W okresie boomu na rynku mieszkaniowym prześcigano się w prognozach, gdzie ceny będą rosły najbardziej i najszybciej. Obecnie eksperci i media wieszczą kilkudziesięcioprocentowe spadki. Zanim zaczniemy zgadywać, o ile procent potanieją mieszkania, zastanówmy się, od czego zależy polityka cenowa firm deweloperskich - uważa Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS.  

Na ceny mieszkań w krótkiej perspektywie decydujący wpływ może mieć strategia banków wobec kredytowania deweloperów. Pod tym względem sytuacja poszczególnych firm jest niezwykle zróżnicowana. Deweloperzy, którzy rozpoczynali nowe inwestycje mając zapewnione finansowanie bankowe, nie będą zmuszeni do drastycznych obniżek cen. Zupełnie inna jest sytuacja firm, które zaryzykowały rozpoczęcie inwestycji nie mając zabezpieczonych środków z banku w wystarczającej wysokości. Jeśli banki odmówią im zwiększenia kredytu, będą się musiały ratować wyprzedażą posiadanych gruntów albo bardzo ostrą walką cenową z konkurencją w celu zwiększenia tempa sprzedaży nawet za cenę poważnego ograniczenia marży.

Pole manewru dewelopera zależy także od marży, a ta - w dużym stopniu od tego, ile zapłacił za grunt. Jeśli udział wartości gruntu w cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania stanowi 100 złotych, to najprawdopodobniej deweloper ma jeszcze duży margines na obniżki. Z drugiej strony, jeśli udział ten wynosi 2000 - 3000 PLN, to redukcja ceny mieszkania jest mniej prawdopodobna, ale też sytuacja dewelopera - nie do pozazdroszczenia.

Skłonność do obniżenia ceny może być uzależniona również od poziomu sprzedaży w konkretnym projekcie. Niektórzy deweloperzy mogą bowiem obniżać ceny ostatnich niesprzedanych mieszkań w projekcie, dążąc do zamknięcia inwestycji. Inni, znajdujący się w podobnej sytuacji, będą postępować wręcz przeciwnie - czekając spokojnie, aż powrócą lepsze czasy. Może temu sprzyjać polityka banków, jeśli zaczną one wyraźnie preferować ukończone lokale. To jak będą kształtować ceny inwestorzy w projektach o średnim (30-80%) zaawansowaniu sprzedaży zależeć będzie od ich sytuacji płynnościowej, ale także od tego, czy łatwo będzie dostać kredyt na mieszkanie w niezbyt zaawansowanym stadium budowy.

Inne istotne kwestie, decydujące o polityce cenowej, to segment rynku, obecny poziomu cen w inwestycji, lokalizacja, rodzaj projektu, a nawet typ lokalu. Korekta w mniejszym stopniu dotknie zapewne lokale o podstawowym standardzie i wielkości. Trudno liczyć na znaczące obniżki cen dwu- lub trzypokojowych mieszkań, które pozostają w granicach dostępności dla większości potencjalnych nabywców. Nie należy zatem np. oczekiwać drastycznych spadków w przypadku inwestycji położonej na obrzeżu Warszawy, obejmującej mieszkania o podstawowym standardzie w cenie 5.500 PLN / m2.

Spadki cen mogą natomiast dotyczyć w większym stopniu dużych lokali o nietypowym, a nawet ekstrawaganckim charakterze. Segment apartamentowy oferuje lokale o cenach rzędu kilkunastu tysięcy za metr, skierowane do najbardziej zamożnych, często zagranicznych klientów. Tacy nabywcy najczęściej mają gdzie mieszkać i nie muszą kupić mieszkania akurat dziś, lecz traktują je jako inwestycję lub sposób na podniesienie swojego prestiżu. Z tego powodu łatwiej im wstrzymać decyzję o zakupie. Ograniczenie popytu w tym segmencie może być spowodowane również polityką kredytową banków, które mogą o wiele ostrożniej podchodzić do udzielania kredytów na najdroższe lokale, wiedząc, że ich wartość jest obecnie w najwyższym stopniu przeszacowana, a wysokie dochody nabywców - niepewne na chwiejnym rynku pracy.

Pewna korekta wartości nieruchomości w wyniku obecnego kryzysu finansowego wydaje się nieunikniona. Skala tej korekty będzie zróżnicowana w zależności od segmentu rynku, sytuacji dewelopera i stopnia zaawansowania inwestycji. Trzeba jednocześnie pamiętać, że chociaż nowe mieszkania powstające w Polsce w dużych miastach są do pewnego stopnia przewartościowane, to nadal w ogromnej większości mają swoją wartość, wynikającą z rzeczywistej wartości użytkowej, stosunkowo dobrej jakości i położenia w dość dobrych lokalizacjach.

Podsumowując: zabawa w prognozowanie średnich wskaźników spadku cen ma dziś niewiele sensu. Zbyt wiele jest niewiadomych które mogą na to wpłynąć, zaś na średnią mogą składać się zarówno przypadki inwestycji, w których ceny będą stały w miejscu jak i tych, w których spadną o 25%.

Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS