Kredytowanie, pozyskiwanie kapitału z rynku oraz z funduszy spółek celowych to główne metody finansowania inwestycji. W obliczu pogarszającej się koniunktury płynność finansowa realizowanych projektów jest znacznie gorsza niż przed rokiem. Taka sytuacja zmusza do szukania alternatywnych źródeł funduszy.


Kredyt nie dla wszystkich

Najbezpieczniejszą i najchętniej wybieraną metodą pozyskiwania finansowania przez deweloperów są częściowe wpłaty klienta. Ta metoda daje wyższą wartość biznesową, jednak nie zawsze można się na niej opierać. Stąd też najbardziej popularnym źródłem funduszy jest kredyt bankowy. Czasy kiedy kredytów na inwestycje deweloperskie czy nieruchomości komercyjne udzielały jedynie banki hipoteczne minęły wraz ze wzrostem popytu na tego rodzaju usługi. Normą jest, że banki uniwersalne uwzględniają je w swojej ofercie. Jeszcze do niedawna instytucje te prześcigały się w obniżaniu marży, ponieważ ryzyko kredytowe było mniejsze. Natomiast w ostatnich miesiącach metody przyznawania kredytów zaczęły się zmieniać. Jak mówi Bartłomiej Kaliński z warszawskiego Atrium Development – Wprowadzenie limitu 30% wkładu własnego w przypadku projektów mieszkaniowych czy zwiększenie wymogów dotyczących wielkości przedsprzedaży mieszkań w wielu przypadkach oznacza niemożność uzyskania kredytu. Dodaje także, że najważniejsze w kredytowaniu jest dopasowanie struktury finansowania do specyfiki projektu – Banki finansują te inwestycje, których analiza ryzyka wypada korzystnie. Nie bez przyczyny więc projekty dużych i doświadczonych deweloperów łatwiej uzyskują kredytowanie. Wiadomo jednak, że jeśli mniejszy deweloper przedstawi przemyślany biznesplan i wiarygodne zabezpieczenie, to ma takie same szanse – zaznacza Kaliński.


Z bankami też niedobrze

Patrząc jednakże z perspektywy banków nie powinno dziwić, że obecna sytuacja sektora budowlanego (m. in. spadek sprzedaży mieszkań i brak bieżących wpłat od nabywców, zatrzymanie procesów inwestycyjnych) przełożyła się sposób kredytowania inwestycji. Można powiedzieć, że jedynie banki specjalistyczne były przygotowane na nadejście dekoniunktury. Dobrym przykładem jest BRE bank, który zajmuje się nieruchomościami i od zawsze stosował bardziej restrykcyjne metody kredytowania oraz był w mniejszym stopniu „elastyczny” dla klienta niż banki uniwersalne. Te drugie finansowały inwestycje mimo zagrożeń, a gdy nadeszła gorsza koniunktura zaczęły się wycofywać i przystępować do windykacji należności. Banki hipoteczne inaczej odczuły kryzys, ponieważ przestrzegały ustalonych ustawowo limitów wskazujących zachowanie bezpiecznej relacji wartości kredytu do wartości nieruchomości (Loan to Value – LTV). Ponadto, rzeczą obligatoryjną jest dla nich zabezpieczenie kredytu hipoteką oraz stosowanie ostrożnych zasad wycen nieruchomości.

Project finance

W przypadku kredytowania nieruchomości komercyjnych stosowane jest najczęściej tzw. project finance. Polega ono na tym, że bank udziela kredytu długoterminowego na około 15-25 lat (termin kredytu dla dewelopera to 3 lata) na całość przedsięwzięcia, weryfikując m. in. to, czy są wstępne umowy na wynajem lokali. Zasadniczo, w pierwszym etapie bank udziela kredytu na budowę, który w toku realizacji konwertowany jest na kredyt długoterminowy.
Dodatkowo, project finance oznacza w szerszym ujęciu działanie, na które składa się szereg procesów przy realizacji inwestycji, które wymagają stałej koordynacji i zarządzania. Kluczowa rolę w tej formie działania odgrywa kontrola ryzyka, nie tylko finansowego, ale związanego z innymi aspektami, jak oddziaływanie czynników zewnętrznych (np. kataklizmy), ryzyko dostawców, ryzyko wykonawców oraz ryzyko polityczne. Wyboru wiarygodnych partnerów do procesu inwestycyjnego jest więc priorytetowy

