Od 1998 r. do 2006 r. ceny nieruchomości w USA urosły średnio o 80 proc., a w niektórych regionach kraju wzrosły nawet dwukrotnie (Nowy York, Los Angeles czy San Francisco). Począwszy od 2000 r. ceny nieruchomości znacznie urosły w 16 stanach USA (zamieszkałych przez 45 proc. populacji kraju) i we wszystkich tych regionach uchwalano regulacje zagospodarowania przestrzennego. „Bańki” w ogóle nie zaobserwowano w 29 stanach USA (zamieszkałych przez 54 proc. populacji kraju) i tylko w kilku spośród nich uchwalono regulacje zagospodarowania przestrzennego.
Spadek cen nieruchomości również nie był taki sam w całym kraju.
W obszarach metropolitalnych posiadających największe regulacje zagospodarowania przestrzennego, zanotowano średni spadek cen nieruchomości w wysokości 97 tys. dolarów w przeliczeniu na jeden dom. Spadek na obszarach mniej regulowanych wyniósł średnio 12 tys. dolarów w przeliczeniu na jeden dom.
Istnieje silna korelacja pomiędzy restrykcyjnością regulacji zagospodarowania przestrzennego a ceną nieruchomości. Badania pokazały, iż ograniczenia w podaży nieruchomości – takie jak regulacje zagospodarowania przestrzennego – skutkują wyższą ceną nieruchomości, szybszą inflacją cen oraz mniejszą ilością nowych inwestycji.
Pomimo niepodważalnych dowodów na wpływ regulacji zagospodarowania przestrzennego na inflację cen nieruchomości, temat ten dotychczas nie znalazł odpowiedniego miejsca w debacie publicznej w USA, a odpowiedzią władz lokalnych na kryzys była jeszcze większa liczba tego typu regulacji.
Wprowadzenie
„To, co polityczna retoryka zwykła nazywać planowaniem, stanowi tłumienie przez rząd indywidualnych zamierzeń innych ludzi poprzez narzucanie im planu kolektywnego”.Thomas Sowell
Jeszcze w latach 90 XX wieku niektórzy ekonomiści przewidywali, iż w wyniku niekorzystnych zmian demograficznych w amerykańskim społeczeństwie, ceny nieruchomości będą spadać . Wbrew tym przewidywaniom ceny rosły i to w bardzo szybkim tempie. Od 1998 r. do 2006 r. ceny nieruchomości w USA urosły średnio o 80 proc., a w niektórych regionach wzrosły nawet dwukrotnie (Nowy York, Los Angeles czy San Francisco) . O ile w latach 1960-1995 przeciętna cena domu wahała się od 16 do 20-krotności otrzymywanego czynszu z jego wynajmu (rent-to-price ratio), to już w 2006 r. cena nieruchomości sięgnęła 35-krotności czynszu z wynajmu .
Na przełomie roku 2006 i 2007 ceny nieruchomości zaczęły gwałtownie spadać (w skali kraju średnio o 35 proc.) . Od momentu, w którym ceny osiągnęły swój najwyższy pułap (szczyt „bańki”), tj. od IV kw. 2006 r. do końca 2010 r., wartość nieruchomości w USA spadła o 6 bilionów dolarów .
Najczęściej podawaną przyczyną nagłego wzrostu wartości nieruchomości była polityka amerykańskiej Rezerwy Federalnej (FED), która obniżając stopy procentowe, doprowadziła do obniżenia kosztów kredytów mieszkaniowych . Kolejnym czynnikiem, który miał wpływ na powstanie bańki spekulacyjnej była polityka wspierania mieszkalnictwa dla mniejszości etnicznych i osób ubogichoraz działalność quasi-prywatnych, subsydiowanych i nadzorowanych przez państwo instytucji Fannie Mae i Freddie Mac, które zajmowały się skupowaniem z rynku kredytów hipotecznych niskiej jakości (tzw. kredyty subprime) .
Powyższe czynniki nie tłumaczą jednak w pełni powstania potężnej inflacji na rynku nieruchomości. Niektórzy ekonomiści twierdzą nawet, iż niskie stopy procentowe mogą wytłumaczyć zaledwie 1/5 wzrostu cen w latach 1996-2006 . Badania pokazały, że ważnym czynnikiem pro-inflacyjnym były lokalne regulacje zagospodarowania przestrzennego (land use regulations) uchwalane w poszczególnych miastach i stanach , które były niezbędnym czynnikiem do powstania „bańki” na rynku nieruchomości .
