Art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienia przypadki, w których przy sprzedaży nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego bądź Skarbu Państwa stosuje się wyjątek od zasady zastosowania przetargu. Jednym z nich jest zbycie nieruchomości bądź jej części, w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej "prywatną" własność lub oddaną w użytkowanie wieczyste. Należy wskazać, iż w odróżnieniu od nabycia gruntu w trybie art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami (sprzedaż gruntu przyległego do nieruchomości, co de facto poprawia jej warunki zagospodarowania), nabycie nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest źródłem roszczenia. Jedynie od podmiotu reprezentującego jednostkę samorządu bądź Skarb Państwa zależy, czy wnioskowana nieruchomość (bądź jej część) zostanie przeznaczona do sprzedaży. W świetle przedstawionego stanu prawnego zbycie nieruchomości ma charakter cywilnoprawny i tylko właściciel skarbowy bądź komunalny ma prawo decydować o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste. Nieruchomości te są mieniem publicznym, zaś od podmiotów gospodarujących tym mieniem zależy czy i jakie nieruchomości przeznaczy np. do sprzedaży, w tym do sprzedaży bezprzetargowej. Do chwili sporządzenia wykazu nieruchomości, pozostają one poza obrotem prawnym i są niedostępne dla osób ubiegających się o ich nabycie. Osoby te nie mogą domagać się sprzedaży w drodze bezprzetargowej, gdyż przeznaczenie nieruchomości do obrotu należy wyłącznie do właściciela. Powyższy tryb postępowania zakłada oczywiście, że ostateczne nabycie nieruchomości, w sytuacji objęcia wykazem nieruchomości przeznaczonych do zbycia (w tym bezprzetargowo), następuje na drodze cywilnoprawnej poprzez zawarcie stosownej umowy, a nie w drodze decyzji administracyjnej (tak WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. akt. II SA/Gd125/08). Zarządzenie organu wykonawczego o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej nie wywołuje żadnych skutków administracyjnoprawnych. Z uwagi na brak elementu władczego, stanowi ono cywilnoprawne oświadczenie woli i jako takie nie podlega kognicji sądu administracyjnego (tak NSA w postanowieniu z dnia 23 marca 2010 r., sygn. akt. I OSK 442/10 oraz w postanowieniu z dnia 8 października 2010 r., sygn. akt. I OSK 1189/10).@page_break@


Zastosowanie trybu art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami   ma miejsce, gdy nieruchomość lub jej część może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej. Drugą przesłankę stanowi fakt, iż wnioskowana nieruchomość nie może zostać zagospodarowana jako samodzielna. Obydwie przesłanki winny zostać spełnione łącznie. Oceny w tym zakresie dokonuje właściciel, czyli organ reprezentujący Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, iż omawiany przepis dopuszcza zbycie na rzecz osoby zainteresowanej jedynie w przypadku, gdy nieruchomość lub jej część nie może zostać zagospodarowana w inny sposób. Słusznym jest stanowisko, iż taka konstrukcja przepisu nakłada na właściciela skarbowego bądź komunalnego obowiązek udowodnienia, iż wnioskowana nieruchomość nie może być zagospodarowana w inny sposób. Należy jedynie przypomnieć, że formami prawnymi gospodarowania nieruchomościami należącymi do jednostek samorządu bądź Skarbu Państwa są m.in. dzierżawa, najem bądź użyczenie. Niemożność zagospodarowania danej nieruchomości w inny sposób winna więc wynikać chociażby z braku zainteresowanych jej nabyciem, nie zaś wyłącznie z uwarunkowań terenowych lub technicznych. Na jednostce zarządzającej ciąży dowód dopełnienia wymogów ustawowych. Równie często, uwzględnienie wniosku właściciela sąsiedniej nieruchomości wymaga od organów wcześniejszego wydzielenia geodezyjnego działki gruntu. Podział wnioskowanej do sprzedaży działki na nieruchomości, które faktycznie będą podlegały zbyciu w trybie 37 ust. 2 pkt 6, odbywa się z urzędu (zgodnie z art. 97 ust. 3 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Także w tym przypadku dotychczasowy właściciel samodzielnie decyduje o sposobie podziału, z uwzględnieniem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy ponadto wskazać, iż właściciele sąsiednich nieruchomości nie są stronami postępowania podziałowego (tak NSA w wyroku z dnia 28 stycznia 1997 r., sygn. akt SA/Gd 3467/95).

