Pytanie
Inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku mieszalnego na podstawie art. 59 ust. 2 pr. bud. pod warunkiem wykonania pozostałych robót. Jednakże powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie określił terminu wykonania pozostałych robót w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Inwestor zgłosił do PINB, że nie wykonał żadnych pozostałych robót budowlanych i nie będzie ich wykonywał. Od wydania pozwolenia na użytkowanie do dzisiaj upłynęło 7 lat.
Czy wobec powyższego organ nadzoru może stwierdzić wygaśnięcie pozwolenia na użytkowanie pomimo, że nie określił terminu wykonania robót?
Czy właściwe jest rozumowanie, że wydany warunek wykonuje się na podstawie udzielonego pozwolenia na budowę i warunku określonego w pozwoleniu na użytkowanie?
Skoro roboty budowlane można wykonać bez przerwana na okres 3 lat (art. 37 pr. bud.), to wykonanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z określonym warunkiem powinno być wykonane w okresie 3 lat i bez przerwy dłuższej niż 3 lata.
Czy w przeciwnym przypadku niezachowania terminu wykonania robót określonego w art. 37 pr. bud. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może stwierdzić wygaśnięcie pozwolenia na użytkowanie z warunkiem dla którego nie określił terminu wykonania?
Odpowiedź
odpowiedzi udzielono: 27 stycznia 2012 r.
Na wstępie należy wyjaśnić, że opisana w pytaniu decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa. Zgodnie bowiem z treścią art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej pr. bud. organ nadzoru budowlanego "może w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych". Z treści tego przepisu wynika, że organ zobowiązany jest do określenia terminu, w jakim roboty budowlane powinny być wykonane. Jeśli nie określono terminu wykonania robót – organ wydal decyzję z rażącym naruszeniem tego przepisu. Zaś zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) - dalej k.p.a. stanowi to podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji. Organ wyższego stopnia powinien więc unieważnić decyzję o pozwoleniu na użytkowanie z powodu braku określenia terminu wykonania robót. Następnie organ nadzoru budowlanego powinien wydać ponownie decyzję, w której określony zostanie termin wykonania robót. Dopiero wtedy, jeśli inwestor nie wykona określonych robót budowlanych w określonym terminie będzie możliwość stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zgodnie bowiem z art. 162 § 1 pkt 2 k.p.a. organ nadzoru budowlanego stwierdza wygaśnięcie decyzji jeżeli została ona wydana z zastrzeżeniem dopełnienia przez stronę określonego warunku, a strona nie dopełniła tego warunku. Jeśli w decyzji nie określono terminu wykonania robót, nie ma możliwości stwierdzenia, kiedy strona ma obowiązek ich wykonania. Nie można więc uczynić stronie zarzutu niespełnienia warunku.
Nie można również powołać się na utratę ważności decyzji o pozwoleniu na budowę z powodu upływu 3 lat. Termin ten odnosi się bowiem właśnie do pozwolenia na budowę. Zaś zakończenie robót budowlanych i wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie formalnie kończy budowę i powoduje "skonsumowanie" pozwolenia na budowę. Nawet gdyby przyjąć, że inwestor zobowiązany jest do wykonania określonych robót w terminie nie dłuższym niż 3 lata i termin ten przekroczy, może to stanowić podstawę do wszczęcia postępowania w sprawie samowolnie wykonanych robót budowlanych, a nie do stwierdzenia wygaśnięcia decyzji.
Na marginesie należy również wskazać, że trafniejszą podstawą prawną do wydania warunkowego pozwolenia na użytkowanie i nałożenia obowiązku wykonania wszystkich robót budowlanych określonych w pozwoleniu na budowę i projekcie budowlanym jest art. 59 ust. 3 pr. bud.
Maciej Jastrzębski