Pogłębiają się spadki cen nieruchomości. Dobry czas dla kredytów we frankach

Styczeń 2009 upłynął pod hasłem kryzysu i słowa recesja odmienianego przez wszystkie przypadki. Na wtrnym rynku nieruchomości oznaczało to kolejne spadki. Najwyższy 3% w Szczecinie, o 1,8% w Warszawie i o 1,2% w Gdańsku. Były też wyjątki, przede wszystkim Olsztyn i Białystok, gdzie w grudniu nastąpiły spadki kilkusetzłotowe, a w styczniu ten spadek został nieco skorygowany. W skali roku, porwnaniu ze styczniem 2008, najbardziej spadły ceny w Opolu -12,4%, w Krakowie -11,4% a w Sopocie o 10,7%. Ceny spadają, a zdaniem analitykw stopy procentowe są na wyjątkowo niskim poziomie, a niski kurs złotwki powoduje, że zaciągnięcie obecnie kredytu we franku jest wyjątkowo korzystne. Tylko w ktrym banku?

Styczeń 2009 upłynął pod hasłem kryzysu i słowa „recesja” odmienianego przez wszystkie przypadki na wtórnym rynku nieruchomości. Co więcej nie jest to ostatni miesiąc, kiedy panuje atmosfera niepewności i obawy przed nadchodzącymi problemami. Na rynku nieruchomości oznaczało to kolejne spadki. Najwyższy 3% w Szczecinie, o 1,8% w Warszawie i o 1,2% w Gdańsku. Były też wyjątki, przede wszystkim Olsztyn i Białystok, gdzie w grudniu nastąpiły spadki kilkusetzłotowe (-345, -268), a w styczniu ten spadek został nieco skorygowany. W skali roku, porównaniu ze styczniem 2008, najbardziej spadły ceny w Opolu -12,4%, w Krakowie -11,4% a w Sopocie o 10,7%.

Mimo czarnego scenariusza, który rysuje się przed gospodarką i rynkiem nieruchomości, są jednak pewne pozytywy. Spadek cen nieruchomości powinien doprowadzić do pobudzenia popytu. Stopy procentowe są na wyjątkowo niskim poziomie, a niski kurs złotówki powoduje, że zaciągnięcie obecnie kredytu we franku jest wyjątkowo korzystne (o ile bank zechce udzielać kredytu w tej walucie) - wynika z raportu Expandera i Szybko.pl.

Franki z wkładem własnym

W styczniu, w dalszym ciągu, aby uzyskać kredyt we frankach, z kilkoma wyjątkami, trzeba było posiadać przynajmniej 20% środków własnych. Wciąż jednak można było wskazać banki, które udzielają kredytów we frankach osobom nie posiadającym wkładu własnego. Były to Deutsche Bank, DnB Nord, i Polbank. Do tego grona powróciły również mBank i Multibank, które po tym, jak w końcu listopada zaostrzyły wymagania do 20% wkładu własnego, w styczniu powróciły do udzielania kredytów na 100% wartości nieruchomości. Oferta była jednak dostępna tylko dla wąskiej grupy klientów. W Deutsche Banku i DnB Nord można uzyskać kredyt nawet na ponad 100% wartości nieruchomości, jeżeli kredytobiorca osiągał stosunkowo wysokie dochody (w DB 12 tys. zł netto, a w DnB Nord 10 tys. zł netto). mBank i Multibank stosowały z kolei wspominany wcześniej bardzo rygorystyczny sposób wyliczania zdolności kredytowej dla franka. Natomiast Polbank oficjalnie nieprzerwanie udziela kredytów na 100% wartości nieruchomości. W praktyce uzyskanie takiego kredytu w Polbanku nie jest jednak łatwe. Śladem mBanku i Multibanku, które zmniejszyły wysokość wymaganego wkładu własnego, nie poszły jednak inne banki. Nie złagodził wymagań nawet BGŻ, który udziela kredytów we frankach tylko osobom, które posiadają aż 45% wkładu własnego.

Dostępność kredytów z rządową dopłatą

Na fali kryzysu pojawiło się kilka propozycji ze strony członków rządu, które są raczej posunięciami populistycznymi niż przedsięwzięciami, które mają szansę realizacji. Jest jednak realna zmiana, która zwiększyła dostępność mieszkań. Od stycznia 2009 roku obowiązują nowe limity cenowe dla kredytów z rządową dopłatą.  Zwiększenie progów cenowych, które kwalifikują mieszkanie do kredytu z dopłatą i równoczesny spadek cen, spowodowały, iż kredyty te są zdecydowanie łatwiej dostępne. Są miasta i województwa, gdzie niemal wszystkie mieszkania można zakupić na kredyt z dopłatą (oczywiście przy spełnieniu pozostałych kryteriów). Ponad 80% całości oferty w Bydgoszczy, w Zielonej Górze, Opolu i Katowicach spełnia wymagania (poziom ceny plus wielkość mieszkania). Podobnie jest w województwach lubuskim, opolskim, podlaskim i śląskim. Według wskaźników z IV kwartału 2008 zbliżone wyniki osiągnęły tylko Zielona Góra i województwo śląskie. Nadal trudno dostępne są mieszkania, kwalifikujące się do dopłat, w Krakowie (2%) i województwie małopolskim (21%), w Warszawie (15%) i województwie mazowieckim (7%), w Gdańsku (6%) i województwie pomorskim (15%). Największa poprawa nastąpiła w Bydgoszczy o 49 punktów procentowych zwiększyła się liczba mieszkań kwalifikujących się do kredytów, o 38 punktów procentowych w województwie opolskim i o 22 punkty w Olsztynie.

Mieszkania tanieją, domy mniej

Spadki cen w segmencie domów nie były tak jednoznaczne jak w przypadku mieszkań. Małe domy (do 150 metrów kwadratowych) w IV kwartale 2008 w porównaniu z IV kwartałem 2007, były tańsze w Łodzi, Szczecinie i Krakowie. Już zaś w Białymstoku, Poznaniu i Wrocławiu trzeba było za nie zapłacić od 13 do 20% więcej. Podobnie wygląda roczny bilans w przypadku domów powyżej 200 metrów kwadratowych. Ich średnia cena spadła w ciągu roku o prawie 10% w Warszawie i o 2% we Wrocławiu, w pozostałych miastach nastąpiły kilkuprocentowe wzrosty. Jak będzie rozwijać się sytuacja w 2009? W ostatnich miesiącach 2008 (IV kwartał) w większości lokalizacji ceny utrzymywały się na stabilnym poziomie lub też nieznacznie spadły. Kolejne miesiące, podobnie jak w przypadku mieszkań, niemal na pewno przyniosą obniżki we wszystkich lokalizacjach.