Sprzeczne z decyzją o warunkach zabudowy postanowienie opiniujące projekt podziału nieruchomości

Jak należy postąpić, jeżeli wydane pierwotnie postanowienie opiniujące pozytywnie projekt podziału nieruchomości, pozostaje w sprzeczności z decyzją o warunkach zabudowy?

W toku postępowania podziałowego wójt wydał postanowienie pozytywnie opiniujące wstępny projekt podziału. W wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy zmieniły się warunki podziału nieruchomości. Właściciel gruntu wystąpił o uchylenie postanowienia i wydanie nowej opinii w sprawie nowej koncepcji podziału gruntu. Organ wyraża zgodę na taki podział.

Jaka podstawa prawna powinna być zastosowana w takim przypadku?

Czy istnieje możliwość uchylenia postanowienia i wydania nowej opinii w ramach tego samego postępowania?

Czy można wydać jedno postanowienie w sprawie uchylenia poprzedniego postanowienia oraz zaopiniować pozytywnie kolejny wariant?

Odpowiedź

Jak wynika z ugruntowanej linii orzeczniczej, opinia zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości jest częścią postępowania podziałowego i jako taka powinna być uwzględniona w postępowaniu podziałowym. W przypadku, gdy brak jest m.p.z.p., projekt podziału powinien być zgodny z treścią decyzji o warunkach zabudowy.

Jeżeli wydane pierwotnie postanowienie opiniujące pozytywnie projekt podziału nieruchomości pozostaje w sprzeczności z decyzją o warunkach zabudowy i zachodzi konieczność wydania nowego postanowienia, to nie ma potrzeby uchylania tego postanowienia pierwotnego, a wystarczy wydać nowe postanowienie. Pierwsze postanowienie utraci bowiem moc obowiązującą z uwagi na sam fakt określenia projektu podziału nieruchomości w sposób nieprzystający do warunków zabudowy.

Uzasadnienie

Zgodnie z brzmieniem art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) – dalej u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 u.g.n. Tak więc w przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, od zaistnienia których uzależniona jest możliwość podziału nieruchomości. A zgodnie z art. 94 ust. 1 u.g.n. podział taki będzie możliwy, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z kolei jak wynika z art. 93 ust. 4 u.g.n., zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 u.g.n., opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię tą wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 u.g.n.). Organ właściwy do wydania opinii w sprawie podziału ma obowiązek ustalenia okoliczności faktycznych stanowiących przesłanki podziału. Istota rozstrzygnięcia organu sprowadza się w tej sytuacji do skonkretyzowania ustaleń decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu miejscowego) w odniesieniu do zamierzonego podziału i sposobu zagospodarowania działek uzyskanych w rezultacie podziału oraz oceny, czy ustalenia te są zgodne z projektowanym podziałem. Intencją takiego rozwiązania jest to, aby podział nieruchomości nie niweczył celów planowania przestrzennego i sposobów wykorzystania gruntów. Tak więc wydanie postanowienia akceptującego projekt podziału nieruchomości jest ważne do czasu, gdy nie nastąpi zmiana decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku zmiany tych warunków zaproponowany podział nieruchomości nie może być zrealizowany zgodnie z obowiązującymi poprzednio wytycznymi.

W tym miejscu warto wskazać na wyrok NSA z dnia 14 kwietnia 2000 r. (I SAB 7/00), zgodnie z którym byt prawny postanowienia wydanego w trybie art. 93 ust. 5 u.g.n. na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego związany jest ściśle z mocą obowiązującą tego planu. Zatem postanowienie takie traci moc dopiero wskutek zmiany planu lub jego uchylenia. Analogicznie przyjąć więc należy, że postanowienie to utraci byt prawny w przypadku, gdy pozostaje on w sprzeczności z decyzją o warunkach zabudowy. Skoro z uwagi na tą okoliczność traci ono byt prawny, to nie ma potrzeby jego uchylania. Konieczne jest natomiast wydanie nowego postanowienia opiniującego projekt podziału nieruchomości zgodny z warunkami zabudowy.

Uwagi

Jak wynika z wyroku NSA z dnia 11 kwietnia 2008 r. (I OSK 355/07), opinia zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości jest częścią postępowania podziałowego i jako taka powinna być uwzględniona w postępowaniu podziałowym. Opinia ta musi wyraźnie wskazywać, czy projektowany podział jest z decyzją o warunkach zabudowy zgodny. Opinia o podziale może być więc albo w całości pozytywna albo w całości negatywna, gdyż w przeciwnym razie konkretny projekt podziału nie będzie się nadawał do zatwierdzenia.