Zbycie nieruchomości lub jej części, w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej już własność bądź oddanej w użytkowanie wieczyste, stanowi wyjątek od zasady przetargowego zbycia nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego bądź Skarbu Państwa. W przypadku zainteresowania konkretną nieruchomością, właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości bezpośrednio przylegającej zwraca się do odpowiedniego organu reprezentującego właściciela, z wnioskiem dotyczącym wykupu w omawianym trybie. Warto podkreślić, iż krąg podmiotów legitymowanych do wystąpienia z prośbą, jest ograniczony jedynie do wskazanych dwóch kategorii. Uprawnienie to w żadnym wypadku nie może zostać rozszerzone na inne rodzaje podmiotów, w szczególności posiadaczy zależnych nieruchomości (tak NSA w wyroku z 17 kwietnia 2007 r. sygn. akt. I OSK 159/07). Organ reprezentujący jednostkę samorządu bądź Skarb Państwa samodzielnie, w zakresie uprawnień właścicielskich decyduje, czy przeznaczy do sprzedaży daną nieruchomość w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Od niego też zależą szczegółowe zasady zbycia wnioskowanej nieruchomości, ewentualne dodatkowe obowiązki nowego właściciela wynikające ze specyfiki nieruchomości oraz udzielenie bonifikat bądź rozłożenie na raty ceny sprzedaży. Powyżej przedstawiony tryb postępowania bezprzetargowego dotyczy jednak tylko sytuacji, w których nabycie działki zmierza do poprawienia warunków zagospodarowania jednej nieruchomości przyległej.@page_break@

Zgoła inaczej należy traktować sytuację, w której nabycie nieruchomości przyległej dąży do poprawienia warunków zagospodarowania przynajmniej dwóch nieruchomości przyległych. Jeśli zainteresowanych w nabyciu jest więcej i sprzedawana nieruchomość lub jej część ma związek funkcjonalny z więcej niż jedną nieruchomością przyległą, tryb sprzedaży bezprzetargowej jest niedopuszczalny. W takim przypadku obligatoryjnie należy przeprowadzić przetarg (tak SN w wyroku z dnia 5 lipca 2006 r., IV CSK 98/06). Gdy więc możliwość poprawienia warunków zagospodarowania odnosi się do większej liczby nieruchomości musi być przeprowadzony przetarg, a umowa zbycia zawarta bez przetargu jest bezwzględnie nieważna (tak SN w wyroku z dnia 6 marca 2009 r., II CSK 589/08). Jedynie na marginesie należy wskazać, iż stwierdzenia nieważności umowy zawartej w drodze przetargu, na podstawie art. 58 k.c. może się domagać każdy, kto ma w tym interes prawny, w tym uczestnicy przetargu, którzy przegrali przetarg oraz osoby niezakwalifikowane do udziału w przetargu. Z drugiej strony, nie narusza interesu prawnego właściciela nieruchomości sąsiedniej, samo wydanie zarządzenia o przeznaczeniu nieruchomości na sprzedaż w trybie przetargowym. Zarządzenie to w żaden sposób nie wpływa bowiem na sferę prawną właściciela nieruchomości sąsiedniej, o ile nie przysługuje mu prawo rzeczowe na nieruchomości, której dotyczy zarządzenie. Należy zgodzić się z poglądem, iż bezcelowe jest organizowanie przetargu w sytuacji, gdy tylko jedna osoba może być zainteresowana kupnem. Ponadto należy wskazać, iż sam brak reakcji na informację o sprzedaży nieruchomości ze strony potencjalnego nabywcy, nie zwalnia odpowiedniego organu od zasady przetargowej formy zbywania nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu bądź Skarbu Państwa. Nie zwalnia od przetargu także fakt małej powierzchni wnioskowanej nieruchomości, która nie nadaje się do samodzielnego zagospodarowania przez dotychczasowego właściciela komunalnego bądź skarbowego, a mogłaby poprawić warunki zagospodarowania tylko jednej z kilku nieruchomości przyległych.

Reasumując należy stwierdzić, iż zbycie nieruchomości bądź jej części, w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, rodzić może wiele trudności natury faktycznej, mimo jasno określonych zasad ustawowych. Jednak prawidłowe przeprowadzenie procedury służyć może sprawnemu zbywaniu nieruchomości, które ze względu na małą obiektywną atrakcyjność, przynieść mogą wymierne korzyści ekonomiczne jednostkom samorządu lub Skarbowi Państwa.


Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)