Fundusze inwestycyjne

Przy inwestycjach deweloperskich wykorzystywane są fundusze inwestycyjne. Ich działanie opiera się na współfinansowaniu budowy – przy założeniu że zapłata za wykupione mieszkania we wczesnym etapie inwestycji następować będzie wraz z rozwojem prac realizacyjnych. Druga forma wykorzystania funduszy to utworzenie spółki celowej. Fundusz jest nie tylko kredytodawcą takiej spółki, ale po części odpowiada także za powodzenie przedsięwzięcia i liczy na zyski po sukcesie sfinalizowanej inwestycji.  Znanym funduszem jest „Equity Partner”, który poprawia kondycję finansową dewelopera ułatwiając tym samym ubieganie się o linię kredytową. Uznaje się go za gwaranta transakcji, podobnie jak fundusze giełdowe.

Bernard Bieda – właściciel częstochowskiej firmy Villa Concept – zwraca także uwagę na możliwość pozyskania kapitału z funduszy unijnych. – Pozyskiwanie środków z funduszy unijnych można potraktować jako wsparcie kredytu bankowego. Trzeba jednak pamiętać, że przygotowanie dokumentacji finansowej jest dość czasochłonne, a dodatkowo sam okres uzyskania środków wydłuża się do jednego roku.

Alternatywne źródła

Alternatywą dla dewelopera może być wejście na giełdę. Z uwagi jednak na bessę na GPW niewielu deweloperów zdecyduje się na taki krok. Warto przy tym zaznaczyć, że gorsza koniunktura giełdy ma i drugi wymiar. Od listopada 2007 roku do końca lipca 2008 roku inwestorzy wycofali z parkietu ok. 25 mld zł, które nie zniknęły, lecz trafiły do instytucji bankowych. Kapitał na inwestycje jest więc w gospodarce, a problem tkwi w cenie, za którą można go pozyskać. Pytanie czy starać się o środki teraz, czy przeczekać kilkanaście miesięcy, kiedy na giełdzie znów zapanuje hossa. Kolejna możliwość finansowania to tzw. mezzaning finance polegająca na tymczasowym finansowaniu kapitałem prywatnym, który jest spłacany dopiero po spłacie kredytu. Zaletą tej metody jest zachowanie płynności finansowej w sytuacji, gdy okres przedsprzedaży mieszkań znacznie się wydłuża. Wprawdzie środki z mezzaning finance są droższe od kredytu, ale stwarzają szansę przetrwania w gorszej koniunkturze.

Najlepsi przetrwają

Bartłomiej Kaliński zaznacza, że deweloperzy, którzy kupili działki na kredyt licząc na zyski z przedsprzedaży borykają się z problemami. Dodaje też, że popyt na mieszkania generowany będzie nadal przez te same czynniki jak poprzednio – cenę, markę dewelopera oraz lokalizację inwestycji – Mieszkania w gorszych lokalizacjach, w nienajlepszych standardach będą taniały najszybciej – mówi Kaliński. Podsumowując obecną koniukturę dodaje – Nikt nie przypuszczał, że rynek amerykański, w takim stopniu przełoży się na europejski. Mało kto buduje teraz za własne pieniądze, bo nie wiadomo, kiedy sytuacja się ustabilizuje. Wprawdzie niektóre prognozy mówią, że w marcu 2009 r. gospodarka odżyje, ale osobiście sądzę, że dopiero jesteśmy przed kryzysem. Zwłaszcza, że akcje oraz waluty idą w niewłaściwą stronę i bankructwo niektórych spółek może być nieuchronne. Nie można pomijać pozytywnych aspektów zaistniałej sytuacji. Jeszcze do niedawna ceny robocizny czy materiałów były bardzo wysokie, natomiast teraz wróciły do „normalnego” poziomu. Jak mówi Kaliński – Deweloperzy dysponujący własnym kapitałem mogą zyskać na korzystnych cenach materiałów, czy siły roboczej. Nie każdy jednak ma pieniądze, a ten kto je ma nie zawsze może czekać. Z drugiej strony, uważam, że perspektywiczny projekt obroni się i w czasie hossy i w czasie bessy.