Problem tysięcy spółdzielców, głównie mieszkających w Warszawie, nie jest nowy. Niejasny stan prawny mieszkań nie wziął się znikąd, pojawił się jeszcze w PRL-u i narastał latami. Obecnie próbuje rozwiązać go Ministerstwo Rozwoju i Technologii oraz senacka Komisja Ustawodawcza. Niezależnie od siebie pracują nad dwoma projektami noweli ustawy o spółdzielniach. Oba rozwiązania są jednak kontrowersyjne.
Czytaj też: Rząd nie wykonał wyroku TK, tysiące spółdzielczych mieszkań nadal w luce prawnej >>
To tylko połowiczne rozwiązanie problemu
Projekty są ściśle związane z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego, który wszedł w życie 19 czerwca 2021 r. Od tego dnia przestał obowiązywać przepis, który pozbawił członkostwa przeszło pół miliona osób mieszkających we własnościowych lokalach w blokach stojących na gruntach, do których spółdzielniom nie przysługuje żaden tytuł prawny. Do tej pory nie ma nowych przepisów, jest więc luka w prawie i spory bałagan.
Czytaj: Przejęcie nieruchomości na własność przez wierzyciela >
Wśród spółdzielni mieszkaniowych, która ma problem z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów, jest „Ruda” z Warszawy. - Od kilkunastu lat walczymy z miastem w sądzie o zasiedzenie gruntów, ale sprawy się ślimaczą. To są z kpiny z prawa, sprawa toczy się 14 lat! Problem jest poważny, dotyczy bowiem ośmiu bloków z 1100 mieszkaniami. Nigdy do głowy mi nie przyszło, by pozbawiać tych ludzi członkostwa, nadal im formalnie przysługuje, choć wiem, że nie w każdej spółdzielni tak jest, a przepisy są jakie są – tłumaczy Dariusz Śmierzyński, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Ruda” .
Już od dłuższego czasu Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii pracuje nad projektem noweli ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który ma zrealizować wyrok TK. Tempo prac jest ślimacze. Jest jednak szansa, że to się zmieni. Ministerstwo poinformowało Prawo.pl, że skierowało 14 stycznia 2022 r. na Komitet Stały Rady Ministrów projekt ustawy nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa spółdzielczego.
Gdy chodzi o mieszkania własnościowe w budynkach na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym proponuje się przyznanie mieszkającym w tych lokalach członkostwa z mocy prawa. Projekt przewiduje również, że do tych mieszkań będzie się stosować odpowiednio niektóre z przepisów regulujących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, np. dopuszcza się możliwość obrotu takimi prawami, będą one podlegały egzekucji i dziedziczeniu, nabywca takiego prawa uzyska członkostwo z mocy ustawy.
Zdaniem Kamili Dołowskiej, dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego w Biurze Rzecznika Praw Obywatelskich projekt ministerialny rozwiązuje problem połowicznie. - Bez uregulowania stanu prawnego gruntów, prawa użytkowników mieszkań będzie nadal ułomne, o wiele słabsze od tego, jakie mają osoby w blokach na gruntach o jasnej sytuacji prawnej - twierdzi .
Podobnie uważa dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych. - Obecnie osoby te mają ekspektatywę prawa, która podlega obrotowi, ale to tylko ekspektatywa. Mam wątpliwości, czy odpowiednie stosowanie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozwiążę problem, skoro nadal będziemy mieli do czynienia z gruntami o nieuregulowanym stanie prawnym, a więc również z problemem związanym m.in. z brakiem możliwości założenia księgi wieczystej. Nie można również zapominać co należy rozumieć pod pojęciem odpowiedniego stosowania przepisów - mówi.
Według niego przyjęcie takiej konstrukcji prawnej może doprowadzić do rożnej wykładni tych przepisów. - W literaturze i orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że odpowiednie stosowanie przepisów prawa oznacza bądź stosowanie odnośnych przepisów bez żadnych zmian do innego zakresu odniesienia, bądź stosowanie ich z pewnymi zmianami, bądź też niestosowanie tych przepisów do innego zakresu odniesienia. Dziś trudno powiedzieć czym te osoby dysponują. Ich prawo jest niedookreślone - dodaje.
Czy przemilczenie pogrąży spółdzielnie?
Swój projekt przygotowała także senacka Komisja Ustawodawcza. Senatorowie chcą, by uregulować stan prawny gruntów i w końcu pozbyć się problemu. W tym celu proponują wprowadzić instytucję przemilczenia. Podobne propozycje pojawiały się już wcześniej. Ale żadna nie przebiła się. Wcześniej lub później trafiały do szuflady. Senacki pomysł budzi obawy. Chodzi o kwestie finansowe. Mogą one pogrążyć wiele spółdzielni. Rozwiązania senackie mogą doprowadzić do upadłości wielu warszawskich spółdzielni, bo to one przede wszystkim mają problem z gruntami.
Projekt przewiduje, że spółdzielnia, która na gruncie będącym w dniu 5 grudnia 1990 r. w jej posiadaniu i stanowiącym własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego wybudowała (lub jej poprzednik prawny) budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, nabywa ich własność poprzez przemilczenie po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy, ale w takim zakresie, w jakim grunt ten jest niezbędny do prawidłowego korzystania z budynków i innych urządzeń.
Tego przepisu nie stosuje się jednak w sytuacji, gdy spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu albo jeżeli Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub związek takich jednostek przed upływem dwóch lat zawrze ze spółdzielnią umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu i przeniesienie własności budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem albo wystąpi do sądu z powództwem o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni w sprawie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i przeniesienia własności budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem.
Według projektu, nabycie własności nieruchomości będzie stwierdzał sąd w postępowaniu nieprocesowym na wniosek spółdzielni. Strony ewentualnego postępowania administracyjnego w przedmiocie prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nie będą mogły być uczestnikami tego postępowania.
- Teoretycznie nie ma się do czego przyczepić. Ale projekt jednocześnie mówi, że wynagrodzenie z tytułu nabycia praw do działek gruntu w drodze umowy lub w drodze orzeczenia sądu zastępującego oświadczenie woli spółdzielni ustala się w wysokości równej wartości rynkowej tych działek, z pominięciem wartości budynków i innych urządzeń, o ile zostały wybudowane lub nabyte przez spółdzielnię lub jej poprzedników prawnych. Wartość gruntów w Warszawie jest bardzo wysoka, wiele spółdzielni, które mają problem z gruntami znajduje się w centrum stolicy, a tam ceny są wręcz z kosmosu. Wątpię więc, by miały wystarczającą ilość pieniędzy. Projekt przewiduje wprawdzie, że samorządy czy Skarb Państwa mogą udzielić bonifikat, ale w dobre serce władz samorządowych nie specjalnie wierzę - uważa Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.
W jego opinii ustawodawca powinien wprowadzić w ustawie obowiązkowe bonifikaty.
PROCEDURA: Zabezpieczenie roszczenia przez zakaz zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu >
Cena promocyjna: 103.2 zł
|Cena regularna: 129 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 116.1 zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.