Wnioskodawcy zwrócili się z wnioskiem do prezydenta miasta o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego. Prezydent odmówił wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, uznając że lokalizacja budynku nie spełnia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie służy utrzymaniu ładu przestrzennego. Posiłkując się analizą terenu, sporządzoną przez uprawnionego architekta w formie pisemnej i graficznej, organ I instancji stwierdził, że nie istnieje działka sąsiednia, w stosunku do planowanej inwestycji, która byłaby dostępna z tej samej drogi publicznej co działka wnioskodawców. Zgodnie bowiem z z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , przy ustaleniu warunków zabudowy, jako materiał porównawczy mogą służyć jedynie budynki dostępne z tej samej drogi publicznej. Skoro takiej zabudowy nie ma, to w ocenie organu, nie został spełniony warunek tzw. "dobrego sąsiedztwa" dla działki inwestorów.

WSA rozpatrując sprawę przypomniał, iż z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Sąd zwrócił również uwagę, iż powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją.

Sad uznał jednak, iż dostępność z tej samej drogi publicznej działki sąsiedniej nie może podlegać tak sztywnym regułom, jak to jest wymagane w przypadku dostępu działki inwestora do drogi publicznej. W przypadku terenu inwestycji niewątpliwym jest, że inwestor musi legitymować się faktycznym i prawnym dostępem do drogi publicznej. Jeżeli dostęp ten jest pośredni poprzez działkę innej osoby, to inwestor winien okazać akt prawny np. umowę o ustanowieniu służebności drogowej przez działkę sąsiedzką. Natomiast spełnienie warunku porównawczego z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  następuje, zdaniem Sądu, wówczas gdy działka sąsiednia ma faktyczny dostęp do "tej samej" drogi publicznej poprzez teren innej działki, której właściciel wyraził pisemną zgodę na korzystanie z przejazdu i przechodu. Inne rozumienie tego przepisu byłoby nieracjonalne, bowiem inwestor chcący uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji na własnej działce mający bezpośredni dostęp do drogi publicznej nie dysponuje takimi środkami prawnymi, które zobowiązywałyby sąsiadów do ustanowienia między nimi służebności drogowej w formie przewidzianej prawnie np. w formie aktu notarialnego czy orzeczenia sądowego.

Na podstawie: Wyrok WSA w Białymstoku z 17 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 764/11

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)