Odpowiedź

Istniejące budynki o powierzchni przekraczającej 1000 m2 zajmowane przez organy administracji publicznej podlegają obowiązkowi sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej jeśli wystąpi jedna spośród wskazanych w znowelizowanej ustawie - Prawo budowlane przesłanek, tj.:
1. zbycie (np.: sprzedaż, darowizna);
2. wynajem;
3. w przypadku budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiącymi samodzielną całość techniczno-użytkową, wydanie lokalu mieszkalnego lub takiej części budynku osobie trzeciej;

Przepis art. 63 znowelizowanej ustawy - Prawo budowlane nie nakłada na właścicieli ww. budynków obowiązku ustalenia charakterystyki energetycznej od dnia 1 stycznia 2009 r., a jedynie wprowadza szczególną regulację w zakresie sposobu ujawnienia świadectwa charakterystyki energetycznej, jeśli zostało ono opracowane.

Uzasadnienie

Na mocy art. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 191, poz. 1373) wprowadzona została zasada, zgodnie z którą od 1 stycznia 2009 r. dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającego zbyciu lub wynajmowi powinna być ustalona, w formie świadectwa charakterystyki energetycznej, jego charakterystyka energetyczna, określająca wielkość energii wyrażoną w kWh/m2/rok niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku. Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest ważne 10 lat. Nadto, w przypadku budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiącymi samodzielną całość techniczno-użytkową, przed wydaniem lokalu mieszkalnego lub takiej części budynku osobie trzeciej, sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego lub części budynku.


Z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej zwolnione będą budynki enumeratywnie wskazane w art. 5 ust. 7 znowelizowanej ustawy - Prawo budowlane , tj.:
1) podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
2) używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej;
3) przeznaczone do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;
4) niemieszkalne służące gospodarce rolnej;
5) przemysłowe i gospodarcze o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m2/rok;
6) mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
7) wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.


Mając powyższe na uwadze, budynki o powierzchni przekraczającej 1000 m2 zajmowane przez organy administracji publicznej nie zostały zwolnione z obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej.

Nie mniej jednak, zgodnie z nowym brzmieniem art. 63 ustawy - Prawo budowlane , od 1 stycznia 2009 r. będzie obowiązywał zapis, że w przypadku opracowania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 1000 m2, który jest zajmowany przez organy administracji publicznej lub w którym świadczone są usługi znacznej liczbie osób, jak dworce, lotniska, muzea, hale wystawiennicze, świadectwo charakterystyki energetycznej powinno być umieszczone w widocznym miejscu w budynku.

W kontekście przytoczonego art. 63 ustawy - Prawo budowlane   pojawia się wątpliwość dotycząca chwili powstania obowiązku ustalenia w formie świadectwa charakterystyki energetycznej. Przyjąć należy, że obowiązek ten powstanie jeśli zaistnieje jedna z przesłanek wskazanych w art. 5 ust. 3 lub 4 znowelizowanej ustawy - Prawo budowlane , tj.:
1. oddanie budynku do użytkowania;
2. zbycie (np.: sprzedaż, darowizna);
3. wynajem;
4. w przypadku budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiącymi samodzielną całość techniczno-użytkową, wydanie lokalu mieszkalnego lub takiej części budynku osobie trzeciej;
5. upływ 10-letniego terminu ważności świadectwa charakterystyki energetycznego budynku;
6. przebudowa lub remont budynku, w wyniku którego uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.



Znowelizowana ustawa - Prawo budowlane nie przewiduje innych momentów obligujących właściciela budynku, lokalu, czy samodzielnej części techniczno - użytkowej do ustalenia charakterystyki energetycznej budynku lub jego części. Ustawa nie przewiduje również dodatkowej okoliczności obligującej właściciela budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 1000 m2, który jest zajmowany przez organy administracji publicznej lub w którym świadczone są usługi znacznej liczbie osób, jak dworce, lotniska, muzea, hale wystawiennicze, świadectwo charakterystyki energetycznej powinno być umieszczone w widocznym miejscu w budynku do ustalenia dla niego świadectwa charakterystyki energetycznej.

W przypadku zajmowania budynku lub jego części przez organ administracji publicznej najczęściej wystąpią takie okoliczności jak: najem lub wydanie części budynku osobie trzeciej.

Pamiętać jednak należy, że osobami trzecimi, w rozumieniu ww. przepisu nie są pracownicy zatrudnieni w urzędzie, którego gmach stanowi własność pracodawcy. Z wydaniem budynku lub jego części osobie trzeciej będziemy mieli do czynienia, gdy pomiędzy właścicielem a faktycznym użytkownikiem nie będzie zachodziła tożsamość podmiotowa. To znaczy, że właścicielem będzie inna osoba fizyczna lub prawna a użytkownikiem inny podmiot lub jego pracownicy.

Konkludując powyższe, znowelizowany przepis art. 63 ustawy - Prawo budowlane   nie nakłada obowiązku ustalenia charakterystyki energetycznej budynku na właściciela każdego budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 1000 m2, tylko dlatego, że jest on zajmowany przez organy administracji publicznej. Przywołany przepis reguluje jedynie szczególny sposób ujawnienia świadectwa charakterystyki energetycznej tego budynku poprzez umieszczone go w widocznym miejscu w budynku.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.)