Odpowiedź:
W niniejszym stanie faktycznym do podjęcia czynności wymagana będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na ustanowienie służebności przesyłu oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy, podjęta większością głosów liczoną według wysokości udziałów.
Uzasadnienie:
Zasadą jest, że jeżeli wspólnota mieszkaniowa funkcjonująca w nieruchomości mieszczącej więcej niż siedem samodzielnych lokali (a z taką wspólnotą mamy do czynienia w niniejszym stanie faktycznym) nie dokona w umowie zawartej w formie aktu notarialnego ustalenia sposobu zarządu lub powierzenia zarządu nieruchomością wspólną jakiejś osobie fizycznej lub prawnej, to – zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) – dalej u.w.l – ma ona obowiązek wybrać zarząd składający się z jednej lub kilku osób fizycznych.
Jako zarząd będą oni od chwili wyboru, zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l., kierowali sprawami wspólnoty mieszkaniowej (sprawami ogółu właścicieli lokali) i reprezentowali ją (ich) na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali oraz będą w jej (ich) imieniu składali oświadczenia woli (por. art. 21 ust. 2 i 3 u.w.l.). Zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l., do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos – art. 23 ust. 2 u.w.l. Co za tym idzie, skuteczne podjęcie uchwały we wspólnocie mieszkaniowej wymaga uzyskania więcej niż 50% głosów liczonych według wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Z taką sytuacją będziemy mieli również do czynienia w niniejszym stanie faktycznym. Do podjęcia czynności wymagana będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na ustanowienie służebności przesyłu oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy, podjęta większością głosów liczoną według wysokości udziałów.
Artur Ratajszczak, autor współpracuje z publikacją Serwis Budowlany
Odpowiedzi udzielono 27.04.2017 r.
Jakie możliwości ma wspólnota, aby zawrzeć umowę przyłączenia do sieci ciepłowniczej, jeśli jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody?
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany: Wspólnota mieszkaniowa, składająca się z 15 współwłaścicieli, chce podłączyć się do miejskiego systemu ogrzewania. W związku z tym konieczne jest doprowadzenie do budynku sieci ciepłowniczej. Jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na ustanowienie służebności przesyłu przez wspólnotową działkę.Jakie możliwości ma wspólnota, aby zawrzeć umowę przyłączenia do sieci ciepłowniczej, mimo jednego głosu sprzeciwu? Czy w takim wypadku ma zastosowanie art. 199 i 201 k.c.?
