Na jesieni ubiegłego roku weszła w życie duża nowela prawa budowlanego, która wprowadziła istotne zmiany w procedurach budowanych. Okres dostosowawczy był długi, bo 12 miesięcy. Ale okazuje się, że raczej niewystarczający. Winna jest częściowo pandemia. Długo urzędy pracowały zdalnie. Do tego nie było zbyt wielu szkoleń, a i inwestorzy nie byli spragnieni nowinek i woleli poczekać w myśl zasady: lepiej się uczyć na cudzych błędach.
Czytaj też: Nowe prawo budowlane nie przyspieszy procedur, a te spowolniły już przed pandemią>>
Nowości, czyli projekt budowlany i definicja obszaru oddziaływania obiektu
Nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła m.in. nowy podział projektu budowlanego, tzn. na: zagospodarowania działki lub terenu, architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Pierwsze dwa są obowiązkowymi załącznikami do wniosku o pozwolenia na budowę, ostatni posiada charakter czysto techniczny i sporządza się go jedynie na użytek inwestora. Zmniejszyła się też liczba wymaganych egzemplarzy projektu budowlanego dołączanego do wniosku z czterech do trzech. Wydano również nowe rozporządzenie dotyczące projektu budowlanego.
Czytaj w LEX: Procedury budowlane w formie elektronicznej - co trzeba wiedzieć >
Załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę budynków jednorodzinnych i wielorodzinnych jest oświadczenie projektanta, czy dom można podłączyć do istniejącej już sieci ciepłowniczej. Co ma pomóc uniknąć przypadków, że w bliskiej okolicy znajduje się elektrociepłownia, a mimo to inwestor decyduje się na zamontowanie pieca.
Nowe przepisy ograniczyły także liczbę stron w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Zmieniły bowiem definicję obszaru oddziaływania obiektu. Do 19 września ubr. z definicji obszaru oddziaływania obiektu wynikało, że stroną postępowania mogą być: inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści oraz zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu. Po tej dacie właściciel czy użytkownik wieczysty będzie stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, ale tylko gdy planowana inwestycja może wprowadzić ograniczenia w zabudowie działki. nieruchomości. Do 19 września ubr. prawo budowlane mówiło o ograniczeniach w zagospodarowaniu terenu, w tym jego zabudowy. Jest to pojęcie o wiele szersze niż pojęcie zabudowy. Dzięki temu właściciel sąsiedniej działki mógł być stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę w wypadku, gdy wykazał innego typu uciążliwości związane z planowaną inwestycją niż tylko ograniczenia zabudowy własnej działki.
Czytaj w LEX: Uzgodnienia usytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu >
Inwestorzy wolą się uczyć na cudzych błędach a nie swoich
Inwestorzy nie mają wątpliwości, że urzędy nie są przygotowane na zmiany. Na pewno będzie bałagan i zamieszkanie. - Wprawdzie na wdrożenie nowych przepisów było aż rok ,ale w tym czasie była pandemia. Urzędy był długo zamknięte. Formalności załatwiało się zdalnie lub wrzucając dokumenty do skrzynki - mówi Przemysław Dziąg, radca prawny z PZFD.
- Urzędnicy nie mieli więc zbyt wielu możliwości wspólnego przećwiczenia stosowania przepisów w praktyce ani szkoleń. Sami też inwestorzy woleli zdecydowanie stare zasady. Tych zmian było bowiem zbyt wiele: bo nie tylko nowy projekt budowlany, ale odstępstwa, mierzenie powierzchni etc. Lepiej było więc nie ryzykować. Nie ma też co się oszukiwać. Jeszcze przez jakiś czas i tak będą stosowane stare zasady. Wiele wniosków złożonych na podstawie przepisów sprzed 19 września ubr. nie zostało jeszcze rozpatrzonych - tłumaczy mec. Dziąg.
Czytaj w LEX: Kontynuacja budowy po śmierci inwestora oraz po rozwodzie inwestorów >
Trudno jest też znaleźć inwestora, który w okresie przejściowym skorzystał z nowych procedur. Tłumaczenie zawsze jest takie same. - Do tej pory załatwialiśmy pozwolenie na budowę na starych zasadach, ponieważ zależało nam na sprawnym przygotowaniu dokumentacji i przekazaniu do odpowiednich urzędów. Jeszcze nie wyrobiliśmy sobie opinii na temat funkcjonowania w nowych przepisach, ale z pewnością zapoznamy się z nimi przy okazji nowej inwestycji. Niezależnie od tego postępowania mocno się przedłużają ze względu na pandemię, co stanowi dziś o wiele większe wyzwanie, niż dostosowanie się do nowych przepisów - wyjaśnia Tomasz Pietrzyński z firmy More Place .
