Powództwo wniosła Powszechna Kasa Oszczędnościowa SA (wierzyciel) przeciwko G. i K. o zapłatę. Przy sprzedaży budynku okazało się, że w akcie notarialnym jedno mieszkanie jest wydzielone z nieruchomości objętej księgą wieczystą, która była obciążona hipoteką.

Wierzytelność banku bez zaspokojenia

Sprzedający zobowiązał się w terminie do końca grudnia 2011 r. przedłożyć zaświadczenie o wykreśleniu z księgi wieczystej hipoteki na kwotę 12 400 tys. zł. A w razie niedotrzymania warunku deweloper zobowiązał się wypłacić 10 tys. zł. Ponadto, gdyby doszło do wyegzekwowania przez wierzyciela hipotecznego od pozwanego całości lub części żądanej kwoty, pozwany miał otrzymać od sprzedającego zwrot całej ceny za którą nabył lokal tj. 218 tys. zł. Zabezpieczona hipoteką umowną wierzytelność banku nie została dotychczas w całości zaspokojona. Obecnie przekracza ona 5 mln zł.

W ocenie Sądu Okręgowego roszczenie było zasadne. A Sąd Apelacyjny w Warszawie przy rozpoznawaniu apelacji powziął wątpliwości, które przedstawił Izbie Cywilnej Sądu Najwyższego.

Rozbieżne orzecznictwo SN

Sąd Apelacyjny wskazał m.in. na istnienie rozbieżnych poglądów prezentowanych przez Sąd Najwyższy co do sposobów zwalczania przez dłużnika rzeczowego wpisu hipoteki umownej zabezpieczającej wierzytelność na nieruchomości stanowiącej własność takiej osoby.
Podniósł, że w kilku sprawach o takich samych stanach faktycznych, w których zapadły wyroki korzystne dla dłużników rzeczowych pozwanych przez wierzyciela hipotecznego o zapłatę części należności zabezpieczonych hipoteką umowną łączną, Sąd Najwyższy, na skutek skarg kasacyjnych, wydał odmienne rozstrzygnięcia.
W uzasadnieniu zagadnienia prawnego zauważono, że do usunięcia niezgodności wpisu konstytucyjnego z rzeczywistym stanem prawnym nie wystarczy obalenie jego podstawy materialnej, lecz konieczne jest także obalenie wpisu, co można dokonać tylko w sprawie wszczętej na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >

Do obalenia domniemania wynikającego z art. 3 ust. 1 ustawy nie jest jednak konieczne wykreślenie hipoteki, lecz ustalenie, że mimo ujawienia hipoteki przez wpis, prawo to nigdy nie powstało albo mimo powstania wygasło, co może nastąpić w formie zarzutu podnoszonego także w innych postępowaniach niż w drodze powództwa opartego na art. 10 ust. 1 u.k.w.h., przy czym ciężar dowodu spoczywa na stronie kwestionującej zgodność wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym.  

Dopuszczalne inne postępowanie

Zdaniem sądu drugiej instancji, bardziej przekonujące jest stanowisko opowiadające się za możliwością wzruszenia domniemania wynikającego z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. w każdym postępowaniu cywilnym, w którym stanowi to przesłankę rozstrzygnięcia, w tym m.in. w sprawie o zapłatę, w której wierzyciel hipoteczny pozywa dłużnika rzeczowego. Jest to domniemanie wzruszalne i może być obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego. Przy czym nie ma przepisów, które przewidywałyby dopuszczalność realizacji tego rodzaju przeciwdowodu tylko w ramach postępowania o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Zobacz procedurę w LEX: Legitymacja bierna współwłaścicieli w sprawie o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >

Skuteczne podważenie domniemania wynikającego z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. w innych postępowaniach cywilnych niż zainicjowane wytoczeniem powództwa, o którym mowa w art. 10 ust. 1 u.k.w.h., będzie pociągać za sobą skutki prawne ograniczające się tylko do stron występujących w danej sprawie i nie doprowadzi do zmiany wpisu ujawniającego hipotekę w księdze wieczystej, ale z punktu widzenia ochrony interesów dłużnika rzeczowego taka forma obrony może okazać się wystarczająca. W razie ustalenia przez sąd, że hipoteka zabezpieczająca wierzytelność w rzeczywistości nie istnieje, wierzyciel powinien podjąć czynności zmierzające do jej wykreślenia.

Sąd Najwyższy zgodził się częściowo z argumentacją sądu pytającego i podjął uchwałę, zgodnie z którą domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone - jako przesłanka rozstrzygnięcia - w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Sygnatura akt III CZP 28/21, uchwała 3 sędziów z 8 września 2021 r.

Zobacz w procedurę w LEX: Konieczność uregulowania stanu prawnego nieruchomości, jako zagadnienie wstępne w sprawie o ustalenie odszkodowania z tytułu przejęcia własności nieruchomości >