Regulacje zagospodarowania w USA
Planowanie rozwoju miast na szeroką skalę rozpoczęto w Stanach Zjednoczonych w latach 70 XX wieku . Przybierało ono różne formy i nazwy – np. „prawo otwartej przestrzeni” (open space), polityka „rozsądnego wzrostu” (reasonable growth), „mądrego wzrostu” (smart growth) lub „zarządzania wzrostem” (growth management). Bez względu na nazwę, cechą wspólną tych wszystkich regulacji jest odgórna interwencja w rynek nieruchomości. Podobnie jak w innych krajach, także w Stanach Zjednoczonych kompetencje do kształtowania ładu przestrzennego zostały powierzone władzom lokalnym .
Najbardziej popularną formą planowania przestrzennego w USA jest tworzenie stref (zoning), w których obowiązują inne zasady kształtujące ład przestrzenny. Początkowo (jeszcze w XVIII wieku) tworzono strefy ze względów zdrowotnych, aby odseparować ludzi chorych i uniemożliwić rozprzestrzenianie się chorób zakaźnych. Pierwszy kompleksowy plan zagospodarowania przestrzennego za pomocą stref został opracowany w 1916 r. w Nowym Yorku. Pierwotnym celem tych regulacji było oddzielenie od siebie działalności przemysłowej i handlowej od stref mieszkalnych. Od tego czasu strefy stały się coraz bardziej powszechne na terenie całych Stanów Zjednoczonych. W 1936 r. istniały już w 1300 miastach USA. Strefy i inne regulacje zagospodarowania przestrzennego zostały na masową skalę wprowadzane w wyniku uchwalenia The Housing Act w 1954 r. Nowe prawo nakazywało władzom lokalnym uchwalić plany zagospodarowania przed ubieganiem się o pomoc publiczną .
Regulacje dotyczące stref miały także charakter segregacji rasowej (racial zoning).
W 1917 r. Sąd Najwyższy (U.S. Supreme Court) uznał takie regulacje za niezgodne z konstytucją . W późniejszym okresie oskarżenia o rasizm kierowane pod adresem planowania przestrzennego nie ucichły, gdyż w wielu przypadkach mniejszości rasowe były faktycznie wykluczane z niektórych regionów poprzez regulacje służące utrzymaniu wysokiej ceny nieruchomości w typowo „białych” regionach kraju . Później przeprowadzone badania pokazały, że planowanie rozwoju miast prowadzi do ich podziału ze względów rasowych i dochodowych.
Obecnie strefy można spotkać na terenie całych Stanów Zjednoczonych. Z badań przeprowadzonych w 50 największych obszarach metropolitalnych w USA przez The Brookings Institute w 2007 r. wynika, iż 91 proc. spośród nich posiadało strefy zagospodarowania przestrzennego, a tylko 5 proc. ich populacji żyło w obszarach bez stref.
Poszczególne strefy różnią się względem siebie zasadniczo w zakresie restrykcyjności obowiązujących regulacji. Wprowadza się w nich ograniczenia dotyczące rodzajów budynków, które mogą być budowane ze względów ochrony środowiska lub potencjalnego zagrożenia dla mieszkańców. Restrykcje mogą również dotyczyć powierzchni nieruchomości, która może być przeznaczona pod zabudowę (minimum lot-size zoning). Strefy mogą również w całości być przeznaczone pod konkretny typ działalności (budownictwo mieszkaniowe, działalność handlowa, przemysł).
W strefach obowiązują również regulacje dotyczące konkretnych parametrów nieruchomości, takich jak wysokość
Cechą charakterystyczną stref jest to, iż zarówno ich wielkość, jak i zasady w nich panujące, mogą ulegać zmianom na skutek decyzji władz lokalnych. W wielu stanach USA obowiązują ponadto regulacje, które pozwalają na zabudowę, która nie spełnia wymagań stawianych w konkretnej strefie. Potrzebne jest do tego specjalne pozwolenie, które jest wydawane przez władze lokalne.
Wpływ regulacji na inflację cen nieruchomości
Cena każdego dobra determinowana jest przez różnorodne czynniki po stronie popytu i podaży. To samo dzieje się z nieruchomościami, których cena ustalana jest na wolnym rynku w wyniku relacji popytu (ilości osób chcących zakupić nieruchomości po danej cenie) oraz podaży (ilości osób chcących sprzedać nieruchomość przy danym poziomie cen) .
Regulacje prawne mogą ingerować zarówno w wysokość popytu, jak i podaży. Popyt na nieruchomości może zostać zwiększony przez państwo na skutek obniżenia kosztów kredytów hipotecznych, w wyniku obniżki stóp procentowych. Podobny efekt otrzymamy na skutek „poluzowania” wymagań dotyczących zdolności kredytowej przez instytucje zajmujące się nadzorem nad rynkiem bankowym, które pozwalają nabyć nieruchomość osobom dotychczas niedysponującym wystarczającymi dochodami.
