Wskazanie treści niedozwolonych postanowień umownych i ich negatywnych skutków dla obrotu konsumenckiego sprzyja ich eliminacji z obrotu prawno-gospodarczego. Prezentacja niedozwolonych postanowień umownych obejmuje zasadnicze elementy stosunku umownego, takie jak: przedmiot umowy, cena, zakres odpowiedzialności stron.

Umowa deweloperska jest powszechnie stosowaną formą regulacji stosunków prawnych w relacji deweloper-nabywca. Brak ustawowo zdeterminowanej konstrukcji jurydycznej umowy skutkuje różnorodnością, zamiennością określeń oraz instytucji prawnych, do których pojęcie „umowa deweloperska” jest stosowane. Na potrzeby niniejszego artykułu przyjęte zostało dwojakie rozumienie umowy deweloperskiej. Obejmować ono będzie ujęcie sensu stricto i sensu largo umowy deweloperskiej.

Istotą umowy deweloperskiej (sensu stricto) jest zobowiązanie się dewelopera (przedsiębiorcy) do wykonania budynku (z reguły wielorodzinnego), wydzielenia fizycznego i prawnego odrębnej nieruchomość lokalowej (lokalu mieszkalnego). Zakres zobowiązania obejmuje także przeniesienie prawa własności lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi, np. piwnica, strych) na nabywcę łącznie z udziałem we współwłasności nieruchomości gruntowej (udziałem w użytkowaniu wieczystym) oraz udziałem we własności części wspólnej budynku. Nabywca jest zobowiązany do zapłaty umówionej ceny w całości w terminach określonych w umowie. Nabywca zobowiązuje się również do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej prawo własności lokalu mieszkalnego.

Z kolei do umów deweloperskich sensu largo zostały zaliczone: tzw. umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, umowa o wzniesienie budynku uregulowana w art. 9 ustawy o własności lokali, umowa o budowę lokalu uregulowana w art. 18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Powyższe umowy, mimo pewnych elementów wspólnych, stanowią odrębne względem siebie, a także istotnie odrębne od umowy deweloperskiej (sensu stricto) byty prawne. Natomiast w swojej treści zawierać mogą niedozwolone postanowienia umowne o podobnym skutku.

Umowa deweloperska zawierana jest zwykle przy zastosowaniu wzorca umownego (wzorzec formularzowy). Wzorzec umowny definiowany jest w literaturze jako wszelkie klauzule umowne przygotowane na użytek przyszłych umów. Klauzule te są opracowywane w sposób jednostronny przez przedsiębiorców, którzy zamierzają zawierać umowy na powtarzalnych warunkach. W literaturze dominuje pogląd o uznaniu wzorca jako kwalifikowanego oświadczenia woli. Wzorzec umowny kształtuje treść stosunku umownego podobnie jak przepisy ustawy, zasady współżycia społecznego, ustalone zwyczaje (zob. art. 56 kodeksu cywilnego).

Element rokowań jako mechanizm zmierzający do uzgodnienia przez strony treści umowy zawartej przy zastosowaniu wzorca umownego zostaje ograniczony albo wyłączony. Brak wpływu na treść umowy ma szczególne znaczenie w przypadku umów konsumenckich. Konsument, jako słabsza na płaszczyźnie intelektualnej i ekonomicznej, strona umowy jest narażony na ukształtowanie praw i obowiązków z naruszeniem jego interesu. Konsument podlega zatem szczególnej ochronie prawnej w związku z dokonywaną czynnością prawną.

Niedozwolone postanowienia w umowach deweloperskich dotyczą zwykle podobnych elementów treści kontraktu. Daje to możliwość określenia katalogu postanowień niedozwolonych ze wskazaniem szczegółowych przesłanek ich abuzywności. Celem artykułu jest horyzontalny przegląd typowych postanowień umów deweloperskich o charakterze abuzywnym występujących w praktyce polskiej.

Zamów kwartalnik Glosa - Prawo Gospodarcze w Orzeczeniach i Komentarzach w Internetowej Księgarni Profiinfo>>