Przedstawiony w pytaniu problem związany jest pojęciem prawa do dysponowaniem nieruchomością na cele budowlane. W art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud. zapisano, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W art. 3 pkt 11 pr. bud. zawarto definicje tego pojęcia. Należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Z treści pytania wynika, że w stosunku do miejsca, które ma być zabudowane inwestor (wspólnota mieszkaniowa) dysponuje prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jak podkreśla się w orzecznictwie - tak np. wyrok WSA z dnia 13 września 2005 r. (VII SA/Wa 1814/04) - weryfikacja oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie należy do kompetencji organu architektoniczno-budowlanego wydającego pozwolenie na budowę. Natomiast w wyroku z dnia 22 marca 2005 r. NSA stwierdził (OSK 1291/04), że właściciel nieruchomości nie może skutecznie w postępowaniu budowlanym ingerować w uprawnienia do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wieczystego użytkownika, dopóki trwa umowa w tym względzie, również osoba legitymująca się uprawnieniami z umowy obligacyjnej może w postępowaniu administracyjnym o pozwolenie na budowę skutecznie powoływać się na swe prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przed właścicielem. Dotyczy to również uprawnień z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego.
Przenoszą powyższe na grunt pytania trzeba stwierdzić, że postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę ma za przedmiot zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie zgody na prowadzenie robót budowlanego. W ramach tego postępowania organy nie mają kompetencji do regulowania czy też wymagania uregulowania stosunków cywilnoprawnych właścicieli sąsiednich nieruchomości związanych z dojazdem do nieruchomości sąsiednich. Sprawa, ta jako sprawa cywilna, podlega regulacjom prawa cywilnego, tj. przepisom k.c.
Można wskazać, że zgodnie z art. 347 k.c. posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy; wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy.
Jak wskazał SN w wyroku z dnia 4 lipca 1969 r. (III CRN 462/68) przepis art. 347 k.c. może znaleźć zastosowanie zarówno wtedy, gdy pozwany buduje bez pozwolenia władz budowlanych, jak i wtedy, gdy buduje za pozwoleniem na budowę.
Dodatkowo, w art. 145 k.c. przewidziano, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Podsumowują należy stwierdzić, że organ architektoniczno-budowlany w ramach wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę nie może rozstrzygać o kwestiach ustanowienia służebności, ani tym bardziej żądać od inwestora uregulowania tej kwestii. Sprawa ta, jako cywilna, powinna zostać uregulowana przez zainteresowane podmioty, z możliwością wystąpienia z odpowiednimi roszczeniami do sądu powszechnego.
Szymon Jackowski
Z treści pytania wynika, że w stosunku do miejsca, które ma być zabudowane inwestor (wspólnota mieszkaniowa) dysponuje prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jak podkreśla się w orzecznictwie - tak np. wyrok WSA z dnia 13 września 2005 r. (VII SA/Wa 1814/04) - weryfikacja oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie należy do kompetencji organu architektoniczno-budowlanego wydającego pozwolenie na budowę. Natomiast w wyroku z dnia 22 marca 2005 r. NSA stwierdził (OSK 1291/04), że właściciel nieruchomości nie może skutecznie w postępowaniu budowlanym ingerować w uprawnienia do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wieczystego użytkownika, dopóki trwa umowa w tym względzie, również osoba legitymująca się uprawnieniami z umowy obligacyjnej może w postępowaniu administracyjnym o pozwolenie na budowę skutecznie powoływać się na swe prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przed właścicielem. Dotyczy to również uprawnień z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego.
Przenoszą powyższe na grunt pytania trzeba stwierdzić, że postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę ma za przedmiot zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie zgody na prowadzenie robót budowlanego. W ramach tego postępowania organy nie mają kompetencji do regulowania czy też wymagania uregulowania stosunków cywilnoprawnych właścicieli sąsiednich nieruchomości związanych z dojazdem do nieruchomości sąsiednich. Sprawa, ta jako sprawa cywilna, podlega regulacjom prawa cywilnego, tj. przepisom k.c.
Można wskazać, że zgodnie z art. 347 k.c. posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy; wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy.
Jak wskazał SN w wyroku z dnia 4 lipca 1969 r. (III CRN 462/68) przepis art. 347 k.c. może znaleźć zastosowanie zarówno wtedy, gdy pozwany buduje bez pozwolenia władz budowlanych, jak i wtedy, gdy buduje za pozwoleniem na budowę.
Dodatkowo, w art. 145 k.c. przewidziano, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Podsumowują należy stwierdzić, że organ architektoniczno-budowlany w ramach wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę nie może rozstrzygać o kwestiach ustanowienia służebności, ani tym bardziej żądać od inwestora uregulowania tej kwestii. Sprawa ta, jako cywilna, powinna zostać uregulowana przez zainteresowane podmioty, z możliwością wystąpienia z odpowiednimi roszczeniami do sądu powszechnego.
Szymon Jackowski