Rynek finansowania mezzanine w odniesieniu do nieruchomości jest w Polsce stosunkowo słabo rozwinięty. Z reguły podmioty, które oferują tzw. finansowanie pośrednie koncentrują się na tradycyjnych obszarach wykorzystania tego typu instrumentów, a wiec głównie jako narzędzia wspomagającego akwizycje, wykupy managerskie oraz działania pre-IPOs (w zakresie dofinansowania spółek przed ich planowanym wejściem na giełdę). Tym nie mniej, finansowanie mezzanine, ze względu na swoją elastyczność, może być z powodzeniem wykorzystywane również w branży nieruchomości.

Myślenie o finansowaniu pośrednim ma bowiem sens w każdym przypadku, gdy dostęp podmiotu realizującego zyskowny w założeniach projekt inwestycyjny do tradycyjnego długu bankowego jest ograniczony (np. ze względu na wysokie wymogi odnośnie posiadania wkładu własnego lub brak odpowiednich aktywów, na którym mogłoby nastąpić zabezpieczenie kolejnego kredytu bankowego). Finansowanie mezzanine stanowi instrument pośredni miedzy finansowaniem długiem a finansowaniem kapitałem własnym. W zakresie finansowania przedsiębiorstw jest ono elementem pośrednim pomiędzy nadrzędnym długiem bankowym (senior secured debt) a kapitałem własnym. Powszechnie znane są ograniczenia finansowania dłużnego – w przypadku standardowego kredytu banki kierują się głównie możliwością uzyskania zabezpieczeń na aktywach, żądając ponadto od przedsiębiorcy wkładu własnego, którego poziom zależy w dużej mierze od aktualnej kondycji gospodarki. Mezzanine finance daje zaś możliwość finansowania bez ustanawiania zabezpieczeń na aktywach, przy oparciu kalkulacji dostawcy kapitału na możliwościach generowania przychodów przez dany projekt.

W Europie mezzanine finance przybiera najczęściej formę zakupu przez podmiot finansujacy obligacji wyemitowanych przez przedsiębiorce pragnącego pozyskać dodatkowe środki. Transakcja taka jest jednak najczęściej uzupełniana o instrumenty zwiększające stopę zwrotu z inwestycji uzyskiwana przez podmiot finansujący na wypadek powodzenia danego przedsięwzięcia. Najbardziej ogólnie można mezzanine finance określić jako środki pożyczone przedsiębiorcy na realizacje jego zamierzenia inwestycyjnego, traktowane przez podmiot finansujący jako długo o podwyższonym ryzyku, zapewniające udział w zyskach w przypadku jego powodzenia danego projektu.

Mezzanine finance spełnia zwykle trzy podstawowe warunki: (I) jest to dług niezabezpieczony na aktywach przedsiębiorstwa, (ii) łączy elementy kapitału obcego i własnego oraz (iii) charakteryzuje się odroczonym terminem spłaty kapitału. Finansowanie mezzanine jest zwykle podporządkowane wobec innych długów, w szczególności zwykłych kredytów bankowych, a zabezpieczeniem są przeważnie wyłącznie przyszłe przepływy pieniężne. Wyróżnia się następujące podstawowe typy instrumentów mezzanine finance (choc elastyczność tego finansowania pozwala na znacznie większą liczbę kombinacji):

- obligacje zamienne na akcje,
- obligacje z warantem,
- obligacje dyskontowe
- oraz tzw. PIK bonds.

Założeniem dwóch pierwszych typów instrumentów jest zaoferowanie podmiotowi finansującemu uzyskania możliwości przyszłego udziału w kapitale własnym emitenta w zamian za obniżenie kosztów bieżącej obsługi obligacji. Obligacje zamienne na akcje są obligacjami o relatywnie niskim oprocentowaniu, przy czym nominał obligacji zamiast wykupu zamieniany jest ostatecznie na akcje emitenta. Obligacje z warantem charakteryzują się tym, że ich nominał spłacany jest na koniec okresu finansowania, a dodatkowo obligatariusz ma prawo zakupu akcji emitenta tych obligacji po określonej z góry cenie.

Do finansowania projektów mezzanine używa się również innych instrumentów, tak pomyślanych, aby zminimalizować koszty ich obsługi w pierwszych okresach po emisji, kiedy potrzeby kapitałowe emitenta są z reguły najwyższe (tzw. instrumenty „reduced cash-flow”). Są to głównie tzw. zero bonds, w przypadku których emitent spłaca cała kwotę zadłużenia jednorazowo (wraz z odsetkami) w momencie wymagalności obligacji oraz obligacje dyskontowe, które nabywane są przez obligatariuszy poniżej ich wartości nominalnej. Ponadto, zastosowanie znajdują tutaj równie tzw. PIK bonds (pay in kind bonds), będące obligacjami, których odsetki są wypłacane w formie bezgotówkowej, a mianowicie w postaci nowych obligacji. Podsumowując: finansowanie mezzanine wydaje się w wielu przypadkach godnym rozważenia instrumentem, zapewniającym środki na realizacje niestandardowego projektu inwestycyjnego, który może generować duże zwroty. Co najistotniejsze, finansowanie to jest dostępne również dla podmiotów nie posiadających w danym momencie zdolności kredytowej w tradycyjnym rozumieniu tego słowa.

Materiał pochodzi z raportu Kancelarii BSJP oraz ProDevelopment (www.bsjp.pl)