Prezydent miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na roboty budowlane polegające na rozbudowie budynku szkoły. Powyższa decyzja stała się ostateczna.


Właściciele działek sąsiednich złożyli wniosek o wznowienie postępowania i uchylenie decyzji o udzieleniu pozwolenia na rozbudowę szkoły. Wskazali, że powinni być jego stroną z powodu posiadania prawa własności do działek sąsiednich wobec inwestycji. Wyjaśnili, że o pozwoleniu na budowę dowiedzieli się, gdy na terenie inwestycji rozpoczęto prace budowlane. W ich ocenie zostali między innymi pokrzywdzeni ustaleniem o zgodności z prawem projektu budowlanego pod kątem zachowania wymaganych odległości i warunków nasłonecznienia, bowiem ograniczono do 1,5 h dostęp światła do pomieszczeń w ich potencjalnym budynku, podczas gdy część rozbudowywana szkoły będzie miała zapewniony dostęp 3-godzinny.

Wskazali, że prowadzą działalność usługową – lekarską, która również, ze względów technologicznych, wymaga dobrego nasłonecznienia.


Prezydent miasta na podstawie art. 151 § 1 pkt 1 w związku z art. 145 §1 pkt 4 k.p.a. odmówił uchylenia decyzji ostatecznej o pozwoleniu na budowę. Uznał, iż skarżacy nie posiadają statusu strony w postępowaniu. Zdaniem organu w sprawie obszar oddziaływania obiektu ogranicza się wyłącznie do granic terenu inwestycji i mimo że działka wnioskodawców bezpośrednio z tym terenem graniczy – nie posiadają oni statusu strony postępowania.

Ocenił, że projektowana zabudowa spełnia wszystkie wymagania wynikające z przepisów techniczno – budowlanych dotyczące w szczególności odległości między budynkami i od granicy działek oraz nasłonecznienia.


WSA rozpatrując sprawę podkreślił, iż kwestię statusu strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę reguluje przede wszystkim przepis art. 28 ust. 2 prawa budowlanego, w myśl którego stronami w tym postępowaniu są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Przepis ten został wprowadzony ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 80, poz. 718 z późn. zm.) i obowiązuje od dnia 11 lipca 2003 r. Uzupełnieniem powyższej regulacji jest art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), zgodnie z którym obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.

WSA zauważył, iż organy administracyjne dla ustalenia czy skarżącym przysługiwał status strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę przyjęły błędne założenie, że takowy status posiadaliby oni wówczas, gdyby ich interes, jako właścicieli działek został projektowaną inwestycją naruszony. Tymczasem dla prawidłowej oceny należało badać, czy mógł on potencjalnie zostać naruszony. Jeśli taka możliwość mogłaby zaistnieć, to należało ten status strony przyznać i z udziałem skarżących ponownie rozpoznać sprawę. Przy tym rozpoznaniu, tym razem z udziałem zainteresowanych podmiotów, zbadano by, czy to naruszenie rzeczywiście wystąpiłoby, a jeśli tak, czy mogło mieć wpływ na merytoryczny efekt załatwienia wniosku inwestora. Przyznanie statusu strony nie musi potwierdzić naruszenia interesu podmiotu, ale daje gwarancję jego udziału w badaniu tego problemu, pozostającą w zgodzie z zasadami procedury administracyjnej.


Sąd zwrócił uwagę, iż wyznaczając obszar oddziaływania obiektu organ powinien badać nie tylko usytuowanie budynku w odniesieniu do sąsiednich działek i zachowanie wymaganych prawem odległości (od granicy, od budynków), ale również funkcję, przeznaczenie, formę oraz konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne, w szczególności sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji.

Należy zatem każdorazowo dokonać analizy nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych w kontekście indywidualnych cech obiektu budowlanego wyżej wymienionych. Samo zachowanie odległości wymaganych przepisami o warunkach technicznych nie zawsze przesądza o możliwym oddziaływaniu bądź braku oddziaływania inwestycji na otoczenie. Ustalenie obszaru oddziaływania obiektu powinno zawsze następować w szerszym kontekście tj. w kontekście wszystkich przepisów prawa powszechnie obowiązującego wprowadzających ograniczenia w zagospodarowaniu określonego terenu. To, że projektowany obiekt zachowuje odległości przewidziane w przepisach technicznych nie zawsze przesądza o tym, że skutki istnienia i funkcjonowania tego obiektu ograniczą się do obszaru nieruchomości, na której będzie realizowany, a nie będą miały negatywnego wpływu na istnienie obiektów na nieruchomościach sąsiednich.

WSA zwrócił uwagę, iż kategoria interesu prawnego w postępowaniu o pozwolenie na budowę zawiera element potencjalności. Stroną tego postępowania powinny być zatem nie tylko osoby, których interes prawny zostaje naruszony określonym rozwiązaniem projektowym, ale też takie, na których nieruchomości obiekt projektowany może oddziaływać - nawet jeśli z projektu budowlanego wynika, że spełniono wszystkie wymagania wynikające z przepisów prawa budowlanego i przepisów odrębnych. Właściciel działki znajdującej się w obszarze oddziaływania inwestycji powinien mieć możliwość sprawdzenia – poprzez udział w postępowaniu o pozwolenie na budowę - czy faktycznie ograniczenia związane z zagospodarowaniem i zabudową działki zostaną zachowane oraz czy jego prawa nie zostaną naruszone dopuszczeniem do realizacji inwestycji.


Na podstawie:
Wyrok WSA w Białymstoku z 23 maja 2013 r., sygn. akt II SA/Bk 546/12, nieprawomocny

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2013 r., poz. 267)
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)