Czy umowa przeniesienia udziału we wspólnocie gruntowej może być sporządzona w "zwykłej" formie, bez udziału notariusza?
W jakiej formie zgodę powinien wyrazić wójt: decyzji, zarządzenia, itp.?
Nabywca posiada jedną działkę rolną o powierzchni powyżej 1 ha we wsi sąsiedniej (obręb ewidencyjny styka się z obrębem wspólnoty). Według ustawy "o wspólnotach gruntowych" nabywca musi posiadać gospodarstwo rolne.
Co będzie potwierdzać posiadanie gospodarstwa rolnego?
Czy gospodarstwo rolne dotyczy małżeństwa?
Czy jedno ze współmałżonków może nabyć udział?
Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. Nr 28, poz. 169 z późn. zm.) - dalej u.z.w.g. zbycie udziału we wspólnocie gruntowej jest prawnie dopuszczalne i może nastąpić w formie aktu sporządzonego na piśmie i zatwierdzonego przez właściwego wójta, burmistrza czy prezydenta miasta. Powyższy przepis oznacza, iż każde zbycie udziału we wspólnocie gruntowej wymaga dla swojej ważności zachowania jedynie zwykłej formy pisemnej, bez konieczności zachowania formy aktu notarialnego. Ustawa wprowadza natomiast wymóg uzyskania zgody (zatwierdzenia) aktu przez właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta). W swojej istocie zatwierdzenie przybiera formę decyzji administracyjnej, gdyż rozstrzygnięcie organu dotyczy sprawy indywidualnej i rozstrzyga o uprawnieniach indywidualnego podmiotu. Z uwagi na to, że zbycie udziału we wspólnocie gruntowej podlega ustawowym ograniczeniom co do podmiotów uprawnionych, organ administracji jest zobowiązany dokonać kontroli zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. W przypadku braku spełnienia warunków ustawowych, organ może odmówić zatwierdzenia umowy zbycia udziału we wspólnocie gruntowej.
Ograniczenia w zbyciu udziału, o których mowa powyżej, wynikają z treści art. 27 ust. 1 u.z.w.g. Zgodnie z tym przepisem udział we wspólnocie gruntowej może być zbywany, ale wyłącznie w całości i tylko na rzecz osoby posiadającej już udział w tej właśnie wspólnocie lub na rzecz osób posiadających gospodarstwa rolne w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnoty. Przepisy u.z.w.g. nie wskazują wprost, jakie dokumenty potwierdzają fakt posiadania gospodarstwa rolnego w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnoty. Z uwagi na to jednakże, iż postępowanie o uzyskanie zgody właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta) na zbycie udziału we wspólnocie gruntowej jest postępowaniem administracyjnym, należy stosować ogólne zasady tego postępowania. Dowodem w związku z tym może być wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem, w tym w szczególności dokumenty (art. 75 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) - dalej k.p.a.). Dokumentami takimi mogą być w szczególności zaświadczenia z ewidencji gruntów, wypis z księgi wieczystej, zaświadczenie o opłacaniu podatków czy też akt własności ziemi, wydany na podstawie przepisów ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250 z późn. zm.). Wymieniona ustawa już nie obowiązuje, jednak należy pamiętać, że fakt jej uchylenia nie pozbawia ważności aktów własności ziemi, które zostały wydane na podstawie tej ustawy, a które w obecnym stanie prawnym mogą stanowić dowód posiadania gospodarstwa rolnego.
Warto również pamiętać o tym, iż zgodnie z art. 8 u.z.w.g. nieruchomości, które stanowią wspólnotę gruntową ustala starosta w formie decyzji administracyjnej. Częścią składową takiej decyzji jest wykaz uprawnionych osób oraz wykaz obszarów gospodarstw przez nie posiadanych i wielkość przysługujących im udziałów we wspólnocie. Wykaz osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej określa się według danych uwidocznionych w ewidencji gruntów. Ważnym jest, że dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi się ksiąg wieczystych.
Zgodnie z art. 9 u.z.w.g. udziały poszczególnych uprawnionych we wspólnocie gruntowej określa się w idealnych (ułamkowych) częściach. Nie ma przeszkód prawnych, aby nabywcą udziału we wspólnocie gruntowej byli małżonkowie, pod warunkiem, że spełniają wymogi określone w art. 27 ust. 1 u.z.w.g., tj. posiadają już udziały w tej wspólnocie lub posiadają gospodarstwo rolne w tej samej wsi lub we wsiach przyległych do wspólnoty. Nie ma także przeszkód prawnych, aby takie nabycie udziału we wspólnocie nastąpiło do majątku odrębnego jednego z małżonków w sytuacji, w której spełnia on wymagania, o których mowa w zdaniu wcześniejszym.