Czytaj w LEX: Obowiązek dołączenia opinii, uzgodnień i pozwoleń do wniosku o pozwolenie na budowę po 19 września 2020 r. >
Niechęć do nowych procedur jest zrozumiała także dla Mariusza Okunia, rzeczoznawcy budowlanego, członka Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. - Taka jest natura człowieka, że niezbyt chętnie jest gotowy na zmiany, mamy obawy przed nowym nieznanym. W szczególności jeżeli to dotyczy spraw proceduralnych – urzędowych wolimy ”iść” już znaną przetartą ścieżką niż eksperymentować. Okres przejściowy, jaki właśnie mija, zapewne byłby wystarczający w przypadku chęci czy próby choć jego wdrożenia, niestety nowa procedura była stosowana w bardzo niewielkim stopniu około 5 proc. wszystkich złożonych wniosków. Jest to oczywiście uwarunkowanie jeszcze wielkością danego miasta czy regionu i powstających tam inwestycji. Nikt nie chciał eksperymentować i przecierać szlaku jako pierwszy. Duże projekty realizuje się w dłużysz czasookresie i wymagają i tak i tak szczegółowej koordynacji między branżowej nie tylko samej architektury więc były wykonywane w dotychczasowej formie - tłumaczy Mariusz Okuń.
Czytaj w LEX: Zakres i forma projektu budowlanego - najważniejsze zmiany >
Według niego na to wszystko nakładają się jeszcze nienajlepsze doświadczenia ze stanowiskiem danego urzędu, które są bardzo różne i rozbieżne wynikające z praktyki danego urzędu. Z uwagi na ciągłe zmiany, niemal "nowelizację nowelizacji" ustawy prawo budowlane oraz brak jednoznacznych i spójnych przepisów, tworzy się przestrzeń do interpretacji. Tym samym mamy tak zwane „prawo powiatowe”, urzędy interpretują inaczej ten sam przepis na podstawie jednej ustawy. Czego skutkiem są kolejne stanowiska Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wyjaśniającego niezrozumiałe kwestie lub intencji ustawodawcy.
Czytaj w LEX: Jak prawidłowo przygotować projekt budowlany po zmianach? >
- Nasz samorząd był przeciwny wprowadzeniu podziału projektu na trzy części i przestrzegał, iż nie przyniesie to zakładanego skutku w postaci przyspieszenia i uproszczenia procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę, ani też nie przyczyni się do obniżenia kosztów projektu, czego obecnie doświadczamy. Jedynie szumne zapowiedzi i niepotrzebne zamieszanie - podkreśla Mariusz Okuń.
Czytaj też: Cyfryzacja po polsku - pozwolenie na budowę szybciej na papierze>>
Nowe wyzwania dla projektantów
Prawnicy zwracają również uwagę, że przez wiele lat projektanci byli przyzwyczajeni do zakresu i formy projektu budowlanego wynikającego z uchylonego rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, przepisów prawa budowlanego obowiązujących do 19 września 2020 r. oraz wymogów stawianych przez organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego.- Chętnie skorzystali więc z możliwości składania w okresie przejściowym projektów budowlanych na dotychczasowych zasadach. Z praktyki wiem, że np. organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego oraz projektanci różnie interpretowali obowiązki co do dołączenia do projektu budowlanego szczegółowych projektów dotyczących np. instalacji. Aktualnie zostało to uregulowane przez wprowadzenie projektu technicznego będącego jedną z trzech części projektu budowlanego - mówi Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
I dodaje: - Wątpliwości w kwestii zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budzi przedłożenie projektu technicznego dopiero po zakończeniu budowy wraz ze złożeniem wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy. Projekt techniczny, czyli ta część projektu budowlanego, która ma zagwarantować bezpieczeństwo konstrukcji obiektu, nie będzie kontrolowana przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na etapie wydawania pozwolenia na budowę.
Czytaj w LEX: Tymczasowe obiekty budowlane, domki holenderskie, wiaty, altany, przyczepy kempingowe, garaże - w procedurze budowlanej >
- Co prawda projekt techniczny powinien być sporządzony przed rozpoczęciem robót budowlanych i do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor ma obowiązek dołączyć m.in. oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o jego sporządzeniu, ale nie można wykluczyć problemów w tym zakresie. Nie wiadomo również w jaki sposób będą weryfikowane zmiany w projekcie technicznym dokonane na etapie budowy, skoro organ nadzoru budowlanego nie będzie dysponował jego pierwotną wersją - wyjaśnia Piotr Jarzyński.
Zobacz procedurę w LEX: Sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami >
Cena promocyjna: 17.9 zł
|Cena regularna: 19.9 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.