Prawo użytkowania wieczystego może być przekształcone w prawo własności

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem pochodnym od własności. Będąc prawem rzeczowym, jest prawem zbywalnym i dziedzicznym, podlegającym wygaśnięciu tylko w sytuacji ustawowo określonej. Tym niemniej istnieją prawne możliwości uzyskania przez użytkownika wieczystego prawa własności nieruchomości, w wyniku czego prawo użytkowania wieczystego wygaśnie, a użytkownik wieczysty uzyska prawo własności, jako prawo o najszerszej treści wykonywania i korzystania z nieruchomości.

1. Regulacje prawne dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości w ujęciu historycznym

Możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wprowadzano po raz pierwszy do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299 z późn. zm.) - dalej u.p.p.u.w., która weszła w życie w dniu 1 stycznia 1998 r.

Przepisy tej ustawy znajdowały zastosowanie w stosunku do osób fizycznych spełniających jedną z następujących przesłanek:
1. nabyły prawo użytkowania wieczystego przed dniem 31 października 1998 r., lub były następcami prawnymi tychże osób, przy czym owi następcy prawni również musieli być osobami fizycznymi (art. 1 ust. 2 u.p.p.u.w.),
2. przysługiwało im prawo zabudowy nieruchomości ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy (Dz. U. Nr 50, poz. 280) dalej u.p.z. (art. 1 ust. 3 u.p.p.u.w.),
3. nabyły gospodarstwo rolne na podstawie aktu nadania, albo był następcami prawnymi osób będących posiadaczami tych gospodarstw (art. 1 ust. 4 u.p.p.u.w.)
– pod warunkiem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w terminie do dnia 31 grudnia 2000 r.

Przepisy powyższej ustawy stosowało się odpowiednio także do osób fizycznych będących właścicielami lokali, którym przysługiwał udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jako w prawie związanym z własnością wyodrębnionego lokalu, pod warunkiem, że:
1. wniosek o przekształcenie w terminie do dnia 31 grudnia 2000 r. złożyli wszyscy współużytkownicy wieczyści gruntu,
2. wszyscy współużytkownicy wieczyści nabyli prawo do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (zgodnie z art. 1 ust. 2 u.p.p.u.w.)
– przy czym oba te warunki musiały być spełnione łącznie.@page_break@

Ustawa z dnia 4 września 1997 r. przewidywała, że co do zasady przekształcenie dokonywane było odpłatnie. Początkowo odpłatność ta uregulowana była w formie swoistego ekwiwalentu. Jednakże z uwagi wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 kwietnia 2000 r., który uznał te przepisy za niezgodne z Konstytucją, ustawą nowelizacyjną obowiązującą od dnia 28 lipca 2001 r. dodano do omawianej ustawy art. 4a, który w zakresie ustalenia opłaty za przekształcenie odsyłał do odpowiednich przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Od tego czasu w zamian za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości należało uiścić cenę odpowiadającą wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, pomniejszoną o kwotę odpowiadającą wartości użytkowania wieczystego tej nieruchomości według stanu z dnia przekształcenia. Przepisy tej ustawy przewidywały także możliwość nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność.

Kolejną ustawą regulującą przedmiotową problematykę była ustawa z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. z 2001 r. Nr 113, poz. 1209) - dalej u.n.u.w.w.n.. Ustawa ta nie mówiła de facto o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność, lecz przewidywała roszczenie o nieodpłatne nabycie prawa własności nieruchomości, które dochodzone mogło być w postępowaniu administracyjnym. Początkowo roszczenie to przyznane zostało osobom fizycznym będącym w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 24 października 2001 r.) użytkownikami wieczystymi określonych kategorii nieruchomości (konkretnie nieruchomości położonych na obszarach wymienionych w dekrecie z dnia 6 września 1951 r. o ochronie i uregulowaniu własności osadniczych gospodarstw chłopskich na obszarze Ziem Odzyskanych) zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne. Później jednak, wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, powyższa regulacja uległa zmianie. W konsekwencji powyższe roszczenie przyznane zostało osobom fizycznym będącym w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 24 października 2001 r.) użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne. Osoby te nabywały z mocy prawa własność tych nieruchomości z dniem, w którym decyzja o nabyciu prawa własności nieruchomości stała się ostateczna.

Obecnie omawianą problematykę reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r., poz. 83) – dalej u.p.p.u.w. Ustawa ta weszła w życie w dniu 13 października 2005 r. Jeszcze do niedawna przewidywano ograniczenie czasowe w możliwości skorzystania z roszczenia przewidzianego w powyższej ustawie zastrzegając, że z wnioskami o przekształcenie osoby do tego uprawnione mogą wystąpić najpóźniej do dnia 31 grudnia 2012 r. Stanowił o tym art. 1 ust. 5 u.p.p.u.w., który został z dniem 9 października 2011 r. uchylony przez art. 2 pkt 1 lit. f) ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110).

Należy zaznaczyć, że przepisy obowiązującej obecnie ustawy stosuje się nie tylko do spraw rozpoczętych pod jej rządami, lecz także do spraw wszczętych na podstawie wspomnianych powyżej ustaw, tj. ustawy z dnia 4 września 1997 r. oraz ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, jeżeli nie zostały one zakończone decyzją ostateczną.
(...)