Regulacje, w szczególności te dotyczące zagospodarowania przestrzennego, mogą również ingerować w podaż nieruchomości na rynku. Państwo ustalając jakie nieruchomości mogą być budowane na danym obszarze (budownictwo mieszkaniowe, przemysłowe, rolnictwo) ogranicza rodzaje potencjalnego wykorzystania danego gruntu lub budynku. Ingerując z kolei w wysokość zabudowy na danym terenie, państwo ogranicza ilość lokali, jakie mogą być na nim wybudowane. Skomplikowane procedury ubiegania się o pozwolenie budowlane czy zmianę przeznaczenia terenu, mogą spowolnić inwestycje infrastrukturalne albo całkowicie wyłączyć dane grunty spod inwestycji. Regulacje dotyczące estetyki budynków mają podobny efekt jak regulacje ustalające dopuszczalne rodzaje inwestycji, wyłączając spod zabudowy potencjalne inwestycje, które zdaniem państwa są nieodpowiednie w danym terenie.
Bardzo powszechnym sposobem regulowania rynku nieruchomości w USA jest ustalanie minimalnej lub maksymalnej wysokości dopuszczalnej zabudowy na danym terenie (Building-Height Limitations). Uchwala się je z kilku powodów:
Po pierwsze, dla uzyskania estetycznej linii zabudowy. Gdy wysokość budynków w danym terenie jest, mniej więcej, na podobnym poziomie i żadna budowla nie „odstaje” od reszty, możemy osiągnąć bardziej uporządkowaną zabudowę miasta. Drugim powodem jest uniemożliwienie wysokim budynkom (drapaczom chmur) blokowania dostępu do światła budynkom znacznie mniejszym. Trzecią przyczyną może być chęć zmniejszenia gęstości zaludnienia na danym terenie (population density) i chęć zwiększenia obszaru terytorialnego miasta .
Kontrola wysokości zabudowy, oprócz skutków estetycznych, ma również wpływ na wzrost cen nieruchomości. Koszt wybudowania nieruchomości to m.in. koszt gruntu, na którym jest wznoszony budynek (the floor-area ratio). Im budynek jest wyższy, tym mieszkania znajdujące się w nim mogą być tańsze, gdyż każde mieszkanie jest mniej „obciążone” kosztem działki (z tego powodu na drogich gruntach w centrach miast często buduje się tzw. drapacze chmur) .
Wpływ regulacji na „bańkę” hipoteczną w USA
Zjawisko wzrostu cen nieruchomości w regionach Stanów Zjednoczonych z dużymi regulacjami rynku nieruchomości zostało zaobserwowane przez wiele niezależnych badań . Spośród 40 badań empirycznych dotyczących lokalnych i stanowych regulacji zagospodarowania i ich wpływu na wysokość cen nieruchomości, przeprowadzonych w latach 1976-2000, w 33 przypadkach potwierdzono, iż takie regulacje mają związek z inflacją cen, a jedynie w 4 przypadkach w ogóle nie zaobserwowano takiego związku .
Również badania przeprowadzone w XXI wieku pokazały, iż regulacje zagospodarowania przestrzennego miały znaczący wpływ na inflację cen nieruchomości. W 2002 r.Glaeser i Gyourko stwierdzili, że za rosnącą różnicę pomiędzy dochodami Amerykanów i cenami nieruchomości na rynku (affordable housing crisis) w dużej mierze odpowiadają państwowe regulacje. Stwierdzili oni, że w większości kraju ceny domów odpowiadają kosztom ich wybudowania (a nawet są niższe), a tylko w niektórych (Nowy York, Kalifornia) znacząco odbiegają od kosztów konstrukcji .
W 2005 r. eksperci OECD zauważyli, że wysokie ceny nieruchomości w niektórych regionach Stanów Zjednoczonych (Kalifornia, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, Waszyngton) nie odzwierciedlają jedynie wzrostu dochodów i liczebności amerykańskiego społeczeństwa, ale wynikają również z innych czynników, takich jak restrykcyjne regulacje korzystania z nieruchomości. W tych regionach bardzo trudno było uzyskać pozwolenia na budowę nowych domów, a społeczności lokalne miały szerokie możliwości blokowania nowych inwestycji infrastrukturalnych. Zanotowano w nich również najwyższą inflację cen nieruchomości .
