Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, dzięki któremu wierzyciel otrzymuje zabezpieczenie na nieruchomość z którego może skorzystać, jeżeli dłużnik nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. Obciążyć można nieruchomość lub użytkowanie wieczyste razem z budynkami i urządzeniami na gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego; spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu a także wierzytelności zabezpieczone hipoteką (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej jako: u.k.w.i.h.).
Rodzaje hipotek, czym się różnią, sposób ustanawiania
Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej założonej dla konkretnej nieruchomości. Jest to bardzo istotne. Bez niego hipoteka nie powstanie. Wpis ma więc charakter konstytutywny. Właściciel obciążonej nieruchomości może w pełni z niej korzystać, a nawet obciążyć kolejną hipoteką lub zbyć.
Najczęściej wyróżnia się hipoteki z punktu widzenia źródła powstania, a więc:
- hipoteki umowne;
- hipoteki przymusowe;
- hipoteki z mocy prawa (ustawowa).
Niezależnie od źródła powstania wyróżnia się także hipotekę łączną.
Czytaj w LEX: Rodzaje hipotek >
Hipoteka umowna
- W wypadku hipoteki umownej źródłem hipoteki umownej jest czynność prawna, a więc umowa pomiędzy właścicielem obciążonej nieruchomości a wierzycielem hipotecznym. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 par. 2 kodeksu cywilnego) pod rygorem nieważności, natomiast oświadczenie woli wierzyciela może być złożone w sposób dowolny (art. 60 k.c.). Dla powstania hipoteki konieczny jest jej wpis w księdze wieczystej – dopiero wówczas jest ona skuteczna - tłumaczy Przemysław Przyżycki, radca prawny w Kancelarii HWW Hewelt Wojnowski i Wspólnicy.
Hipoteka może zabezpieczać kilka wierzytelności, nawet z różnych stosunków prawnych, które przysługują temu samemu wierzycielowi (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CSK 326/12).
Hipoteka przymusowa
Powstaje bez zgody właściciela nieruchomości obciążonej, a nawet wbrew jego woli. Hipoteka ta najczęściej powstaje na podstawie tytułu wykonawczego stwierdzającego istnienie i wysokość wierzytelności (art. 109 u.k.w.i.h.), ale może również powstać na podstawie tytułu zabezpieczenia (np. art. 730 k.p.c.) oraz innych aktów wymienionych w art. 110 u.k.w.i.h., takich jak:
- postanowienie prokuratora;
- decyzja administracyjna, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
- dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 425 oraz z 2019 r. poz. 730);
- zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie;
Czytaj w LEX: Hipoteka przymusowa >
- W praktyce najczęściej spotykanymi podstawami wpisu hipoteki przymusowej są zdecydowanie te, które znajdują swoją podstawę w tytule wykonawczym lub tytule zabezpieczenia. W celu ustanowienia takiej hipoteki przymusowej wierzyciel – po uzyskaniu odpowiedniego orzeczenia sądu winien złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Dopiero bowiem taki wpis do księgi powoduje powstanie hipoteki przymusowej, a tym samym stanowi o zabezpieczeniu interesu wierzyciela hipotecznego - wyjaśnia Przemysław Przyżycki, radca prawny.
Hipoteka powstała z mocy prawa (ex lege)
Ta hipoteka ma charakter wyjątkowy, a przewiduje ją np. art. 1037 par. 3 kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 115d par. 3 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z dnia 17 czerwca 1966 r. (Dz. U. 2020.1427 t.j. z dnia 21.08.2020).
Do hipoteki ustawowej wyjątkowo nie znajduje zastosowania art. 67 u.k.w.i.h.,, co oznacza, że wpis tej hipoteki do księgi wieczystej nie warunkuje jej postania, lecz ma charakter deklaratoryjny. Jest to jedyny rodzaj hipoteki przełamujący wskazaną zasadę konstytutywności wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Czytaj w LEX: Ustawowe i umowne ograniczenia przenoszenia wierzytelności zabezpieczonych hipoteką >
Część doktryny nie wyróżnia hipoteki ustawowej, lecz twierdzi, że jest to rodzaj hipoteki przymusowej, natomiast jest to stanowisko mniejszościowe.
Tym co wyróżnia hipotekę ustawową jest fakt, że powstaje ona z chwilą określoną wprost przez ustawodawcę, a jej powstanie nie jest uzależnione od następczego jej ujawnienia w księdze wieczystej. Samo ujawnienie hipoteki następuje na wniosek wierzyciela, natomiast wpis ma już charakter wyłącznie deklaratoryjny.
Hipoteka łączna
Hipoteka łączna charakteryzuje się tym, że zabezpiecza jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach.
Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna może według swego wyboru żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.
Wyróżnia się trzy rodzaje hipoteki łącznej:
- z mocy prawa
- umowna
- przymusowa
Hipoteka łączna powstaje z mocy samego prawa w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. W takiej sytuacji hipoteka obciążająca dotychczas jedną nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (art. 76 ust. 1 u.k.w.i.h.), przy czym hipoteka ciąży w całości na każdej z nieruchomości powstałych w wyniku podziału (zasada niepodzielności hipoteki).
Czytaj też: SN: Możliwe obalenie domniemania zgodności wpisu w księdze wieczystej>>
Hipoteka łączna umowna może powstać na skutek umowy między wierzycielem i właścicielem nieruchomości (art. 76 ust. 3 u.k.w.i.h.). Hipoteka taka zabezpiecza tę samą wierzytelność przez obciążenie więcej niż jednej nieruchomości. W przypadku hipoteki łącznej umownej mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące hipoteki umownej z zastrzeżeniem, że wpis hipoteki następuje do księgi wieczystej każdej z obciążanych nią nieruchomości, zaś hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu we wszystkich księgach.
Czytaj w LEX: Umowna hipoteka łączna >
Hipotek łączna przymusowa to rozwiązanie marginalne, ponieważ jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych.
Wpis hipoteki
Wpis hipoteki (lub jej ujawnienie w przypadku hipoteki ustawowej) następuje na podstawie wniosku złożonego przez podmiot uprawniony – co do zasady wierzyciela. Wniosek składa się na urzędowym formularzu do sądu wieczystoksięgowego wraz z dokumentacją stanowiącą podstawę wpisu oraz co do zasady opłatą 200 zł (art. 42 ust. 1 u.k.w.i.h.).
Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
Zgodnie z art. 45 ust. u.k.w.i.h. od wniosku o wpis hipoteki łącznej lub służebności pobiera się jedną opłatę stałą, choćby wniosek ten obejmował więcej niż jedną księgę wieczystą.
Czytaj też: Frankowicze: Nawet po wyroku na korzyść klienta banki próbują ściągać raty>>
- Postępowanie o wpis ma charakter nieprocesowy i kończy się orzeczeniem wydanym w formie postanowienia. Czynności w postępowaniu wieczystoksięgowym może wykonywać referendarz sądowy. Wpis hipoteki do księgi wieczystej jest zatem niczym innym niż merytorycznym rozstrzygnięciem sądu wieczystoksięgowego w przedmiocie wpisania hipoteki o określonej treści do księgi wieczystej, zgodnie z wnioskiem złożonym przez podmiot uprawniony - podkreśla Przemysław Przyżycki.
Czytaj w LEX: Egzekucja roszczeń zabezpieczonych hipoteką >
Cena promocyjna: 59.8 zł
|Cena regularna: 299 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 89.7 zł