Zasadniczym aktem prawnym dotyczącym gospodarowania nieruchomościami jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa jest ustawa o gospodarce nieruchomościami . To z tej ustawy wnika obowiązek zbywania nieruchomości w drodze przetargu i wyjątki od tego obowiązku. Zasady gospodarowania nieruchomościami określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami dotyczą nieruchomości będących własnością lub w użytkowaniu wieczystym Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Gospodarowanie nieruchomościami spółek prawa handlowego nawet ze 100% udziałem samorządu nie jest regulowane ustawą o gospodarce nieruchomościami. Ustawa w kilu miejscach dotyczy samorządowych osób prawnych, ale nie są to przepisy regulujące zbywanie nieruchomości.

W gospodarowaniu nieruchomościami spółek komunalnych znajdują zastosowanie ogólne przepisy dotyczące mienia komunalnego oraz prowadzenia spraw spółki. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 43 ustawy o samorządzie gminnym , mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych gminnych osób prawnych, w tym przedsiębiorstw. Majątek spółki z ograniczona odpowiedzialnością, w którym gmina jest 100% udziałowcem, jest mieniem komunalnym (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 16 stycznia 2004 r., sygn. akt I SA/Kr 1288/01, Lex nr 134875). Podmioty mienia komunalnego samodzielnie decydują o przeznaczeniu i sposobie wykorzystania składników majątkowych, przy zachowaniu wymogów zawartych w odrębnych przepisach prawa (art. 45 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym ). W myśl art. 50 ustawy o samorządzie gminnym obowiązkiem osób uczestniczących w zarządzaniu mieniem komunalnym jest zachowanie szczególnej staranności przy wykonywaniu zarządu zgodnie z przeznaczeniem tego mienia i jego ochrona.

Nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, wymaga uchwały wspólników, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej (art. 228 pkt 5 kodeksu spółek handlowych). Z reguły w spółkach komunalnych ten obowiązek zostaje zachowany. Natomiast na podstawie art. 229 k.s.h. umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50.000 złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki. To w zasadzie jedyne przepisy, które bezpośrednio nakładają określony tryb w gospodarowaniu nieruchomościami, ale nie oznacza to, że zarząd ma pełną dowolność w gospodarowaniu majątkiem spółki. Członkowie zarządu spółki są zobowiązani do staranności w prowadzeniu jej spraw (art. 293 § 2 k.s.h.), dodatkowo zaostrzoną wspomnianym wyżej art. 50 ustawy o samorządzie gminnym Zarząd musi w taki sposób gospodarować mieniem spółki, aby jak najlepiej zadbać o interes spółki.

Niedochowanie należytej staranności w gospodarowaniu mieniem spółki komunalnej może rodzić odpowiedzialność cywilną a nawet karną. W myśl art. 293 § 1 k.s.h. członek zarządu, rady nadzorczej, komisji rewizyjnej oraz likwidator odpowiada wobec spółki za szkodę wyrządzoną działaniem lub zaniechaniem sprzecznym z prawem lub postanowieniami umowy spółki, chyba że nie ponosi winy. Zaś na podstawie art. 296 § 1 kodeksu karnego, kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. W kolejnych paragrafach stypizowane są kwalifikowane i uprzywilejowane typy tego przestępstwa.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)