Inflacja cen nieruchomości w Stanach Zjednoczonych nie miała charakteru ogólnokrajowego. Pomiędzy rokiem 2000 a szczytem bańki spekulacyjnej w IV kw. 2006 r., ceny nieruchomości skorygowane o inflację w Kalifornii i na Florydzie podwoiły się. Dla porównania, ceny nieruchomości w stanie Teksas wzrosły zaledwie o 20-25 proc. . Okazało się, że największy wzrost cen jest w tych regionach kraju, w których stosuje się regulacje zagospodarowania przestrzennego . Największy wzrost cen nieruchomości zaobserwowano w stanach: Arizona, Kalifornia, Floryda, Maryland, Rhode Island, Nevada. W powyższych stanach ceny rosły po 2000 r. średnio o 80-125 proc. i spadły w wyniku pęknięcia „bańki” średnio o 10-30 proc.
Skrajne przypadki (Houston i San Francisco)
Houston w stanie Teksas, w którym nie wystąpiła bańka hipoteczna, jest przykładem miasta z minimalną ilością regulacji zagospodarowania przestrzennego, w którym nie występuje zjawisko tworzenia stref (tzw. zoning) oraz nie występują duże trudności z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dzięki temu duża ilość nieruchomości jest w szybki sposób dostępna pod zabudowę, co pozwala developerom na zaspokojenie rosnącego popytu na nieruchomości i uniknięcie gwałtownego wzrostu cen wskutek niedoborów nieruchomości.
San Francisco w stanie Kalifornia, gdzie bańka hipoteczna była jedną z największych w całych Stanach Zjednoczonych, posiada bardzo restrykcyjne regulacje zagospodarowania przestrzennego, które praktycznie wyłączają spod zabudowy 63 proc. terenu. Pozostałe tereny w Zatoce San Francisco są bardzo mocno zurbanizowane, co sprawia, że bardzo niewielka ilość powierzchni nadaje się pod zabudowę a więc podaż nie jest w stanie nadążyć za rosnącym popytem
na nieruchomości, co skutkuje wzrostem cen .
Począwszy od 2000 r. ceny nieruchomości znacznie urosły, tworząc bańkę spekulacyjnąw 16 stanach USA (zamieszkałych przez 45 proc. populacji USA) i we wszystkich tych regionach uchwalano regulacje typu „growth management”. „Bańki” w ogóle nie zaobserwowanow 29 stanach USA (zamieszkałych przez 54 proc. populacji USA) i tylko w jednym spośród nich uchwalono regulacje zagospodarowania przestrzennego.
W okresie od IV kw. 2006 r. do momentu upadku banku Lehman Brothers (15 września 2008 r.) w obszarach metropolitalnych posiadających największe regulacje zagospodarowania przestrzennego zanotowano średni spadek cen nieruchomości w wysokości 97 tys. dolarów w przeliczeniu na jeden dom. Spadek w obszarach mniej regulowanych wyniósł średnio 12 tys. dolarów w przeliczeniu na jeden dom .
Badania przeprowadzone w latach 1989-2006 w 250 największych miastach stosujących 70 różnych rodzajów restrykcji na rynku nieruchomości pokazały, iż regulacje zagospodarowania przestrzennego mogą powodować wzrost cen, zarówno kiedy są uchwalane na poziomie stanowym, jak i niższym (w poszczególnych miastach). Szczególnie silny efekt inflacyjny zaobserwowano w centrach dużych miast, gdzie i tak ceny są – ze względu na duży popyt – bardzo wysokie .
Zakończenie
Planowanie przestrzenne służy kształtowaniu polityki przestrzennej i zrównoważonego rozwoju regionów (miast, stanów, krajów). Planiści i urbaniści starają się tak regulować gospodarkę nieruchomościami, aby łączyć często sprzeczne interesy lokalnych społeczności, deweloperów i inwestorów. Ich zadaniem jest zapewnienie najlepszego korzystania z prawa własności, które nie będzie naruszało interesu publicznego, zapewni ochronę dziedzictwa kulturowego i środowiska naturalnego.
Doświadczenia zdobyte w czasie ostatniego globalnego kryzysu finansowego każą nam jednak zrewidować myślenie na temat zagospodarowania przestrzennego. Niestety w Stanach Zjednoczonych, mimo że ekonomiści (od libertariańskiego think tanku CATO Institute po lewicowego ekonomistę i laureata nagrody Nobla z dziedziny ekonomii Paula Krugmana) praktycznie jednogłośnie podkreślają, że tego typu regulacje odegrały swoją znaczącą rolę w powstaniu „bańki” na rynku nieruchomości , nadal ten temat nie zajął odpowiedniego miejsca w debacie publicznej.
