Choć polski rynek ubezpieczeń uważany jest przez niektórych obserwatorów za rynek dojrzały, co jakiś czas pojawiają się na nim nowe nieznane dotąd produkty. Wywodzą się one zazwyczaj z USA, gdzie przebyły długą drogę rozwoju, zanim stały się przedmiotem ekspansji na inne rynki światowe. Dotyczy to także ubezpieczenia tytułu prawnego do nieruchomości.
Po bliższym przyjrzeniu się zasadom działania tego ubezpieczenia i specyfice ryzyk nim obejmowanym, a także obserwując polski rynek nieruchomości, regulujące go przepisy prawne w kontekście historii polskiej własności prywatnej w okresie powojennym i nie tylko, właściwie dziwić może, dlaczego ubezpieczenie to tak późno zaczyna na nim funkcjonować. Wchodzi ono bowiem na rynek dopiero po siedemnastu latach od uchwalenia pierwszej ustawy o działalności ubezpieczeniowej dostosowującej polskie ustawodawstwo do pierwszej generacji dyrektyw UE i wprowadzającej załącznikiem do ustawy osiemnaście grup ubezpieczeń majątkowych. Analizując ten rodzaj ubezpieczenia, należy w pierwszym rzędzie wskazać, na czym polega ubezpieczenie tytułu prawnego nieruchomości, od jakich ryzyk może chronić ubezpieczonego, a także, kto jest jego adresatem. Przedmiotem jego są straty finansowe, jakie mogą wyniknąć z wad tytułu prawnego nieruchomości lub ustanowionych na tym tytule praw osób trzecich, w szczególności zaś banku finansującego nabycie nieruchomości. Interesem ubezpieczeniowym podlegającym ochronie może być, wiec nie tylko prawo własności, a w przypadku polskiego prawa – także prawo użytkowania wieczystego, lecz także ograniczone prawa rzeczowe jakie mogą powstać na nieruchomości (np. służebności, hipoteki, itp.). Wsród głównych ryzyk objętych ubezpieczeniem wymienia się roszczenia repryzatyzacyjne, wady nabycia wynikające z naruszenia przepisów prawa publicznego, błędy w dokumentach stanowiących podstawę nabycia nieruchomości, fałszywe oświadczenia sprzedawców prowadzace do nieskuteczności nabycia, oświadczenia woli składane przez osoby bez zdolności do czynności prawnych, wady wynikające z nabycia nieruchomości należącej do wspólności małżeńskiej – od jednego z małżonków, wadliwe spadkobranie, wady dotyczące reprezentacji sprzedającego i wiele innych.
Ochrona przed ryzykiem
Ochrona oferowana w ramach ubezpieczenia tytułu prawnego jest złożona, a jednocześnie kompleksowa, co odróżnia to ubezpieczenie od innych, związanych z ryzykami rzeczowymi. Istotna rola ubezpieczyciela przejawia się już na etapie oceny ryzyka. Podczas bowiem gdy w większości rodzajów ubezpieczeń majątkowych, ubezpieczyciel poprzestaje na sformułowaniu pytań do ubezpieczającego (w systemie kwestionariusza) lub żądaniu wszelkich informacji, jakie ubezpieczającemu mogą wydawać się istotne z punktu widzenia charakteru ryzyka (w systemach spontanicznej deklaracji ryzyka), w ubezpieczeniu tytułu prawnego nieruchomości ubezpieczyciel podejmuje zazwyczaj samodzielnie działania weryfikacyjne, mające na celu oszacowanie ryzyka. Założeniem takich działań poza szacowaniem ryzyka jest także podjęcie ewentualnych kroków zaradczych w stosunku do nieruchomości na etapie zawierania umowy ubezpieczenia. Zakresem ubezpieczenia objęte są zarówno straty finansowe, jakie ubezpieczający może ponieść na skutek zakwestionowania jego tytułu prawnego do nieruchomości, co w skrajnym przypadku może dotyczyć pokrycia przez ubezpieczyciela ceny nabycia nieruchomości, jak i ochrona przed roszczeniami osób trzecich wniesionych do tytułu prawnego nieruchomości, a w tym wynikłe z niej koszty.
Specyficzną cechą ubezpieczenia tytułu prawnego jest objecie zdarzeń mających miejsce w przeszłości w przeciwieństwie do ubezpieczenia innych ryzyk rzeczowych nieruchomości – obejmujących zdarzenia przyszłe. Możliwość objęcia zdarzeń przeszłych (czyli wad tytułu prawnego nieruchomości prowadzących do zakwestionowania skuteczności nabycia nieruchomości) opiera się na konstrukcji wypadku ubezpieczeniowego rozumianego jako zgłoszenie przez osobę trzecią roszczenia do tytułu prawnego nieruchomości, w okresie po zawarciu umowy ubezpieczenia i nabyciu tytułu własności lub innych praw rzeczowych do nieruchomości.
