Lokalizacja budynku na działce budowlanej

Usytuowanie obiektu budowlanego na działce budowlanej jest jednym z najistotniejszych zagadnień z punktu widzenia planowania inwestycji i ma kolosalne znaczenie dla inwestorw, projektantw, technikw, pracownikw organw administracji architektoniczno budowlanej oraz prawnikw doradzających w trakcie procesu inwestycyjnego. Prawidłowa wykładnia i stosowanie przepisw techniczno budowlanych wyznaczających ramy dla lokalizacji budynkw jest bowiem nie tylko przesłanką możliwości wydania przez organy administracji decyzji o pozwoleniu na budowę, ale rwnież zasadniczym elementem determinującym wykonanie danej inwestycji budowlanej w zamierzonym kształcie, określonej wielkości i parametrach oraz w stosunku do granic działki budowlanej, ktrą dysponuje inwestor, jak rwnież innych, już istniejących elementw zabudowy w ramach działki budowlanej oraz na działkach sąsiednich. Niniejsza publikacja ma na celu analizę obowiązujących w tym zakresie regulacji, a tym samym przybliżenie osobom planującym rozpoczęcie budowy jak i zawodowo uczestniczących w procesie budowlanym, przepisw mających zastosowanie w toku wyboru lokalizacji dla planowanej inwestycji. 1. Obowiązujące przepisy prawa w zakresie usytuowania obiektw budowlanych

Proces budowlany oraz zagadnienia z nim związane są przedmiotem regulacji przede wszystkim ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. Ustawa ta jednak, określając zasady dotyczące projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach, nie odnosi się szczegółowo do problematyki usytuowania obiektów na działce budowlanej i nie formułuje bezpośrednio zasad, zgodnie z którymi planowana powinna być lokalizacja nowoplanowanych obiektów budowlanych. Możliwość zabudowy nieruchomości jest przedmiotem norm o charakterze ogólnym takich jak art. 4 pr. bud., zgodnie z którym każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Z kolei zgodnie z art. 5 ust. 1 pr. bud. obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej zapewniając m.in. odpowiednie usytuowanie obiektu na działce budowlanej.
Jak więc można wnioskować, podstawowym warunkiem możliwości zabudowy nieruchomości jest zatem zgodność projektu planowanej inwestycji z przepisami, w tym przepisami techniczno-budowlanymi. Tak więc w zakresie zgodności planowanego obiektu budowlanego pod względem technicznym ustawa pr. bud. odsyła do przepisów odrębnych. Przepisy te, w przypadku sytuowania budynków, zawarte zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) – dalej r.w.t., a konkretnie w Dziale II, Rozdziale I r.w.t. zatytułowanym "Usytuowanie budynku".

2. Zakres zastosowania warunków technicznych

Zakres zastosowania przepisów r.w.t., w tym również i uregulowań dotyczących usytuowania budynku na działce budowlanej wyznacza z § 2 r.w.t., zgodnie z którym przepisy r.w.t. stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków. Pamiętać należy przy tym, że pojęcia zastosowane w treści r.w.t. – w przypadku braku definicji legalnej w katalogu zamieszczonym w § 3 r.w.t. – interpretować należy zgodnie z definicjami zawartymi ustawie pr. bud. Co za tym idzie przez "budowę" rozumieć należy wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6 pr. bud., natomiast jako "przebudowę" kwalifikować należy wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Przepisów r.w.t. nie stosuje się natomiast wyjątkowo w przypadkach określonych w § 2 ust. 2, ust. 3a i ust. 4 r.w.t. tj:
• budynków o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 1000 m2 (wyjątkowo, w odniesieniu do budynków określonych w art. 5 ust. 7 pkt 1-4 i 6 pr. bud., przekraczającej 1000 m2), oraz
• budynków i terenów wpisanych do rejestru zabytków
W powyższych przypadkach możliwe jest zastępcze zastosowanie, w miejsce obowiązujących reguł wynikających z r.w.t., wskazań ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym oraz – w odniesieniu do zabytków - wojewódzkim konserwatorem zabytków. Przepisy r.w.t. nie będą miały również zastosowania w przypadku wykonywania robót budowlanych stanowiących remont.
(...)

Jakub Mazurkiewicz