Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia wady fizycznej, jednak w kodeksie cywilnym (kc) wskazał ogólnie, że wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową oraz określił katalog przykładowych sytuacji, w których uznaje się, że rzecz sprzedana jest niezgodna z umową. W razie stwierdzenia wady nieruchomości, kupującemu przysługuje prawo do żądania obniżenia ceny, do usunięcia wady, dostarczenia rzeczy wolnej od wad, a nawet odstąpienia od umowy. Warunkiem skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi za wady jest to, by kupujący nie wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Wiedza kupującego o wadzie fizycznej wyłącza odpowiedzialność sprzedającego.
W praktyce, sprzedający wymagają, by w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży pojawił się zapis, zgodnie z którym stan nieruchomości jest znany kupującemu i nie wnosi on do niego żadnych uwag. Tutaj warto poczynić dwa zastrzeżenia. Po pierwsze, zapis taki może nie pełnić żadnej funkcji wyłączającej odpowiedzialność sprzedającego, jeżeli jest on profesjonalistą na rynku nieruchomości np. deweloperem i stosuje gotowe wzorce umowne. Po drugie, informacja o zapoznaniu się ze stanem technicznym sprzedawanej nieruchomości, która miałaby wyłączać odpowiedzialność za wady fizyczne, nie może sprowadzać się do kwestii specjalistycznych np. elementów konstrukcji. Częstą sytuacją bywa, że dopiero gdy do zakupionego lokalu wchodzi ekipa remontowa okazuje się, że np. w konstrukcji dachu brakuje belki albo instalacja elektryczna wbrew twierdzeniom sprzedającego nie została wymieniona. Trudno oczekiwać, by kupujący będący konsumentem, miał wiedzę na temat tego, jak wyglądać ma konstrukcja dachu, zatem zapis w umowie, iż zapoznał się ze stanem technicznym budynku, nie powinien wyłączać odpowiedzialności sprzedającego.
Czytaj też: Większość spadkowych mieszkań można od razu sprzedać bez podatku
Cesja praw z tytułu rękojmi. Jak tego dokonać?
Sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wady nieruchomości, gdy wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości, przy czym bieg terminu rozpoczyna się od dnia odbioru nieruchomości. Zatem w sytuacji sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia przez sprzedającego powstaje pojawia się praktyczne pytanie o możliwość dokonania przelewu uprawnień z tytułu rękojmi na kolejnego nabywcę. Kodeks cywilny nie reguluje tej kwestii ani w przepisach regulujących rękojmię przy umowie sprzedaży, ani w przepisach dotyczących umowy cesji.
Zgodnie z art. 509 par. 1 kc wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Z przepisu tego wynika, że nie jest wymagana zgoda dłużnika, a więc w kontekście umowy sprzedaży – pierwotnego sprzedającego - do przeniesienia uprawnień z tytułu rękojmi.
W kwestii dopuszczalności cesji praw z tytułu rękojmi już od dawna przyjmuje się, że uprawnienia z tytułu rękojmi przechodzą, co do zasady, na następców prawnych kupującego (wyrok SN z 5 kwietnia 1974 r., II CR 109/74). Przez pewien okres czasu w orzecznictwie spornym było ustalenie, czy przejście uprawnień z tytułu rękojmi następuje automatycznie z uwagi na związek z rzeczą sprzedaną (wyrok SN z dnia 27 kwietnia 2000 r., I CKN 616/98), czy konieczne jest odrębne dokonanie przelewu (cesji) tychże uprawnień (tak np. uchwała SN z dnia 28 września 1995 r., III CZP 125/95). Obecnie dominuje pogląd, że w zakresie cesji praw z rękojmi brak jest automatyzmu, ponieważ uprawnienia z rękojmi nie są związane z prawem własności rzeczy, dlatego też nie przechodzą na kolejnego nabywcę wraz z przeniesieniem na niego własności tej rzeczy.
Co do formy dokonania cesji uprawnień z tytułu rękojmi, również można spotkać odmienne stanowiska. Zasadniczo nie budzi wątpliwości, że można dokonać cesji w umowie sprzedaży z kolejnym nabywcą. Powszechnie akceptowany jest również pogląd, zgodnie z którym dopuszczalne jest zawarcie odrębnej umowy pomiędzy pierwotnym nabywcą (cedentem) i kolejnym nabywcą (cesjonariuszem). Kontrowersje budzi możliwość dorozumianego przeniesienia uprawnień z rękojmi przy sprzedaży na nabywcę, choć obecnie zdaje się przeważać stanowisko, że jest to dopuszczalne (J. Skąpski, Z problematyki prawnej ochrony konsumenta na gruncie kodeksu cywilnego, ZNUJ Prace Prawnicze 1978, z. 81, s. 102).
![Kodeks cywilny. Komentarz [PRZEDSPRZEDAŻ]](/gfx/prawopl/_thumbs/produkty_foto/82084/978-83-8358-577-2_,mXqL62OeqFTLkrXdmIyYmw.jpg)
Cesję dorozumianą Sąd Najwyższy zaakceptował również w uchwale składu 7 sędziów z 5 lutego 2004 r. (III CZP 96/03,) w sytuacji, w której ze względu na cel umowy oraz zgodny zamiar stron taki przelew należy do treści umowy sprzedaży, chociaż nie zostało to wyraźnie w samej umowie wyrażone. Niemniej, o ile cesja uprawnień z tytułu rękojmi w formie dorozumianej w przypadku rzeczy ruchomych sprzedawanych w drodze umów zawieranych w formie ustnej lub dokumentowej nie rodzi większego ryzyka, to w przypadku nieruchomości warto zadbać o umieszczenie stosownych zapisów w samej umowie sprzedaży lub zawrzeć odrębną umowę cesji.
Czytaj w LEX: Przejście uprawnień z tytułu rękojmi za wady na kolejnego nabywcę >
Zakres uprawnień z tytułu rękojmi za wady, które podlegają cesji
Kupujący może w drodze cesji przelać na nabywcę uprawnienie do żądania obniżenia ceny, do usunięcia wady oraz do dostarczenia rzeczy wolnej od wad. W orzecznictwie nadal nie wykształcił się jednolity pogląd w kwestii dopuszczalności przeniesienia uprawnienia do odstąpienia od umowy, gdyż skutek takiej czynności prawnej dotykać będzie również pierwotnego nabywcy (cedenta). Obecnie dominuje stanowisko o niedopuszczalności takiego przelewu, choć znaleźć można mniej kategoryczne poglądy. Na pewno niedopuszczalnym jest przyjęcie dorozumianej cesji prawa do odstąpienia od umowy.
Przedstawiciele nauki prawa cywilnego przyjęli, że w razie zawarcia umowy cesji cesjonariusz może wykonać prawo odstąpienia tylko za zgodą cedenta (R. Trzaskowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, art. 556.). Działać to powinno również w drugą stronę, co oznacza, że w sytuacji w której pierwotny nabywca nie przelał na kolejnego nabywcę prawa do odstąpienia od umowy, a sam chciałby z tego uprawnienia skorzystać (co zwykle jest mało prawdopodobne, ale możliwe), to uznać należy, że powinien uzyskać zgodę kolejnego nabywcy. Ewentualnie uznać można, co jednak nie wynika z przepisów prawa, że z chwilą sprzedaży nieruchomości i przejścia prawa własności, prawo do odstąpienia od umowy przez pierwotnego nabywcę względem pierwotnego sprzedającego wygasa, a zatem nie może również go przelać na kolejnego nabywcę.
Problemów teoretycznych na tle cesji uprawnień z tytułu rękojmi jest cały wachlarz, jednak nie budzi wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości z zachowaniem uprawnień jest mało praktyczna. Zbywca nieruchomości zazwyczaj traci nią zainteresowanie i sam nie skorzysta z uprawnień z tytułu rękojmi. Warto jednak zauważyć, że sytuacja wygląda zgoła odmiennie, gdy spojrzymy na problem z perspektywy odpowiedzialności pierwotnego kupującego (np. flipera).
Gdy on sam odpowiada względem kolejnego nabywcy z tytułu rękojmi za wady, może chcieć zachować dla siebie uprawnienia względem pierwotnego sprzedającego, by ewentualnie dochodzić swoich roszczeń na zasadzie regresu. W takim przypadku jednak dokonanie cesji uprawnień również będzie dobrym rozwiązaniem, z tym że konieczne będzie określenie w treści umowy cesji zakresu wykonanych przez pierwotnego nabywcę w nieruchomości prac remontowych, budowlanych lub modernizacyjnych, tak by określić zakres odpowiedzialność pierwotnego (inwestora/dewelopera) i wtórnego sprzedającego (np. flipera).
dr Małgorzata Szymańska-Pałamarz, radca prawny w Kancelarii Prawnej INLEGIS Kołodziej Nogala sp.k. (www.inlegis.pl), ekspertka wspierająca merytorycznie Fundację INLEGIS (www.fundacjainlegis.pl)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
