Gmina Kraków zaskarżyła do sądu administracyjnego Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który podjął decyzję o zabezpieczeniu prawie 100-letniej kamienicy należącej w pewnej części do miasta (a w pozostałej części do Adama R.). Wykonanie robót budowlanych było konieczne ze względu na bezpieczeństwo i życie mieszkańców domu (na podstawie art. 66 ust.1 pkt.1-3 ustawy prawo budowlane). Chodziło o naprawę instalacji elektrycznej, obłupanie kruszących się tynków, nałożenie siatki ochronnej nad podwórkiem, zabezpieczenie klatki schodowej i balkonów przed dalszą dewastacją itp.

WSA: zabezpieczenie należy do gminy

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego przedstawiciel miasta zakwestionował przede wszystkim własne obowiązki wynikające ze współwłasności. Zdaniem gminy Kraków zabezpieczenie budynku powinien wykonać zarządca ustanowiony przez sąd, gdyż współwłaściciele nie mogli znaleźć porozumienia. I do zarządcy powinna być adresowana decyzja inspektora budowlanego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie nie zgodził się z taką interpretacją. W wyroku z 7 listopada 2011 roku oddalił skargę na decyzję inspektora budowlanego, ale zmienił co do podstaw decyzję I instancji. Sąd powiedział, że skoro zagrożone jest życie i zdrowie mieszkańców, to obowiązek utrzymania obiektu należy do współwłaściciela. Wynika to art. 66 ustawy prawo budowlane, które wymienia właściciela i zarządcę jako osoby obowiązane do utrzymywania i użytkowania obiektu. Ponadto WSA odniósł się do art. 203 kodeksu cywilnego, który stwierdza, że ustanawia się zarządcę, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu. A sprawa remontu kamienicy była właśnie kwestią sporną i z pewnością nie należy do czynności zwykłego zarządu. Organy decydują, do kogo będzie adresowana decyzja: do zarządcy czy współwłaściciela.

Oddalenie kasacji

W czwartek 1 sierpnia 2013 r. sprawą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny z powodu skargi gminy. Podstawowy zarzut kasacji dotyczył błędnej interpretacji art. 61 ust.1 pkt.1 prawa budowlanego, czyli wypełniania obowiązków przez gminę. Zdaniem skarżących to nie sąd decyduje kto jest adresatem decyzji, ale umowa o ustanowienie zarządu. NSA oddalił skargę kasacyjną jako niezasadną.
- Sposób sformułowania całego rozdziału VI prawa budowlanego zatytułowanego „Utrzymanie obiektów” wskazuje, że skoro w pierwszej kolejności wymienia się właściciela, a potem zarządcę to obowiązki zabezpieczenia budynku należą do tego pierwszego – powiedział sędzia Leszek Kamiński.

W orzecznictwie trwa spór o jakiego zarządcę może chodzić: czy o osobę wymienioną w ustawie o gospodarce nieruchomościami, czy też o zarządcę zwykłego, ustanowionego przez sąd. Jednak NSA opowiada się za poglądem, że chodzi tu o zarządcę zwykłego, który sprząta obiekt, decyduje o takich pracach jak malowanie, wymiana żarówki, naprawa gniazdka elektrycznego, ale nie całej instalacji elektrycznej – podkreślił sędzia Kamiński. - Właściciel nie jest zwolniony z obowiązków, gdy nie może się dogadać z innym współwłaścicielem.
- Ujmując problem w sposób pragmatyczny, należy dojść do wniosku, że życie i zdrowie ludzi przemawiają za tym, aby sprawy nie oddawać w ręce zarządcy – mówił sędzia Kamiński.

Dalszej części postępowania – jeśli nadal nie będzie wykonana decyzja, zostanie wszczęte postępowanie egzekucyjne. Rozliczenie kosztów i roszczeń zabezpieczenia może nastąpić w drodze wyroku sądu cywilnego między współwłaścicielami.

Na podstawie:
Wyrok NSA z 1 sierpnia 2013 r., sygn. akt II OSK 597 /12