Inna cecha warta podkreślenia jest fakt jednorazowego zawierania umowy ubezpieczenia tytułu prawnego nieruchomości i związanej z tym jednorazowej płatności składki ubezpieczeniowej. Okres ubezpieczenia zaś obejmuje cały czas posiadania tytułu prawnego do danej nieruchomości (lub ograniczonego prawa rzeczowego). Rozwiązanie to ma zarówno zalety (jednorazowa składka), jak i wady, które szczególnie widoczne są przy fluktuacjach cen nieruchomości. Pewna odmiana tego ubezpieczenia stosowana także powszechnie na rynku polskim jest tzw. gap insurance, zwane w Polsce ubezpieczeniem pomostowym, a obejmującym pod względem czasowym okres do ustanowienia prawa rzeczowego na nieruchomości (zazwyczaj na rzecz banku kredytującego). Ubezpieczenie tytułu prawnego ukształtowało się w dwóch podstawowych formach w zależności o jego adresata. Może ono dotyczyć interesu ubezpieczeniowego instytucji kredytującej nabycie nieruchomości lub jej zabudowę (zwane Lender’s policy), badz interesu właściciela / użytkownika wieczystego nieruchomości (zwane Owner’s policy).
Nie ulega wątpliwości, że kołem zamachowym rozwoju ubezpieczeń tytułu prawnego były właśnie instytucje finansujące nabywanie i zabudowę nieruchomości, bezsprzecznie jednak może ono także zabezpieczać w sposób istotny żywotne interesy nabywcy nieruchomości. Powyższy opis pozwala stwierdzić, że pod względem prawnym mamy do czynienia ze złożonym produktem ubezpieczeniowym. Jego zasadniczym przedmiotem są straty finansowe jakie moga wyniknąć z wad tytułu prawnego do nieruchomości. W istocie mamy wiec do czynienia z ubezpieczeniem znajdującym odzwierciedlenie w grupie 16 działu II załącznika do ustawy o działalności ubezpieczeniowej, która przewiduje ubezpieczenie różnych nazwanych ryzyk finansowych, a w tym także w pkt.10) innych strat finansowych. Ponadto, nie powinno ulegać wątpliwości, że ubezpieczenie to jest także ubezpieczeniem ochrony prawnej przewidzianej w grupie 17.
Ubezpieczenie tytułu prawnego pojawiło się w Polsce wraz z zagranicznymi podmiotami inwestującymi na polskim rynku nieruchomości. Jak wynika z wypowiedzi przedstawicieli ubezpieczycieli, znajduje ono już jednak zainteresowanie także wśród rodzimych inwestorów. Już w ubiegłym roku do publicznej wiadomości zostały podane informacje o umowach ubezpieczenia z sumami ubezpieczenia wynoszącymi około 100 mln złotych. Pomimo, że dla wielu inwestorów ochrona z tytułu wad prawnych nieruchomości może się wydawać iluzoryczna, powszechność korzystania z tego ubezpieczenia w USA, wskazuje, że jego dynamiczny rozwój w Polsce jest tylko kwestią czasu. Na taka tendencje, składać mogą się także czynniki charakterystyczne wyłącznie dla rynku polskiego. Mianowicie, historyczne uwarunkowania własności prywatnej w Polsce, a w szczególności na terenie m.st. Warszawy, powoduję, że nabycie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości łatwo może okazać się nieskuteczne, a rękojmia dobrej wiary ksiąg wieczystych niewystarczająca do eliminacji zagrożenia stojącego przed kupującym.
System prawny, pozwalający na dochodzenie zwrotu nieruchomości w naturze może być właśnie ubezpieczenie tytułu prawnego nieruchomości. Niekwestionowana zaletą tego ubezpieczenia jest także wspomożenie rynku kredytów hipotecznych i należy spodziewać się, że właśnie banki staną się zalążkiem powszechnego rozwoju tego rodzaju ubezpieczeń na rynku polskim. Należy mieć także na uwadze, że czas transakcji dotyczących niepewnych pod względem prawnym nieruchomości w Polsce się jeszcze nie zakończył, a sadząc po liczbie roszczeń byłych właścicieli zgłaszanych rokrocznie, trwać on będzie jeszcze dość długo i będzie dotyczył zapewne najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w głównych miastach Polski.
Podsumowując powyższe uwagi należy z zadowoleniem powitać rozwój ubezpieczenia tytułu prawnego nieruchomości na rynku polskim. Wydaje się, że ma ono przed sobą duże perspektywy rozwoju nie tylko w zakresie największych transakcji na rynku nieruchomości dokonywanych przez inwestorów instytucjonalnych, lecz także na rynku inwestorów indywidualnych. Oczywiście powinno ono brać także pod uwagę dużą dynamikę zmian na rynku, w tym zmian dotyczących cen nieruchomości i dostosowywać zakres odpowiedzialności ubezpieczyciela, w tym także sumę ubezpieczenia do tendencji rynkowych.
(Artykuł pochodzi z raportu kancelarii BSJP oraz ProDevelopment; www.bsjp.pl)