Warto się zamienić

Zamiana mieszkań może być dla wielu rodzin jedyną szansą na realizację marzeń o większym mieszkaniu. Podstawowa trudność przy zamianie mieszkań polega na dotarciu do potencjalnych osb zainteresowanych zamianą jednego mieszkania na drugie zgodne za założonymi parametrami. Najłatwiej jest skorzystać z usług pośrednika, choć tak naprawdę niewiele biur posiada w swojej ofercie usługę zamiany mieszkań. Jednak wyspecjalizowany pośrednik posiada w swojej bazie informacje o klientach zainteresowanych zamianą jako alternatywę do sprzedaży mieszkania. Pośrednik posiadając wiedzę o parametrach możliwej zamiany albo zaproponuje gotowe oferty zamiany, albo przyjmie zlecenie poszukiwania mieszkań do zamiany o wskazanych przez klienta parametrach.

Zamiana mieszkań może być dla wielu rodzin jedyną szansą na realizację marzeń o większym mieszkaniu. W ostatnich latach wielu nabywców mieszkań finansowało zakupy kredytem we frankach szwajcarskich po kursie oscylującym wokół 2 PLN/CHF. Sprzedaż takiego mieszkania – biorąc pod uwagę dzisiejszy kurs franka i spadek wartości nieruchomości, w wielu przypadkach spowodowałby konieczność spłaty zadłużenia przekraczającego uzyskaną cenę za mieszkanie. Przeprowadzając transakcję zamiany mamy szansę na zamieszkanie w większym mieszkaniu, bez potrzeby spłaty kredytu po wysokim kursie franka.

Dokonując zamiany możemy spotykamy się z sytuacją, kiedy jedno z mieszkań jest obciążone hipoteką. Fakt ten nie wyklucza oczywiście zamiany, ale wydłuża całą procedurę. Hipoteka w księdze wieczystej lokalu jest bardzo prawdopodobna, tym bardziej, że większość zakupów było finansowanych kredytem hipotecznym. W przypadku zamiany mieszkania i zmiany właściciela ustanowiona w księdze wieczystej mieszkania hipoteka cały czas obciąża nieruchomość. Wygaśnie dopiero wtedy, kiedy kredytobiorca spłaci wszystkie wierzytelności. Jednak najczęściej – zwykle przy zamianie nieruchomości – jedynym możliwym rozwiązaniem jest przeniesienie istniejącej hipoteki na inną nieruchomość. Do tego potrzebna jest zgoda banku na zmianę formy zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Bank kredytobiorcy za każdym razem przeanalizuje konkretną sytuację, przeprowadzi wycenę nieruchomości na którą ma zostać przeniesiony kredyt. Jeżeli mieszkanie, na które zamieniamy się ma wartość wyższą od tego, na którym ciąży hipoteka nie powinno być problemów z realizacją tego typu transakcji. Takie zabezpieczenie kredytu może być nawet atrakcyjniejsze od dotychczasowego. Problemy mogą pojawić się wtedy, kiedy zamieniamy się na tańsze mieszkanie. W tej sytuacji bank z pewnością będzie oczekiwał dodatkowego zabezpieczenia kredytu lub zwyczajnie nie wyrazi zgody na przeniesienie hipoteki.

Dodatkową kwestią pozostaje ustalenie pomiędzy stronami ew. dopłat związanych z różną wartością zamienianych mieszkań. Zazwyczaj strony dochodzą do porozumienia w tej kwestii i na drodze wzajemnych ustaleń i negocjacji określają wysokość dopłaty. Jeżeli pojawią się trudności w ustaleniu przez strony wartości nieruchomości rozsądnym rozwiązaniem jest zaangażowanie w wycenę rzeczoznawcy majątkowego, który w oparciu o porównywalne transakcje sprzedaży przygotuje wycenę w formie operatu szacunkowego. Będzie to podstawa do ustalenia wysokości dopłaty.

Marcin Jańczuk, Metrohouse & Partnerzy S.A.




Obecnie zamiany mieszkań są mało popularne. Wynika to braku świadomości istnienia takiej formy obrotu nieruchomościami oraz wyższego niż w przypadku kupna lub sprzedaży nieruchomości stopnia skomplikowania transakcji. Tego typu transakcje będą zdarzać się jednak coraz częściej, a ich popularność będzie rosła wprost proporcjonalnie do pośredników oferujących taką usługę.