Inwestorami muszą być ludzie z dobrym pomysłem i posiadający środki na jego realizację – nie koniecznie jednak są to fachowcy budowlani. Żeby móc ocenić czy inwestycja prowadzona jest właściwie, tzn. zgodnie ze sztuką budowlaną, obowiązującymi przepisami prawa i przyjętymi standardami, kierowanie budową powierza się kierownikowi budowy.

Kierownik budowy to uczestnik procesu inwestycyjnego wykonujący samodzielne funkcje techniczne, który pełni rolę koordynatora, swoistego łącznika pomiędzy osobowymi elementami przedsięwzięcia oraz dba o jego techniczne aspekty.

Zgodnie z prawem budowlanym, kierownik budowy wykonuje samodzielne funkcje techniczne, obowiązek jego ustanowienia głównie w przypadku budowy obiektów na których realizację wymagane jest pozwolenie na budowę, spoczywa na inwestorze. W obliczu projektowanej w 2009 roku przez Ministerstwo Infrastruktury zmiany przepisów prawa budowlanego - między innymi poprzez likwidację pozwoleń na budowę - rodzi się pytanie, jak będzie się kształtować instytucja kierownika budowy?

Szeroki zakres obowiązków kierownika budowy, między innymi planowanie robót, przygotowanie obszernej dokumentacji budowy, zarządzanie całym procesem - sprawia, że niezbędna jest mu wiedza – zarówno z zakresu prawa budowlanego jak i dotycząca zagadnień technicznych. Ponieważ kierowanie budową to odpowiedzialność nie tylko za wykonywane prace, bezpieczeństwo i sprzęt ale także za koordynację zespołu, bezcenne jest również wieloletnie doświadczenie.

Prawo budowlane nakłada na osoby które mają zostać kierownikami budowy obowiązek posiadania uprawnień do kierowania robotami budowlanymi. Uprawnienia te mogą być przyznane w ograniczonym zakresie lub przyznane bez ograniczeń - kiedy osoba posiada wyższe wykształcenie odpowiednie dla danej specjalności i odbyła dwuletnią praktykę na budowie. Uprawnienia są potwierdzone zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego o wpisie danej osoby na listę izby. Ponadto od kandydatów na kierowników budowy inwestorzy oczekują kilkuletniego doświadczenia na podobnym stanowisku, znajomości programów MS Office, MS Project, Auto Cad, umiejętności pracy z różnymi formatami graficznymi, znajomości branży, zdecydowania, asertywności, szybkości i terminowości działania, odpowiedzialności i samodzielności a także łatwości nawiązywania współpracy z osobami na różnych szczeblach organizacji i z różnych działów, umiejętności rozwiązywania konfliktów, umiejętności negocjacji, znajomości języka angielskiego. Bezcenne są wytrzymałości na stres i umiejętności pracy pod presją czasu oraz doświadczenie przy kierowaniu całością projektu budowlanego i jego rozliczaniu.

Obecnie obowiązujące prawo budowlane nakłada na kierownika budowy szereg podstawowych obowiązków, których realizację można by podzielić zgodnie z podziałem etapów zarządzania projektami (z uwzględnieniem środowiska projektu) na:

  • 1) fazę przygotowania, a w jej ramach:
    • protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska
    • prowadzenie dokumentacji budowy;
  • 2) fazę realizacji, a w jej ramach:
    • prowadzenie dokumentacji budowy;
    • zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę oraz przepisami,
    • koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia i podejmowanie szeregu działań z tym związanych;
    • podejmowanie niezbędnych działań uniemożliwiających wstęp na budowę osobom nieupoważnionym;
    • wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu i zawiadomienie inwestora;
    • realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy;
    • zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru;
  • 3) fazę zakończenia:
    • przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego;
    • zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad, a także przekazanie inwestorowi istotnych oświadczeń.


Przedstawiona w poszczególnych fazach procesu inwestycyjnego rola kierownika budowy w organizowaniu procesu budowlanego polega na zarządza prognozowanymi i bieżącymi pracami, ustalaniu ich kolejność i sposób wykonywania. W rozmowie z praktykiem prawa budowlanego, radcą prawnym Michałem Serewą z Kancelarii Radców Prawnych S. Forenc & M. Serewa Sp.p., zapytałam co uważa za najistotniejszy wkład kierownika budowy w organizowanie całego procesu. Zdaniem radcy prawnego jest to rola koordynatora, swoistego łącznika pomiędzy osobowymi elementami procesu inwestycji:

  • generalnym wykonawcą i inwestorem oraz pomiędzy generalnym wykonawcą i podwykonawcami. Kierownik budowy współpracuje także z inspektorami nadzoru budowlanego, może być inicjatorem wspólnych zebrań w celu omówienia problematyki prac. W procesie zarządzania wyróżnić można subprocesy które koordynowane i wykonywane przez kierownika budowy, są niezbędne do efektywnego ukończenia zadania. Najważniejsze z nich to:
  • określenie ról pomiędzy uczestnikami inwestycji na placu budowy,
  • uczestniczenie w komunikacja pomiędzy uczestnikami a także jej rozwijanie, wspieranie,
  • budowanie więzów, ducha zespołu,
  • wspólne planowanie i weryfikowanie powziętych działań,
  • zapewnienie spójności operacyjnej,
  • monitorowanie przebiegu całego procesu na placu budowy.

Stanowisko kierownika budowy musi być piastowane przez bardzo kompetentne osoby, ponieważ to kierownik budowy podczas procesu budowlanego podejmuje decyzje (uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy) jakie rozwiązania projektowe są nieprzystające do sytuacji zastanej na budowie i wraz z projektantami, generalnym wykonawcą oraz podwykonawcami podejmuje decyzję czy dane rozwiązania architektoniczne lub np. użyte materiały są właściwe. Ponadto kierownik budowy ma obowiązek wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłocznego zawiadomienia o tym właściwego organu, a także obowiązek zawiadomienia inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącego wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem.

Radca prawny Michał Serewa wyjaśnia, iż organizując proces budowlany - za ewentualne błędy lub naruszenie prawa kierownik budowy ponosi odpowiedzialność zawodowa (związaną z samodzielnym wykonywaniem funkcji technicznych w budownictwie), dyscyplinarna, także odpowiedzialność za wykroczenia, a w przypadku czynu polegającego na narażeniu pracowników na bezpośrednie niebezpieczeństwo utraty życia albo ciężkiego uszczerbku na zdrowiu, także odpowiedzialność karną. Przy dużym obciążeniu obowiązkami nietrudno o przeoczenie, które przy odbiorze robót budowlanych może nieść poważne konsekwencje.

Szeroki zakres obowiązków kierownika budowy sprawia, że do sprawnego zarządzania procesem budowlanym niezbędna jest bardzo duża wiedza – zarówno z prawa budowlanego jak i dotycząca zagadnień technicznych. Kierownik budowy winien być osobą o dużym doświadczeniu przy kierowaniu całością projektu budowlanego i jego rozliczaniu oraz cechować się ogromną wytrzymałością na stres i umiejętnością pracy pod presją czasu.