Obecnie zdarzają się sytuacje, w których przedsiębiorcy czy też konsumenci, otrzymują decyzję banku o odmowie zawarcia z nimi umowy kredytowej, pomimo że wcześniej ten sam bank zdecydował o przyznaniu kredytu. Tym czasem na podstawie wcześniejszych zapewnień otrzymania środków finansowych podmioty te rozpoczęły negocjacje warunków umowy ze sprzedającym nieruchomość lub co gorsza zawarli umowę przedwstępną i wpłacili zadatek albo zaliczkę, bądź rozpoczęli inwestycję. W takim przypadku zazwyczaj, przedsiębiorcy lub osoby fizyczne zdeterminowania rozpoczynają próby uzyskania obiecanych środków finansowych.

Powstaje więc pytanie, na ile próby te okażą się skuteczne i czy można „zmusić” bank do udzielenia kredytu?

Odpowiadając na pytanie należy zaznaczyć, że wszystko zależy od treści dokumentów, jakie otrzymał od banku potencjalny klient i jakie były zobowiązania banku. Z reguły na wstępie procedury udzielania kredytu bank udziela promesy kredytowej lub wydaje decyzję kredytową, na podstawie której klient może liczyć na zawarcie umowy. W praktyce zdarza się jednak, że co do zasady promesa albo decyzja kredytowa zawierają jedynie deklarację banku, w której jasno wskazuje się, że bank nie jest zobowiązany do zawarcia umowy kredytowej i może odmówić udzielania kredytu.

W każdym więc przypadku klient dokładnie zapoznać się z treścią dokumentu i ocenić czy bank zobowiązuje się do zawarcia umowy kredytu bez dodatkowych zastrzeżeń. Jeśli tak, to dokument taki może być podstawą dochodzenia zawarcia umowy nawet przed sądem. W praktyce jednak banki zabezpieczają swoje interesy obwarowując takie dokumenty dodatkowymi zastrzeżeniami. Warto podnieść, że decyzja o udzieleniu kredytu, czy też jego odmowie jest indywidualną decyzją każdego z banków i nie jest on zobligowany do uzasadniania swoich decyzji.

W obecnie panującej na rynku sytuacji, można jedynie doradzać, by nie spieszyć się z zawieraniem umów przedwstępnych lub z wpłacaniem zadatku. W przypadku bowiem umowy przedwstępnej nie wywiązanie się z wynikających z niej obowiązków może skutkować albo koniecznością zapłaty odszkodowania albo zawarcia umowy przyrzeczonej (jeżeli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego). Odnośnie zadatku ważne jest, że w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może otrzymany zadatek zachować.

W przypadku utraty przez klienta wpłaconego zadatku lub poniesienia innych szkód możliwość skutecznego dochodzenia odszkodowania od baku wydaje się być ograniczona w związku z brakiem zobowiązaniowego charakteru decyzji kredytowych oraz zapisami regulaminowymi Banków. To oczywiście wymaga w każdym przypadku indywidualnej analizy stanu faktycznego, podpisanych dokumentów przez klienta oraz analizy dokumentów banku m.in. regulaminów udzielania kredytów.

Inaczej natomiast może wyglądać sytuacja w przypadku, gdy bank opóźnia się z wypłatą transzy kredytu, a więc w przypadku gdy umowa kredytowa została już zawarta. W takiej sytuacji, gdy opóźnienie z wypłat kolejnej raty z tytułu nabycia nieruchomości na rzecz dewelopera wynika z opóźnienia w wykonaniu zobowiązania banku wynikającego z umowy kredytowej, tj. z opóźnienia z wypłaty transzy kredytu, można domagać się od banku naprawienia szkody w postaci naliczonych przez dewelopera odsetek. Jeśli bank odmówi naprawienia szkody, pozostają dwie możliwości, albo wystąpić do sądu, albo do arbitra bankowego działającego przy Związku Banków Polskich. Z praktyki wynika, że samo takie wystąpienie może przyśpieszyć działania banku. Pamiętać należy, że także i w tym przypadku trzeba analizować każdą sprawę indywidualnie, szczegółowo zapoznając się z zawartą umową oraz regulacjami obowiązującymi w danym banku.

Monika Wojciechowska-Szac, Radca prawny
Wspólnik w Kancelarii Wojciechowska & Kotarba