Współwłasność i zarząd rzeczą wspólną

Art. 195 Kodeksu cywilnego stanowi, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. W polskim systemie prawnym wspłwłasność charakteryzują trzy głwne cechy: jedność przedmiotu, wielość podmiotw oraz niepodzielność wsplnego prawa. Jak podkreśla się w literaturze przedmiotu, wspłwłasność stanowi zespolenie przysługujących wspłwłaścicielom udziałw w rzeczy wsplnej. Komentarz omawia istotę tej instytucji.

1. Istota współwłasności

Z faktem wielości podmiotów wiąże się potrzeba uregulowania uprawnień współwłaścicieli wynikających z treści przysługującego im wszystkim prawa własności. Kodeks cywilny zawiera rozległą i szczegółową regulację co do wewnętrznego stosunku współwłasności, przy czym należy podkreślić, że przewidziane w ustawie unormowania mają w większości przypadków charakter norm względnie obowiązujących, co oznacza, że strony danego stosunku współwłasności mogą uregulować go w drodze umowy odmiennie, niż przewiduje ustawa.

2. Regulacja ustawowa wewnętrznego stosunku współwłasności

Z art. 206 kodeksu cywilnego wynika generalne uprawnienie wszystkich współwłaścicieli do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Z kolei zgodnie z art. 207 kodeksu cywilnego pożytki oraz inne przychody z rzeczy będącej przedmiotem współwłasności przypadają poszczególnym współwłaścicielom proporcjonalnie do wielkości posiadanych przez nich udziałów w rzeczy wspólnej. Według tej samej zasady współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z przedmiotem współwłasności.

Ze względu na wielość podmiotów występujących po stronie właścicielskiej szczególnie kłopotliwą kwestią jest zarząd rzeczą wspólną. Współdziałanie w zarządzie rzeczą wspólną wymaga podejmowania decyzji i dokonywania czynności, co do których w praktyce może częstokroć nie być jednomyślności. Aby zapobiec nieporozumieniom przy wykonywaniu zarządu rzeczą wspólną, ustawodawca zaproponował w kodeksie cywilnym model zarządu, który obowiązywał będzie wówczas, gdy strony w umowie nie postanowią inaczej.
Podstawową zasadą tego ustawowego modelu zarządu jest obowiązek wszystkich współwłaścicieli do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 kodeksu cywilnego).
(...)

3. Umowny zarząd rzeczą wspólną

W doktrynie prawa podkreśla się, że już samo zawarcie umowy określającej sposób sprawowania zarządu świadczy o poprawnym współdziałaniu w zarządzie rzeczą wspólną. Decydując się na umowny zarząd współwłaściciele mogą modyfikować reguły ustawowego modelu zarządu, mogą też zupełnie od tych ustawowych zasad odstąpić. Współwłaściciele mogą więc przykładowo zastrzec, że zgoda wszystkich współwłaścicieli wymagana będzie także dla dokonywania czynności mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu, albo też – wręcz przeciwnie – że dla dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wystarczająca będzie zgoda większości współwłaścicieli. Mówiąc o umownych uregulowaniach dotyczących zarządu trzeba pamiętać, że normy art. 199 oraz 201-203 kodeksu cywilnego mają charakter względnie obowiązujący i znajdą zastosowanie wówczas, gdy postanowienia umowy nie będą zawierały regulacji odmiennych.
W praktyce często spotykanym rozwiązaniem jest powierzenie sprawowania zarządu zarządcy, którym może być jeden ze współwłaścicieli lub wybrana osoba trzecia. Co ważne, powierzenie w drodze umowy zarządu wyznaczonemu zarządcy jest równoznaczne z wyłączeniem uprawnień właścicieli do sprawowania zarządu według zasad wyrażonych w art. 199-202 kodeksu cywilnego.
(...)

Anna Kamińska, Adam Kuźnicki