Odpowiedzią władz lokalnych na kryzys na rynku nieruchomości było wprowadzenie jeszcze większej liczby regulacji. Wyjątkowym przykładem niezrozumienia prawdziwych przyczyn kryzysu jest stan Kalifornia, w którym obowiązują najostrzejsze regulacje zagospodarowania przestrzennego w całych Stanach Zjednoczonych i który doświadczył najgłębszych spadków w cenach nieruchomości, a mimo to władze stanu przegłosowały jeszcze ostrzejsze regulacje w tym zakresie.
Witold Jarzyński
Źródło: FOR.org.pl
Spadek cen nieruchomości również nie był taki sam w całym kraju.
W obszarach metropolitalnych posiadających największe regulacje zagospodarowania przestrzennego, zanotowano średni spadek cen nieruchomości w wysokości 97 tys. dolarów w przeliczeniu na jeden dom. Spadek na obszarach mniej regulowanych wyniósł średnio 12 tys. dolarów w przeliczeniu na jeden dom.
Istnieje silna korelacja pomiędzy restrykcyjnością regulacji zagospodarowania przestrzennego a ceną nieruchomości. Badania pokazały, iż ograniczenia w podaży nieruchomości – takie jak regulacje zagospodarowania przestrzennego – skutkują wyższą ceną nieruchomości, szybszą inflacją cen oraz mniejszą ilością nowych inwestycji.
Pomimo niepodważalnych dowodów na wpływ regulacji zagospodarowania przestrzennego na inflację cen nieruchomości, temat ten dotychczas nie znalazł odpowiedniego miejsca w debacie publicznej w USA, a odpowiedzią władz lokalnych na kryzys była jeszcze większa liczba tego typu regulacji.
Wprowadzenie
„To, co polityczna retoryka zwykła nazywać planowaniem, stanowi tłumienie przez rząd indywidualnych zamierzeń innych ludzi poprzez narzucanie im planu kolektywnego”.Thomas Sowell
Jeszcze w latach 90 XX wieku niektórzy ekonomiści przewidywali, iż w wyniku niekorzystnych zmian demograficznych w amerykańskim społeczeństwie, ceny nieruchomości będą spadać . Wbrew tym przewidywaniom ceny rosły i to w bardzo szybkim tempie. Od 1998 r. do 2006 r. ceny nieruchomości w USA urosły średnio o 80 proc., a w niektórych regionach wzrosły nawet dwukrotnie (Nowy York, Los Angeles czy San Francisco) . O ile w latach 1960-1995 przeciętna cena domu wahała się od 16 do 20-krotności otrzymywanego czynszu z jego wynajmu (rent-to-price ratio), to już w 2006 r. cena nieruchomości sięgnęła 35-krotności czynszu z wynajmu .
Na przełomie roku 2006 i 2007 ceny nieruchomości zaczęły gwałtownie spadać (w skali kraju średnio o 35 proc.) . Od momentu, w którym ceny osiągnęły swój najwyższy pułap (szczyt „bańki”), tj. od IV kw. 2006 r. do końca 2010 r., wartość nieruchomości w USA spadła o 6 bilionów dolarów .
Najczęściej podawaną przyczyną nagłego wzrostu wartości nieruchomości była polityka amerykańskiej Rezerwy Federalnej (FED), która obniżając stopy procentowe, doprowadziła do obniżenia kosztów kredytów mieszkaniowych . Kolejnym czynnikiem, który miał wpływ na powstanie bańki spekulacyjnej była polityka wspierania mieszkalnictwa dla mniejszości etnicznych i osób ubogichoraz działalność quasi-prywatnych, subsydiowanych i nadzorowanych przez państwo instytucji Fannie Mae i Freddie Mac, które zajmowały się skupowaniem z rynku kredytów hipotecznych niskiej jakości (tzw. kredyty subprime) .
Powyższe czynniki nie tłumaczą jednak w pełni powstania potężnej inflacji na rynku nieruchomości. Niektórzy ekonomiści twierdzą nawet, iż niskie stopy procentowe mogą wytłumaczyć zaledwie 1/5 wzrostu cen w latach 1996-2006 . Badania pokazały, że ważnym czynnikiem pro-inflacyjnym były lokalne regulacje zagospodarowania przestrzennego (land use regulations) uchwalane w poszczególnych miastach i stanach , które były niezbędnym czynnikiem do powstania „bańki” na rynku nieruchomości .
Regulacje zagospodarowania w USA
Planowanie rozwoju miast na szeroką skalę rozpoczęto w Stanach Zjednoczonych w latach 70 XX wieku . Przybierało ono różne formy i nazwy – np. „prawo otwartej przestrzeni” (open space), polityka „rozsądnego wzrostu” (reasonable growth), „mądrego wzrostu” (smart growth) lub „zarządzania wzrostem” (growth management). Bez względu na nazwę, cechą wspólną tych wszystkich regulacji jest odgórna interwencja w rynek nieruchomości. Podobnie jak w innych krajach, także w Stanach Zjednoczonych kompetencje do kształtowania ładu przestrzennego zostały powierzone władzom lokalnym .
