W pozwie powodowie domagali się usunięcia przez dewelopera wad kupionego mieszkania (m.in. usunięcia źródła przecieków wody do lokalu), a nadto zapłaty odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy.
Stan faktyczny
SO ustalił m.in., że zgodnie z umową rezerwacyjną pozwanym miał być sprzedany lokal o powierzchni prawie 130 m kw. Ustalono cenę lokalu. W umowie zastrzeżono jednak, że ostateczna powierzchnia lokalu może się różnić od wskazanej, a dopiero jeżeli różnica ta przekroczyłaby 3%, to możliwe jest formułowanie roszczeń bądź o dopłatę (gdyby powierzchnia była większa niż umówiona), bądź o zwrot nadpłaty (gdyby była mniejsza). Lokal został dopuszczony do użytkowania. Po obmierzeniu lokalu okazało się, że jego powierzchnia jest mniejsza niż wskazana w umowie rezerwacyjnej i wynosi około 128 m kw. Powodowie zamieszkali w lokalu. Po pewnym czasie w mieszkaniu powodów pojawiły się zacieki wody. Powodowie usiłowali we własnym zakresie usunąć wady, lecz bezskutecznie. Wówczas pełnomocnik powodów wezwał stronę pozwaną do usunięcia wad lokalu prowadzących do zalań, a nadto zażądał wyrównania pieniężnego z tytułu różnicy powierzchni lokalu w stosunku do tej, jaka wynikała z umowy rezerwacyjnej.
Wyrok SO
SO uznał żądanie pozwu za częściowo zasadne. SO przyjął natomiast, że roszczenie o zapłatę należności z tytułu różnicy pomiędzy powierzchnią lokalu określoną w umowie rezerwacyjnej a ostateczną powierzchnią lokalu było bezzasadne. SO uznał bowiem, że powodowie zawierając tę umowę wiedzieli, że ostateczny obmiar lokalu będzie dokonany po jego wykończeniu i może się różnić od założonego. Różnica w wielkości lokalu nie przekroczyła 3%. Z tego też względu SO uznał, że zgodnie z zawartą umową powodowie nie mają podstaw do formułowania w tym zakresie roszczeń finansowych względem dewelopera.
Apelacja powodów
Powodowie wnieśli apelację od wyroku SO, m.in. w zakresie nieuwzględnienia ich żądania zasądzenia kwoty z tytułu różnicy pomiędzy ostateczną powierzchnią lokalu a powierzchnią „umówioną”. W ocenie apelujących, SO dopuścił się naruszenia m.in. przepisu art. 385(1) k.c.
Umowa z konsumentem
Zgodnie z art. 385(1) § 1 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W myśl art. 385(1) § 3 k.c. nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu.
Poznaj Linie Orzecznicze Lex >>>
Rozstrzygnięcie SA
SA uznał, że apelacja powodów w zakresie dotyczącym omawianego roszczenia była zasadna. W związku z tym SA zasądził od dewelopera na rzecz powodów ponad 14 tys. zł tytułem wyrównania różnicy powierzchni lokalu.
Niedopuszczalne zastrzeżenie
SA wskazał, że specyfika działalności budowlanej wymaga pewnej elastyczności i możliwe jest, że wykończony lokal będzie miał różną powierzchnię od lokalu zaprojektowanego. Przyjęcie więc w umowie „granicy błędu” na poziomie 3% nie jest rażącym naruszeniem praw nabywcy. Jednakże zapis, zgodnie z którym podstawą obliczenia ceny ma być powierzchnia lokalu określona w projekcie, a nie powierzchnia rzeczywista, stanowi niedozwoloną klauzulę umowną. Powierzchnia lokalu otynkowanego jest zawsze mniejsza niż nieotynkowanego, z uwagi na grubość tynku. W praktyce zatem powierzchnia lokalu wykazywana w akcie notarialnym sprzedaży zawsze okazuje się mniejsza od powierzchni wyliczonej w projekcie.
Należna zapłata
Zdaniem SA, powodowie mogli więc domagać się od dewelopera zwrotu części ceny za lokal, skoro pojawiła się na ich niekorzyść różnica w metrażu.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 3.04.2017 r., I ACa 1465/15, LEX nr 2279515