Mirosław Narolski
W jakiej formie zgodę powinien wyrazić wójt: decyzji, zarządzenia, itp.?
Nabywca posiada jedną działkę rolną o powierzchni powyżej 1 ha we wsi sąsiedniej (obręb ewidencyjny styka się z obrębem wspólnoty). Według ustawy "o wspólnotach gruntowych" nabywca musi posiadać gospodarstwo rolne.
Co będzie potwierdzać posiadanie gospodarstwa rolnego?
Czy gospodarstwo rolne dotyczy małżeństwa?
Czy jedno ze współmałżonków może nabyć udział?
Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. Nr 28, poz. 169 z późn. zm.) - dalej u.z.w.g. zbycie udziału we wspólnocie gruntowej jest prawnie dopuszczalne i może nastąpić w formie aktu sporządzonego na piśmie i zatwierdzonego przez właściwego wójta, burmistrza czy prezydenta miasta. Powyższy przepis oznacza, iż każde zbycie udziału we wspólnocie gruntowej wymaga dla swojej ważności zachowania jedynie zwykłej formy pisemnej, bez konieczności zachowania formy aktu notarialnego. Ustawa wprowadza natomiast wymóg uzyskania zgody (zatwierdzenia) aktu przez właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta). W swojej istocie zatwierdzenie przybiera formę decyzji administracyjnej, gdyż rozstrzygnięcie organu dotyczy sprawy indywidualnej i rozstrzyga o uprawnieniach indywidualnego podmiotu. Z uwagi na to, że zbycie udziału we wspólnocie gruntowej podlega ustawowym ograniczeniom co do podmiotów uprawnionych, organ administracji jest zobowiązany dokonać kontroli zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. W przypadku braku spełnienia warunków ustawowych, organ może odmówić zatwierdzenia umowy zbycia udziału we wspólnocie gruntowej.
Ograniczenia w zbyciu udziału, o których mowa powyżej, wynikają z treści art. 27 ust. 1 u.z.w.g. Zgodnie z tym przepisem udział we wspólnocie gruntowej może być zbywany, ale wyłącznie w całości i tylko na rzecz osoby posiadającej już udział w tej właśnie wspólnocie lub na rzecz osób posiadających gospodarstwa rolne w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnoty. Przepisy u.z.w.g. nie wskazują wprost, jakie dokumenty potwierdzają fakt posiadania gospodarstwa rolnego w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnoty. Z uwagi na to jednakże, iż postępowanie o uzyskanie zgody właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta) na zbycie udziału we wspólnocie gruntowej jest postępowaniem administracyjnym, należy stosować ogólne zasady tego postępowania. Dowodem w związku z tym może być wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem, w tym w szczególności dokumenty (art. 75 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) - dalej k.p.a.). Dokumentami takimi mogą być w szczególności zaświadczenia z ewidencji gruntów, wypis z księgi wieczystej, zaświadczenie o opłacaniu podatków czy też akt własności ziemi, wydany na podstawie przepisów ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250 z późn. zm.). Wymieniona ustawa już nie obowiązuje, jednak należy pamiętać, że fakt jej uchylenia nie pozbawia ważności aktów własności ziemi, które zostały wydane na podstawie tej ustawy, a które w obecnym stanie prawnym mogą stanowić dowód posiadania gospodarstwa rolnego.
Warto również pamiętać o tym, iż zgodnie z art. 8 u.z.w.g. nieruchomości, które stanowią wspólnotę gruntową ustala starosta w formie decyzji administracyjnej. Częścią składową takiej decyzji jest wykaz uprawnionych osób oraz wykaz obszarów gospodarstw przez nie posiadanych i wielkość przysługujących im udziałów we wspólnocie. Wykaz osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej określa się według danych uwidocznionych w ewidencji gruntów. Ważnym jest, że dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi się ksiąg wieczystych.
Zgodnie z art. 9 u.z.w.g. udziały poszczególnych uprawnionych we wspólnocie gruntowej określa się w idealnych (ułamkowych) częściach. Nie ma przeszkód prawnych, aby nabywcą udziału we wspólnocie gruntowej byli małżonkowie, pod warunkiem, że spełniają wymogi określone w art. 27 ust. 1 u.z.w.g., tj. posiadają już udziały w tej wspólnocie lub posiadają gospodarstwo rolne w tej samej wsi lub we wsiach przyległych do wspólnoty. Nie ma także przeszkód prawnych, aby takie nabycie udziału we wspólnocie nastąpiło do majątku odrębnego jednego z małżonków w sytuacji, w której spełnia on wymagania, o których mowa w zdaniu wcześniejszym.
Mirosław Narolski