uwzględnieniu także art. 638 k.c.) realizuje się dopiero po odebraniu dzieła. Skoro wady zostały ujawnione w trakcie wykonywanych robót, to przepisy dotyczące rękojmi za wady wykonanego dzieła nie mogą mieć zastosowania.”

Co przysługuje inwestorowi z tytułu rękojmi?

Podsumujmy. Inwestorowi przysługuje prawo:
1) odstąpienia od umowy,
2) żądania usunięcia wad,
3) obniżenia ceny.

Uprawnienia z tytułu rękojmi nie mogą być utożsamiane z prawem inwestora do kar umownych.

W jakim czasie inwestor może dochodzić swoich roszczeń?

Utrata prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady robót wykonanych w budynku wygasa po 3 latach, a po roku w odniesieniu do pozostałych obiektów (np. budowli), licząc od dnia, kiedy obiekt został inwestorowi wydany, w związku z odbiorem robót. Termin wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi może być przedłużony umową stron - zob. w tej sprawie wyrok SN z dnia 5 sierpnia 2005 r., II CK 28/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 107.


Istnieje możliwość dodatkowego zabezpieczenia roszczeń z uprawnień do rękojmi za wady umową o zabezpieczenie należytego wykonania umowy, o czym pisze Eugenia Śleszyńska w książce "Przegląd, konserwacja i roboty budowlane w zarządzanym budynku. Prawo, praktyka, orzecznictwo". Inwestor, który utracił uprawnienie do roszczenia z tytułu rękojmi za wady, może dochodzić od wykonawcy roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.).

Książka Eugenii Śleszyńskiej "Przegląd, konserwacja i roboty budowlane w zarządzanym budynku. Prawo, praktyka, orzecznictwo" to opracowanie, które jest wszechstronnym i szczegółowym omówieniem zagadnień dotyczących utrzymania zarządzanych budynków w dobrym stanie technicznym i licznych obowiązków w zakresie zapewnienia bezpiecznego użytkowania tych budynków.

Więcej informacji >>>