Nie ma ładu przestrzennego, nie ma warunków zabudowy

Budynki muszą być planowane w taki sposób, by istniał ład przestrzenny. Jeśli planowana inwestycja, np. domy jednorodzinne, nie pasuje do istniejącej zabudowy zagrodowej, burmistrz może nie wydać warunków zabudowy. Prawo własności nie ma charakteru absolutnego. Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku.

Mirosław L. (dane zmienione) chciał postawić cztery budynki mieszkalne w zabudowie jednorodzinnej wraz z infrastrukturą techniczną. Burmistrz odmówił mu jednak ustalenia warunków zabudowy. Wyjaśnił, że planowane przedsięwzięcie nie spełnia wymogów ustawowych, w  szczególności wynikających z art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy  z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym*.  Zgodnie z nim wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zdaniem burmistrza planowana inwestycja nie spełniała tego wymogu. W sąsiedztwie działek Mirosława L. istnieje bowiem zabudowa zagrodowa, czyli rozproszone siedliska rolnicze z budynkami mieszkalnymi i gospodarczo-inwentarskimi. Tymczasem, skarżący planuje budowę budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej. Te zaś nie będą tworzyły ładu przestrzennego i nie spełnią zasady dobrego sąsiedztwa.

Prawo zabudowy nie jest absolutne

Właściciel działek odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Kolegium utrzymało jednak decyzję burmistrza. Zgodziło się z nim, że planowana inwestycja nie spełnia warunku, jakim jest kontynuacja funkcji oraz zagospodarowania terenu już istniejącego. SKO podkreśliło, że prawo zabudowy terenu nie jest absolutne, co oznacza, że właściciel nieruchomości nie ma pełnej swobody w kształtowaniu ładu przestrzennego. Nie może więc żądać od organów, aby wydały decyzję o warunkach zabudowy, która odpowiada tylko jego oczekiwaniom. Poza tym nie tylko na działkach bezpośrednio graniczących z planowaną inwestycją, ale także w dalszym sąsiedztwie, istnieje jedynie zabudowa zagrodowa. Mowa o szeregu budynków mieszkaniowych otoczonych budynkami gospodarskimi i inwentarskimi oraz gruntach rolnych. Zabudowa zagrodowa służy zasadniczo celom gospodarczym. Brak było więc podstaw do spełnienia  przesłanki dobrego sąsiedztwa.
Czytaj również: Problemy prawne mogą pojawić się na każdym etapie inwestycji >>

Słabe grunty bez znaczenia

Za sprawą inwestora sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku Skarżący Mirosław L. podniósł w niej m.in., że planowana inwestycja dotyczy tzw. słabych gruntów. Jego zdaniem wydane decyzje nadmiernie ograniczają go jako właściciela. WSA nie zgodził się jednak z nim. Uznał, że skarga nie była zasadna i ją oddalił. WSA zwrócił uwagę, iż właściwość działek skarżącego nie przesądza o tym, że jego żądanie powinno zostać uwzględnione przez organy administracyjne. Charakter działek nie ma bowiem wpływu na ustalanie warunków zabudowy. Co znamienne, prawo własności nie ma charakteru absolutnego. Doznaje ono szeregu ograniczeń w granicach przepisów prawa. Organy administracji są natomiast związane przepisami i nie mogą uwzględnić niezasadnego wniosku, który godziłby w ład przestrzenny.

Liczy się ład

WSA przypomniał, że aby mogła być wydana decyzja o warunkach zabudowy, muszą zostać łącznie spełnione przesłanki wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. - w sumie pięć. Kluczowym w sprawie było to, czy skarżący spełnia pierwszą z nich. Chodzi o to, by planowana zabudowa stanowiła kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy już istniejącej. Zdaniem WSA, skarżący jej nie spełnił. Organy słusznie uznały, że brak jest co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która byłaby zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej, planowanej przez skarżącego zabudowy w sposób wynikający z ustawy. Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. precyzuje zasadę dobrego sąsiedztwa - podkreślił WSA. W jej świetle uzależnia się wprowadzanie zmian w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech w sąsiedztwie. Chodzi o to, by istniał ład przestrzenny, a więc by na danym terenie istniała harmonijna całość.  Nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej już istniejącej. Zabudowa istniejąca, która tworzy tzw. dobre sąsiedztwo, musi być zgodna z prawem, a więc nie uwzględnia się obiektów samowoli budowlanej - zwrócił uwagę WSA.
 

 

Jednorodzinne domki nie pasują do zagrody

Nie chodzi także o kopiowanie istniejącej zabudowy, ale o właściwe dostosowanie się do niej. WSA podkreślił, że planowana inwestycja miałaby być zlokalizowana daleko od zwartej zabudowy wsi, na terenie wolnym od zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Znajdują się tam tylko rozproszone siedliska rolnicze. Działki skarżącego nie są położone w sąsiedztwie żadnej nieruchomości, na której występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna - zaznaczył WSA. Planowana zabudowa będzie więc wręcz kolidować z tą już istniejącą. Gdyby inwestycja skarżącego została przeprowadzona, to wykluczona zostanie ciągłość cech i funkcji zabudowy istniejącej na tym obszarze. Wniosek nie mógł więc zostać uwzględniony - podkreślił WSA.

Dlatego WSA uznał, że organy nie naruszyły przepisów prawa w taki sposób, który uzasadniałby uchylenie decyzji i oddalił skargę.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 10 lipca 2018 r., sygn. II SA/Bk 268/18, LEX nr 2525258.
--------------------------------------------------------------------------------------------------
* Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu.