Minister rozwoju i technologii podpisał przepisy ujednolicające niektóre zasady sytuowania budynków na działkach budowlanych oraz zachęcające inwestorów do stosowania większej liczby drewnianych elementów w nowych obiektach. Chodzi o zmiany do rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej jako: rozporządzenie). Zostały one opublikowane w Dzienniku Ustaw z datą 14 maja pod pozycją 726. Oznacza to, że zmiany wejdą w życie 15 sierpnia 2024 r. (po upływie trzech miesięcy od dnia publikacji w Dzienniku Ustaw).
To kolejna nowela tego rozporządzenia. 1 sierpnia wejdą w życie przepisy o tzw. patodewloperce, które również modyfikują zasady sytuowania budynków na działce (czytaj więcej w LEX: Zasady sytuowania budynków na działce po nowelizacji 2024 r. >) W opinii ekspertów obie nowele uzupełniają się. Nie ma między nimi kolizji. Tym niemniej źle się jednak stało, że w podobnym czasie wejdą w życie dwie różne zmiany. Może to spowodować chaos interpretacyjny.
Czytaj też: Fikcyjne parkingi dla niepełnosprawnych to efekt złego prawa
Zmiany w sytuowaniu budynków na działce
Nowela rozporządzenia wprowadza zmiany do par. 12 określającego odległości pomiędzy budynkami. Przewiduje, że każda płaszczyzna powstała w wyniku załamania lub uskoku ściany będzie się traktować jako oddzielną ścianę. Z uzasadnienia projektu wynika, że celem zmiany jest wyprostowanie błędnej interpretacji przepisów. Niektóre starostwa (prezydenci miast na prawach powiatu) utożsamiają pojęcie elewacji z pojęciem ściany, co nie było intencją projektodawcy.
W par. 12 będzie nowy ustęp - 1a. Wynika z niego, że będzie można zbliżyć budynki ze ścianą usytuowaną w sposób inny niż równoległy w stronę granicy działki, na której sytuowany jest budynek, w taki sposób, by to lokalizacja zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi determinowała konieczność zachowania odległości 4 m. W pomiarach ma być przyjmowany natomiast najdalej wysunięty element ramy lub innych elementów okna lub drzwi.
W przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki budowlanej, na której jest on sytuowany, będzie możliwość zmniejszenia wymaganej odległości 4 m (lecz nie mniej niż do 3 m), gdy zostaną spełnione łącznie dwa warunki:
- ściana budynku usytuowana jest w sposób inny niż równoległy w stronę granicy działki,
- odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.
Dzięki temu, zdaniem autorów projektu, możliwe będzie optymalne usytuowanie ściany budynku na działkach o nietypowym kształcie oraz w sposób inny niż równoległy.
Eksperci chwalą zmianę. - Inwestorów na pewno ona ucieszy, ale sąsiadów może zaniepokoić możliwość zbliżenia budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki. Obecnie projektanci mają problemy w ustalaniu tych odległości oraz z pomiarami na działkach o nietypowym kształcie przy jednoczesnym sytuowaniu budynku w sposób inny niż równoległy do granicy działki. Wydaje się słusznym wskazanie przez projektodawcę w uzasadnieniu projektu nowelizacji, że w takiej sytuacji w pomiarach należy przyjąć najdalej wysunięty element ramy lub innych elementów okna lub drzwi - uważa Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
I uspokaja, że dodane przepisy nie będą dotyczyć mającej wejść w życie 1 sierpnia 2024 r. regulacji co do odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki, która ma wynosić 5 m bez względu na to, czy ściana będzie miała okna lub drzwi. - To zapewne nie ucieszy deweloperów, którzy także chcieliby mieć podobny wyjątek, choć stanowiłby on odstępstwo od tej nowej zasady, że odległość budynku od granicy działki ma zawsze wynosić 5 m. - podkreśla.
Do par. 12 dodano też ust. 10a, wprowadzający nowy załącznik nr 1a do rozporządzenia, pokazujący graficznie sposób określania minimalnej odległości usytuowania ścian budynku od granicy działki budowlanej. Na schematycznych przykładowych rysunkach przedstawiono odległości usytuowania ściany budynku w stosunku do granicy działki budowlanej, co ma pomóc w prawidłowym określaniu minimalnej odległości ściany budynku od granicy działki budowlanej.
I to rozwiązanie jest chwalone. - To ciekawy pomysł. Gdyby wprowadzono więcej tego typu rysunków, to byłaby szansa na ujednolicenie orzecznictwa organów i sądów administracyjnych oraz ucięcia niektórych sporów co do interpretacji przepisów - mówi Piotr Jarzyński.
Co powiat to inna interpretacja
Zdaniem prawników istnieje też szansa, że niektóre zmiany ujednolicą w jakimś stopniu interpretację przepisów prawa budowlanego. Starostwa interpretują je różnie. O prawie budowanym mówi się wręcz, że ma charakter powiatowy.
- Par. 12 jest jednym z częściej interpretowanych przepisów, nie tylko na etapie uzyskania pozwolenia na budowę czy zgłoszenia, ale także na etapie legalizacji przez nadzór budowlany. - Jest on różnie interpretowany przez organy, zwłaszcza jeśli obiekt nie jest klasyczną bryłą, tylko np. jest ścięty z jednej strony, albo ma kształt rotundy. Problemów przysparza mierzenie tych obiektów, zwłaszcza przez nadzór budowlany. Nie do końca jest jasne, w którym punkcie obiekt powinien spełniać wymóg 3 czy 4 m. Przedstawiona na załączniku graficznym propozycja resortu powinna te wątpliwości rozwiać. Doprecyzowanie par. 12 w tym zakresie było zasadne - komentuje Joanna Maj, radca prawny w SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni.
W jej opinii źle się jednak stało, że w podobnym czasie wejdą w życie dwie różne zmiany dotyczące zasad usytuowania obiektów. Może to spowodować chaos interpretacyjny.
Więcej na temat zmian wchodzących w życie od 1 sierpnia 2024 roku dowiesz się ze szkoleń online w LEX:
-> Zmiana warunków technicznych budynków od 1 sierpnia 2024 r. >
-> Zasady określające odległości budynków po 1 sierpnia 2024 r. >
Więcej drewna w budynkach
W budynkach ma być również więcej elementów drewnianych. Będzie można bezpiecznie stawiać budynki o konstrukcji drewnianej (niskie (N) ZL III lub (N) ZL IV ). Nowela podnosi klasę odporności ogniowej przegród.
Ponadto w przepisach pojawi się obowiązek zabezpieczenia elementów nośnych ścian oddzielenia przeciwpożarowego okładzinami o zdolności do zabezpieczenia ogniochronnego K2 60, co zapewnia ochronę tych elementów przez minimum godzinę przed zapaleniem się, zwęgleniem lub innym uszkodzeniem, mającym znaczenie dla skuteczności ograniczenia rozprzestrzenia się pożaru wewnątrz budynku.
Przepisy przejściowe
W projekcie rozporządzenia przewidziano przepisy przejściowe, zgodnie z którymi, jeżeli przed dniem wejścia w życie rozporządzenia:
- złożono wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
- wydano decyzję o pozwoleniu na budowę lub odrębną decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
- zgłoszono budowę lub wykonanie innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
- wydano decyzję o legalizacji samowoli budowlanej
– stosuje się przepisy dotychczasowe.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