Najbardziej popularną formą planowania przestrzennego w USA jest tworzenie stref (zoning), w których obowiązują inne zasady kształtujące ład przestrzenny. Początkowo (jeszcze w XVIII wieku) tworzono strefy ze względów zdrowotnych, aby odseparować ludzi chorych i uniemożliwić rozprzestrzenianie się chorób zakaźnych. Pierwszy kompleksowy plan zagospodarowania przestrzennego za pomocą stref został opracowany w 1916 r. w Nowym Yorku. Pierwotnym celem tych regulacji było oddzielenie od siebie działalności przemysłowej i handlowej od stref mieszkalnych. Od tego czasu strefy stały się coraz bardziej powszechne na terenie całych Stanów Zjednoczonych. W 1936 r. istniały już w 1300 miastach USA. Strefy i inne regulacje zagospodarowania przestrzennego zostały na masową skalę wprowadzane w wyniku uchwalenia The Housing Act w 1954 r. Nowe prawo nakazywało władzom lokalnym uchwalić plany zagospodarowania przed ubieganiem się o pomoc publiczną .
Regulacje dotyczące stref miały także charakter segregacji rasowej (racial zoning).
W 1917 r. Sąd Najwyższy (U.S. Supreme Court) uznał takie regulacje za niezgodne z konstytucją . W późniejszym okresie oskarżenia o rasizm kierowane pod adresem planowania przestrzennego nie ucichły, gdyż w wielu przypadkach mniejszości rasowe były faktycznie wykluczane z niektórych regionów poprzez regulacje służące utrzymaniu wysokiej ceny nieruchomości w typowo „białych” regionach kraju . Później przeprowadzone badania pokazały, że planowanie rozwoju miast prowadzi do ich podziału ze względów rasowych i dochodowych.
Obecnie strefy można spotkać na terenie całych Stanów Zjednoczonych. Z badań przeprowadzonych w 50 największych obszarach metropolitalnych w USA przez The Brookings Institute w 2007 r. wynika, iż 91 proc. spośród nich posiadało strefy zagospodarowania przestrzennego, a tylko 5 proc. ich populacji żyło w obszarach bez stref.
Poszczególne strefy różnią się względem siebie zasadniczo w zakresie restrykcyjności obowiązujących regulacji. Wprowadza się w nich ograniczenia dotyczące rodzajów budynków, które mogą być budowane ze względów ochrony środowiska lub potencjalnego zagrożenia dla mieszkańców. Restrykcje mogą również dotyczyć powierzchni nieruchomości, która może być przeznaczona pod zabudowę (minimum lot-size zoning). Strefy mogą również w całości być przeznaczone pod konkretny typ działalności (budownictwo mieszkaniowe, działalność handlowa, przemysł).
W strefach obowiązują również regulacje dotyczące konkretnych parametrów nieruchomości, takich jak wysokość
Cechą charakterystyczną stref jest to, iż zarówno ich wielkość, jak i zasady w nich panujące, mogą ulegać zmianom na skutek decyzji władz lokalnych. W wielu stanach USA obowiązują ponadto regulacje, które pozwalają na zabudowę, która nie spełnia wymagań stawianych w konkretnej strefie. Potrzebne jest do tego specjalne pozwolenie, które jest wydawane przez władze lokalne.
Wpływ regulacji na inflację cen nieruchomości
Cena każdego dobra determinowana jest przez różnorodne czynniki po stronie popytu i podaży. To samo dzieje się z nieruchomościami, których cena ustalana jest na wolnym rynku w wyniku relacji popytu (ilości osób chcących zakupić nieruchomości po danej cenie) oraz podaży (ilości osób chcących sprzedać nieruchomość przy danym poziomie cen) .
Regulacje prawne mogą ingerować zarówno w wysokość popytu, jak i podaży. Popyt na nieruchomości może zostać zwiększony przez państwo na skutek obniżenia kosztów kredytów hipotecznych, w wyniku obniżki stóp procentowych. Podobny efekt otrzymamy na skutek „poluzowania” wymagań dotyczących zdolności kredytowej przez instytucje zajmujące się nadzorem nad rynkiem bankowym, które pozwalają nabyć nieruchomość osobom dotychczas niedysponującym wystarczającymi dochodami.
