Sprawy dotyczące umów dzierżawy nieruchomości gminnych są sprawami cywilnoprawnymi

W zakresie stosunków majątkowych, m.in. w związku z gospodarowaniem gminnym mieniem komunalnym, gmina występuje jako podmiot cywilnoprawny na takich samych zasadach jak każdy inny uczestnik obrotu prawnego. Zatem spory powstałe w związku z funkcjonowaniem gminy jako podmiotu cywilnoprawnego rozpatruje właściwy sąd cywilny orzekł WSA w Gliwicach.

Jeden z mieszkańców gminy wystąpił do burmistrza miasta o zawarcie umowy dzierżawy części nieruchomości stanowiącej własność gminy. Organ administracji poinformował, że nie jest możliwe wydzierżawienie części nieruchomości. Mieszkaniec zaskarżył pismo burmistrza do WSA.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej odrzucenie, bowiem w sprawie nie została wydana decyzja administracyjna, a pismo, na które powoływał się mieszkaniec jest jedynie pismem informacyjnym.

WSA rozpatrując sprawę zwrócił uwagę, iż zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Zgodnie z art. 13 ust. 1 tej ustawy z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

Unormowania ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie dotyczącym obrotu nieruchomościami Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, regulują czynności cywilnoprawne w sposób szczególny w stosunku do ogólnych zasad określonych w Kodeksie cywilnym. Wynika to z faktu, iż działalność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do mienia stanowiącego ich własność nie opiera się wyłącznie na przepisach prawa cywilnego, ale ze względu na publicznoprawny status Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz przysługującego im mienia, obrót ten regulowany jest także przepisami prawa publicznego. Publicznoprawny charakter tych podmiotów oraz przeznaczenie mienia, którym dysponują na zaspokojenie potrzeb wspólnoty stanowi uzasadnienie wprowadzenia ograniczeń w zakresie swobody dysponowania mieniem i swobody zawierania umów oraz samodzielności jednostek samorządu terytorialnego. Szczególne unormowania ustawy dotyczące obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego podyktowane są tym, że mienie to ma służyć przede wszystkim celom publicznym. Dlatego też przyjęta w Kodeksie cywilnym fundamentalna zasada swobody umów oraz swoboda właściciela rozporządzania jego rzeczą doznaje określonych ograniczeń. Przywołując powyższe wywody zauważyć jednak trzeba, że ograniczenia te nie powodują jednak, że spory w tym zakresie tracą cywilnoprawny charakter.

WSA uznał, że skarga mieszkańca na pismo burmistrza informujące o niemożności wydzierżawienia nieruchomości jest niedopuszczalna i podlega odrzuceniu. Zaskarżone pismo nie jest bowiem decyzją czy postanowieniem, ani też innym aktem lub czynnością z zakresu administracji publicznej dotyczącym uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa. Akt ten nie ustala bowiem ani nie odmawia ustalenia uprawnienia lub obowiązku wynikającego z przepisów prawa. Sprawy dotyczące umów dzierżawy nieruchomości są sprawami cywilnoprawnymi i w myśl art. 2 § 1 kpc podlegają kognicji sądów powszechnych.

WSA podkreślił, że gmina funkcjonuje nie tylko jako podmiot władczy w sferze administracji publicznej, gdy wykonuje zadania zlecone jej ustawą przez państwo, czy gdy wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność jako wspólnota samorządowa. W zakresie stosunków majątkowych (m.in. w związku z gospodarowaniem gminnym mieniem komunalnym) gmina występuje bowiem jako podmiot cywilnoprawny na takich samych zasadach jak każdy inny uczestnik obrotu prawnego. Sąd administracyjny jest właściwy do rozpatrywania skarg tylko na pierwszy z wymienionych zakresów działalności gminy (czy jej bezczynność w tych dziedzinach), spory powstałe zaś w związku z funkcjonowaniem gminy jako podmiotu cywilnoprawnego rozpatruje właściwy sąd cywilny.

Postanowienie WSA w Gliwicach z 3 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Gl 759/13, nieprawomocne