Regulacje, w szczególności te dotyczące zagospodarowania przestrzennego, mogą również ingerować w podaż nieruchomości na rynku. Państwo ustalając jakie nieruchomości mogą być budowane na danym obszarze (budownictwo mieszkaniowe, przemysłowe, rolnictwo) ogranicza rodzaje potencjalnego wykorzystania danego gruntu lub budynku. Ingerując z kolei w wysokość zabudowy na danym terenie, państwo ogranicza ilość lokali, jakie mogą być na nim wybudowane. Skomplikowane procedury ubiegania się o pozwolenie budowlane czy zmianę przeznaczenia terenu, mogą spowolnić inwestycje infrastrukturalne albo całkowicie wyłączyć dane grunty spod inwestycji. Regulacje dotyczące estetyki budynków mają podobny efekt jak regulacje ustalające dopuszczalne rodzaje inwestycji, wyłączając spod zabudowy potencjalne inwestycje, które zdaniem państwa są nieodpowiednie w danym terenie.
Bardzo powszechnym sposobem regulowania rynku nieruchomości w USA jest ustalanie minimalnej lub maksymalnej wysokości dopuszczalnej zabudowy na danym terenie (Building-Height Limitations). Uchwala się je z kilku powodów:
Po pierwsze, dla uzyskania estetycznej linii zabudowy. Gdy wysokość budynków w danym terenie jest, mniej więcej, na podobnym poziomie i żadna budowla nie „odstaje” od reszty, możemy osiągnąć bardziej uporządkowaną zabudowę miasta. Drugim powodem jest uniemożliwienie wysokim budynkom (drapaczom chmur) blokowania dostępu do światła budynkom znacznie mniejszym. Trzecią przyczyną może być chęć zmniejszenia gęstości zaludnienia na danym terenie (population density) i chęć zwiększenia obszaru terytorialnego miasta .
Kontrola wysokości zabudowy, oprócz skutków estetycznych, ma również wpływ na wzrost cen nieruchomości. Koszt wybudowania nieruchomości to m.in. koszt gruntu, na którym jest wznoszony budynek (the floor-area ratio). Im budynek jest wyższy, tym mieszkania znajdujące się w nim mogą być tańsze, gdyż każde mieszkanie jest mniej „obciążone” kosztem działki (z tego powodu na drogich gruntach w centrach miast często buduje się tzw. drapacze chmur) .
Wpływ regulacji na „bańkę” hipoteczną w USA
Zjawisko wzrostu cen nieruchomości w regionach Stanów Zjednoczonych z dużymi regulacjami rynku nieruchomości zostało zaobserwowane przez wiele niezależnych badań . Spośród 40 badań empirycznych dotyczących lokalnych i stanowych regulacji zagospodarowania i ich wpływu na wysokość cen nieruchomości, przeprowadzonych w latach 1976-2000, w 33 przypadkach potwierdzono, iż takie regulacje mają związek z inflacją cen, a jedynie w 4 przypadkach w ogóle nie zaobserwowano takiego związku .
Również badania przeprowadzone w XXI wieku pokazały, iż regulacje zagospodarowania przestrzennego miały znaczący wpływ na inflację cen nieruchomości. W 2002 r.Glaeser i Gyourko stwierdzili, że za rosnącą różnicę pomiędzy dochodami Amerykanów i cenami nieruchomości na rynku (affordable housing crisis) w dużej mierze odpowiadają państwowe regulacje. Stwierdzili oni, że w większości kraju ceny domów odpowiadają kosztom ich wybudowania (a nawet są niższe), a tylko w niektórych (Nowy York, Kalifornia) znacząco odbiegają od kosztów konstrukcji .
W 2005 r. eksperci OECD zauważyli, że wysokie ceny nieruchomości w niektórych regionach Stanów Zjednoczonych (Kalifornia, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, Waszyngton) nie odzwierciedlają jedynie wzrostu dochodów i liczebności amerykańskiego społeczeństwa, ale wynikają również z innych czynników, takich jak restrykcyjne regulacje korzystania z nieruchomości. W tych regionach bardzo trudno było uzyskać pozwolenia na budowę nowych domów, a społeczności lokalne miały szerokie możliwości blokowania nowych inwestycji infrastrukturalnych. Zanotowano w nich również najwyższą inflację cen nieruchomości .
Inflacja cen nieruchomości w Stanach Zjednoczonych nie miała charakteru ogólnokrajowego. Pomiędzy rokiem 2000 a szczytem bańki spekulacyjnej w IV kw. 2006 r., ceny nieruchomości skorygowane o inflację w Kalifornii i na Florydzie podwoiły się. Dla porównania, ceny nieruchomości w stanie Teksas wzrosły zaledwie o 20-25 proc. . Okazało się, że największy wzrost cen jest w tych regionach kraju, w których stosuje się regulacje zagospodarowania przestrzennego . Największy wzrost cen nieruchomości zaobserwowano w stanach: Arizona, Kalifornia, Floryda, Maryland, Rhode Island, Nevada. W powyższych stanach ceny rosły po 2000 r. średnio o 80-125 proc. i spadły w wyniku pęknięcia „bańki” średnio o 10-30 proc.
Skrajne przypadki (Houston i San Francisco)
Houston w stanie Teksas, w którym nie wystąpiła bańka hipoteczna, jest przykładem miasta z minimalną ilością regulacji zagospodarowania przestrzennego, w którym nie występuje zjawisko tworzenia stref (tzw. zoning) oraz nie występują duże trudności z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dzięki temu duża ilość nieruchomości jest w szybki sposób dostępna pod zabudowę, co pozwala developerom na zaspokojenie rosnącego popytu na nieruchomości i uniknięcie gwałtownego wzrostu cen wskutek niedoborów nieruchomości.
San Francisco w stanie Kalifornia, gdzie bańka hipoteczna była jedną z największych w całych Stanach Zjednoczonych, posiada bardzo restrykcyjne regulacje zagospodarowania przestrzennego, które praktycznie wyłączają spod zabudowy 63 proc. terenu. Pozostałe tereny w Zatoce San Francisco są bardzo mocno zurbanizowane, co sprawia, że bardzo niewielka ilość powierzchni nadaje się pod zabudowę a więc podaż nie jest w stanie nadążyć za rosnącym popytem
na nieruchomości, co skutkuje wzrostem cen .
Począwszy od 2000 r. ceny nieruchomości znacznie urosły, tworząc bańkę spekulacyjnąw 16 stanach USA (zamieszkałych przez 45 proc. populacji USA) i we wszystkich tych regionach uchwalano regulacje typu „growth management”. „Bańki” w ogóle nie zaobserwowanow 29 stanach USA (zamieszkałych przez 54 proc. populacji USA) i tylko w jednym spośród nich uchwalono regulacje zagospodarowania przestrzennego.
W okresie od IV kw. 2006 r. do momentu upadku banku Lehman Brothers (15 września 2008 r.) w obszarach metropolitalnych posiadających największe regulacje zagospodarowania przestrzennego zanotowano średni spadek cen nieruchomości w wysokości 97 tys. dolarów w przeliczeniu na jeden dom. Spadek w obszarach mniej regulowanych wyniósł średnio 12 tys. dolarów w przeliczeniu na jeden dom .
Badania przeprowadzone w latach 1989-2006 w 250 największych miastach stosujących 70 różnych rodzajów restrykcji na rynku nieruchomości pokazały, iż regulacje zagospodarowania przestrzennego mogą powodować wzrost cen, zarówno kiedy są uchwalane na poziomie stanowym, jak i niższym (w poszczególnych miastach). Szczególnie silny efekt inflacyjny zaobserwowano w centrach dużych miast, gdzie i tak ceny są – ze względu na duży popyt – bardzo wysokie .
Zakończenie
Planowanie przestrzenne służy kształtowaniu polityki przestrzennej i zrównoważonego rozwoju regionów (miast, stanów, krajów). Planiści i urbaniści starają się tak regulować gospodarkę nieruchomościami, aby łączyć często sprzeczne interesy lokalnych społeczności, deweloperów i inwestorów. Ich zadaniem jest zapewnienie najlepszego korzystania z prawa własności, które nie będzie naruszało interesu publicznego, zapewni ochronę dziedzictwa kulturowego i środowiska naturalnego.
Doświadczenia zdobyte w czasie ostatniego globalnego kryzysu finansowego każą nam jednak zrewidować myślenie na temat zagospodarowania przestrzennego. Niestety w Stanach Zjednoczonych, mimo że ekonomiści (od libertariańskiego think tanku CATO Institute po lewicowego ekonomistę i laureata nagrody Nobla z dziedziny ekonomii Paula Krugmana) praktycznie jednogłośnie podkreślają, że tego typu regulacje odegrały swoją znaczącą rolę w powstaniu „bańki” na rynku nieruchomości , nadal ten temat nie zajął odpowiedniego miejsca w debacie publicznej.
Odpowiedzią władz lokalnych na kryzys na rynku nieruchomości było wprowadzenie jeszcze większej liczby regulacji. Wyjątkowym przykładem niezrozumienia prawdziwych przyczyn kryzysu jest stan Kalifornia, w którym obowiązują najostrzejsze regulacje zagospodarowania przestrzennego w całych Stanach Zjednoczonych i który doświadczył najgłębszych spadków w cenach nieruchomości, a mimo to władze stanu przegłosowały jeszcze ostrzejsze regulacje w tym zakresie.
Witold Jarzyński
Źródło: FOR.org.pl